摘要：北京平房四合院是一種中國(guó)傳統(tǒng)合院式建筑，近年來(lái)北京平房四合院協(xié)議出讓的越來(lái)越多，因此北京平房四合院協(xié)議出讓地價(jià)評(píng)估也越來(lái)越重要。

關(guān)鍵詞：北京市 平房四合院 協(xié)議出讓

一、什么是平房四合院

平房在字面意思上就是只有一層的房子，區(qū)別于樓房。改革開(kāi)放后的現(xiàn)代建筑形式具有多樣性，主要分為高層、多層、平房，這些大家熟知的房產(chǎn)形式。平房會(huì)根據(jù)城市和農(nóng)村不同的區(qū)域有區(qū)分，市區(qū)內(nèi)的平房，主要是以四合院的形式展現(xiàn)；農(nóng)村的平房，都是獨(dú)門獨(dú)院的，大多是當(dāng)?shù)剞r(nóng)民自己建的，普遍是在郊區(qū)附近。

北京市區(qū)內(nèi)的平房，主要是二環(huán)內(nèi)的四合院，多是灰色瓦頂?shù)姆孔?，老式的多為磚瓦結(jié)構(gòu)，新建的一般為磚木結(jié)構(gòu)或鋼混結(jié)構(gòu)，多分布于東城區(qū)和西城區(qū)，少量分布于北京周邊地區(qū)。

二、協(xié)議出讓地價(jià)評(píng)估

1、協(xié)議出讓

根據(jù)《協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》（2003）第二條規(guī)定，協(xié)議出讓是指國(guó)家以協(xié)議方式將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。

2、協(xié)議出讓與招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓有什么區(qū)別？

①適用范圍不同。

《物權(quán)法》明確規(guī)定工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等經(jīng)菅性用地以及同一土地有兩個(gè)以上意向用地者的，應(yīng)采取招標(biāo)、拍賣等公開(kāi)競(jìng)價(jià)的方式出讓?！?1號(hào)令”第三條采取排除法確定了協(xié)議出讓的適用范圍，即只適用于除法律、行政法規(guī)、部門規(guī)章規(guī)定必須招標(biāo)、拍賣和掛牌以外的情況，實(shí)踐中主要是政府為調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、實(shí)施產(chǎn)業(yè)政策而需要給予優(yōu)惠、扶持的項(xiàng)目。由此可見(jiàn)，按照公開(kāi)、公平、公正的原則，招標(biāo)拍賣掛牌方式是“一般”，而協(xié)議方式是“特殊”，招標(biāo)、拍賣和掛牌出讓的范圍要比協(xié)議出讓的范圍大得多。

②土地使用權(quán)出讓金定價(jià)方式不同。

協(xié)議出讓是采取政府與土地使用者協(xié)商的方式，但招標(biāo)、拍賣和掛牌要比協(xié)議出讓更加公開(kāi)、透明，更具競(jìng)爭(zhēng)性，國(guó)家的土地資產(chǎn)收益更能得以體現(xiàn)。

③最低價(jià)確定的原則不同。

“21號(hào)令”第五條規(guī)定：協(xié)議出讓的最低價(jià)不得低于新增建設(shè)用地的土地有償使用費(fèi)、征地（拆遷）補(bǔ)償費(fèi)用以及按照國(guó)家規(guī)定應(yīng)繳納的有關(guān)費(fèi)用之和。有基準(zhǔn)地價(jià)的，不得低于基準(zhǔn)地價(jià)的70%.而《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》（國(guó)土資源部令第39號(hào)）第十條規(guī)定市、縣人民政府國(guó)土資源行政主菅部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)土地估價(jià)結(jié)果和政府產(chǎn)業(yè)政策綜合確定標(biāo)底或者底價(jià)。標(biāo)底或者底價(jià)不得低于國(guó)家規(guī)定的最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。

3、協(xié)議出讓地價(jià)評(píng)估

根據(jù)《協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》第11條要求：市、縣國(guó)土資源行政主管部門要對(duì)擬出讓地塊的土地價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，經(jīng)市、縣人民政府國(guó)土資源行政主管部門集體決策，合理確定協(xié)議出讓底價(jià)。出讓地價(jià)評(píng)估是依照法律法規(guī)或國(guó)家有關(guān)政策規(guī)定，針對(duì)擬協(xié)議出讓地塊，評(píng)估目的是為確定出讓底價(jià)。

三、評(píng)估方法的選取

2019年1月28日北京房地產(chǎn)估價(jià)師和土地估價(jià)師與不動(dòng)產(chǎn)登記代理人協(xié)會(huì)發(fā)布了《北京市“平房四合院”協(xié)議出讓地價(jià)評(píng)估技術(shù)有關(guān)問(wèn)題的說(shuō)明》，使用范圍為平房、四合院建筑形式的住宅。說(shuō)明中對(duì)評(píng)估方法選取如下：

根據(jù)《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價(jià)評(píng)估技術(shù)規(guī)范》（國(guó)資廳發(fā)[2018]4 號(hào)）關(guān)于評(píng)估方法的規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際情況，應(yīng)選用三種方法評(píng)估，（1）收益還原法、（2）市場(chǎng)比較法、（3）剩余法之二，以及（4）成本逼近法或（5）基準(zhǔn)價(jià)系數(shù)修正法。方法選用順位為市場(chǎng)比較法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法、剩余法、收益還原法、成本逼近法。在評(píng)估時(shí)，應(yīng)根據(jù)四合院的實(shí)際情況，選取最適合的評(píng)估方法進(jìn)行評(píng)估。

此次我主要分析市場(chǎng)比較法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法、剩余法這三種方法在協(xié)議出讓地價(jià)評(píng)估中的具體應(yīng)用，這三種方法也是四合院協(xié)議出讓評(píng)估中最常用的三種方法。

1、市場(chǎng)比較法

市場(chǎng)比較法是根據(jù)替代原理，將待估宗地與具有替代性的，且在估價(jià)期日近期市場(chǎng)上交易的類似宗地進(jìn)行比較，并對(duì)類似宗地的成交價(jià)格進(jìn)行修正，以此估算待估宗地價(jià)格的方法。

公式：P= PB×A×B×C×D×E

其中：

P--待估宗地價(jià)格;

PB--比較實(shí)例價(jià)格;

A--待估宗地交易情況指數(shù)除以比較實(shí)例交易情況指數(shù);

B--待估宗地估價(jià)期日地價(jià)指數(shù)除以比較實(shí)例宗地交易日期地價(jià)指數(shù)；

C--待估宗地區(qū)域因素條件指數(shù)除以比較實(shí)例宗地區(qū)域因素條件指數(shù)；

D--待估宗地個(gè)別因素條件指數(shù)除以比較實(shí)例宗地個(gè)別因素條件指數(shù)；

E--待估宗地使用年期修正指數(shù)除以比較實(shí)例使用年期修正指數(shù)。

值得注意的是，我們?cè)谟檬袌?chǎng)法評(píng)估四合院的協(xié)議出讓地價(jià)時(shí)，應(yīng)選取協(xié)議出讓的案例進(jìn)行比較，重點(diǎn)對(duì)可比案例的區(qū)域因素、個(gè)別因素進(jìn)行修正，以此測(cè)算出評(píng)估對(duì)象的價(jià)格。

2、剩余法

剩余法是根據(jù)預(yù)測(cè)土地連同未來(lái)將建造完成的建筑物可實(shí)現(xiàn)的價(jià)格（開(kāi)發(fā)價(jià)值），扣除為建筑和銷售該建筑物所需花費(fèi)的必要代價(jià)（如建筑費(fèi)、管理費(fèi)、利息、稅收等）以及應(yīng)得正常利潤(rùn)倒推出土地價(jià)格的一種方法。

剩余法公式：P=Pr-Ph-T（現(xiàn)有不動(dòng)產(chǎn)地價(jià)評(píng)估）

   其中：P--待估宗地價(jià)格；

         Pr--不動(dòng)產(chǎn)交易價(jià)格；

         Ph--房屋現(xiàn)值；

         T--交易稅費(fèi)。

根據(jù)《北京市“平房四合院”協(xié)議出讓底價(jià)評(píng)估技術(shù)有關(guān)問(wèn)題的說(shuō)明》，設(shè)定剩余法評(píng)估現(xiàn)有不動(dòng)產(chǎn)中所含土地價(jià)格的公式為：

（不動(dòng)產(chǎn)交易價(jià)格-房屋現(xiàn)值-不動(dòng)產(chǎn)交易稅費(fèi)）/[（1+管理費(fèi)率+投資利潤(rùn)率+利息率）×（1+契稅及印花稅率）].開(kāi)發(fā)周期為一年，投資利潤(rùn)率為 20-30%，開(kāi)發(fā)程度為“七通一平”。其中利息率按復(fù)利計(jì)算。

3、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法

基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法是利用城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)和基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表等評(píng)估成果，按照替代原則，對(duì)待估宗地的區(qū)域條件和個(gè)別條件等與其所處區(qū)域的平均條件相比較，并對(duì)照修正系數(shù)表選取相應(yīng)的修正系數(shù)對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行修正，進(jìn)而求取待估宗地在估價(jià)期日價(jià)格的方法。

計(jì)算公式為：居住樓面熟地價(jià)＝適用的基準(zhǔn)地價(jià)×用途修正系數(shù)×期日修正系數(shù)×年期修正系數(shù)×容積率修正系數(shù)×因素修正系數(shù)

宗地價(jià)格測(cè)算中有關(guān)參數(shù)的選?。ㄒ跃幼槔?/span>

（1）宗地用途類別的確定

對(duì)照《北京市基準(zhǔn)地價(jià)用途分類表》，估價(jià)對(duì)象土地用途為城鎮(zhèn)住宅用地，因此土地用途的確定為居住。

（2）宗地地價(jià)區(qū)級(jí)別的確定

參照《北京市基準(zhǔn)地價(jià)表》，根據(jù)估價(jià)對(duì)象的坐落位置，確定估價(jià)對(duì)象的土地等級(jí)、基準(zhǔn)地價(jià)范圍、區(qū)片價(jià)。

（3）確定待估宗地適用的基準(zhǔn)地價(jià)

宗地適用基準(zhǔn)地價(jià)是在區(qū)片基準(zhǔn)地價(jià)的基礎(chǔ)上進(jìn)行開(kāi)發(fā)程度修正、居住用地特殊情況修正，具體如下：

① 開(kāi)發(fā)程度修正

宗地土地開(kāi)發(fā)程度與基準(zhǔn)地價(jià)界定不一致時(shí)，需對(duì)適用的基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)程度差異修正。級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)開(kāi)發(fā)程度：一至七級(jí)為“七通一平”，八至十二級(jí)為“五通一平”。當(dāng)估價(jià)對(duì)象土地開(kāi)發(fā)程度與基準(zhǔn)地價(jià)界定不一致時(shí)，須對(duì)地價(jià)進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)程度修正。

② 居住用地特殊情況修正

公園、水系、中小學(xué)名校、軌道交通站點(diǎn)（1000米范圍內(nèi)）及其他特殊情況周邊居住用地，進(jìn)行的特殊情況修正。

③ 待估宗地適用基準(zhǔn)地價(jià)的確定

待估宗地修正后適用基準(zhǔn)地價(jià)=適用基準(zhǔn)地價(jià)×居住用地特殊情況修正+開(kāi)發(fā)程度修正系數(shù)

④ 用途修正系數(shù)的確定

根據(jù)《北京市國(guó)土資源局關(guān)于出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)應(yīng)用有關(guān)問(wèn)題的公告（2016年）》第一項(xiàng)規(guī)定：“一、關(guān)于受規(guī)劃限制用地的容積率修正，由于歷史文化保護(hù)、航空凈空管制、高壓走廊防護(hù)或社會(huì)公益需要等因素造成建筑限高等情況，導(dǎo)致規(guī)劃容積率低于所在級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)容積率的，在評(píng)估土地出讓價(jià)款時(shí)，容積率修正可按所在級(jí)別平均容積率進(jìn)行計(jì)算。同時(shí)文保區(qū)居住用地不在進(jìn)行用途修正?！?/span>

⑤ 期日修正系數(shù)的確定

基準(zhǔn)地價(jià)基準(zhǔn)期日為2014年1月1日。

期日修正系數(shù)＝宗地評(píng)估基準(zhǔn)日地價(jià)指數(shù)/基準(zhǔn)地價(jià)基準(zhǔn)日地價(jià)指數(shù)

因本次估價(jià)對(duì)象為城鎮(zhèn)住宅用地出讓價(jià)格，故本次評(píng)估期日修正系數(shù)用地上用途居住用地地價(jià)指數(shù)。

⑥ 年期修正系數(shù)的確定

其中，r：土地還原利率

n：至價(jià)值時(shí)點(diǎn)，估價(jià)對(duì)象設(shè)定土地使用年期為70年。

m：居住用地法定最高年限為70年。

故：年期修正系數(shù)均為居住用地1.0000。

⑦ 容積率修正系數(shù)的確定

根據(jù)《北京市國(guó)土資源局關(guān)于出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)應(yīng)用有關(guān)問(wèn)題的公告（2016年）》第一項(xiàng)規(guī)定：“一、關(guān)于受規(guī)劃限制用地的容積率修正由于歷史文化保護(hù)、航空凈空管制、高壓走廊防護(hù)或社會(huì)公益需要等因素造成建筑限高等情況，導(dǎo)致規(guī)劃容積率低于所在級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)容積率的，在評(píng)估土地出讓價(jià)款時(shí)，容積率修正可按所在級(jí)別平均容積率進(jìn)行計(jì)算?！?/span>

⑧ 因素修正系數(shù)的確定

因素修正系數(shù)是指除容積率、期日、年期、用途之外的其它地價(jià)影響因素的綜合修正系數(shù)。參照《北京市基準(zhǔn)地價(jià)因素修正系數(shù)表》，確定估價(jià)對(duì)象總修正幅度。根據(jù)宗地各種因素情況確定每種因素的修正系數(shù)，加總求得待估宗地的因素修正系數(shù)。

四、平房四合院協(xié)議出讓需注意的特殊事項(xiàng)

1、評(píng)估價(jià)格形式

對(duì)容積率小于1.0的，采用樓面地價(jià)測(cè)算。依據(jù)2016年4月20日北京市國(guó)土資源局發(fā)布的《北京市國(guó)土資源局關(guān)于出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)應(yīng)用有關(guān)問(wèn)題的公告》關(guān)于受規(guī)劃限制用地的容積率修正的內(nèi)容“適用上述情況按級(jí)別平均容積率評(píng)估測(cè)算土地出讓價(jià)款時(shí)，容積率小于1的，以最終確定的單價(jià)乘以用地面積，確定出讓地價(jià)總額”。因此對(duì)于容積率小于1的情況下評(píng)估總地價(jià)等于按級(jí)別平均容積率評(píng)估的樓面單價(jià)乘以用地面積，因此樓面單價(jià)即為地面單價(jià)。

2、評(píng)估的主要參數(shù)

剩余法中開(kāi)發(fā)周期為一年，投資利潤(rùn)率為20-30%，開(kāi)發(fā)程度為“七通一平”。

剩余法（評(píng)估現(xiàn)有不動(dòng)產(chǎn)中所含土地價(jià)格）=（不動(dòng)產(chǎn)交易價(jià)格-房屋現(xiàn)值-不動(dòng)產(chǎn)交易稅費(fèi)）/[（1+ 管理費(fèi)用+投資利潤(rùn)率+利息率）×（1+契稅及印花稅率）]

其中利息率按復(fù)利計(jì)算。

3、評(píng)估結(jié)果的權(quán)重

①在確定各評(píng)估方法權(quán)重時(shí)，需說(shuō)明選用或不選用的理由。順位最后的評(píng)估方法權(quán)重不高于30%。

②當(dāng)未采用市場(chǎng)比較法時(shí)，基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法權(quán)重不低于40%。

4、政府土地收益的確定

按照《北京市人民政府關(guān)于更新出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)的通知》【京政發(fā)〔2014〕26號(hào)】的規(guī)定，政府土地出讓收益的確定按照樓面熟地價(jià)及各土地用途的政府土地出讓收益比例確定，商業(yè)、辦公、居住用途政府土地出讓收益按照政府審定樓面熟地價(jià)的25％確定，工業(yè)用途政府土地出讓收益按照政府審定樓面熟地價(jià)的15％確定。

5、出讓底價(jià)建議

根據(jù)《國(guó)土資源部辦公廳關(guān)于印發(fā)<國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價(jià)評(píng)估技術(shù)規(guī)范>的通知》【國(guó)土資廳發(fā)〔2018〕4號(hào)】及《北京市“平房四合院”協(xié)議出讓地價(jià)評(píng)估技術(shù)有關(guān)問(wèn)題的說(shuō)明》，對(duì)于協(xié)議出讓項(xiàng)目，應(yīng)調(diào)查比較案例的成交信息，并提出出讓底價(jià)建議，出讓底價(jià)應(yīng)不低于宗地所在級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)低限修正后結(jié)果。

五、結(jié)語(yǔ)

北京市四合院協(xié)議出讓價(jià)格評(píng)估的關(guān)鍵在于；通過(guò)評(píng)估，如何更準(zhǔn)確的確定并提出四合院出讓價(jià)格的底價(jià)建議。這就需要我們估價(jià)師根據(jù)估價(jià)對(duì)象的實(shí)際情況，分析最適合選用的估價(jià)方法，正確運(yùn)用估價(jià)方法，方能提出更加準(zhǔn)確的底價(jià)建議。