摘要:加油、加氣站是我們?nèi)粘Ｉa(chǎn)生活中比較常見的一種特殊性物業(yè)，主要分布于交通道路的兩側(cè)和運輸集中區(qū)域。從經(jīng)濟(jì)活動角度看，它是一種收益性物業(yè)，為道路上往來的各類車輛提供加氣油、維修保養(yǎng)、零售等服務(wù)。其資產(chǎn)類別包括：無形資產(chǎn)（土地使用權(quán)和特許經(jīng)營許可證）、固定資產(chǎn)（房屋和加油、加氣設(shè)施設(shè)備）。也可以分為房地產(chǎn)、特許經(jīng)營權(quán)及配套的機器設(shè)備。在評估實踐中，通常把加油、加氣站當(dāng)作一種整體資產(chǎn)進(jìn)行評估。但是由于加油、加氣站中的特許經(jīng)營權(quán)作為一項特殊的可確指的無形資產(chǎn)，如何進(jìn)行合理的價值評估成為實際工作中的一個難點，所以也有不少投資者想從成本構(gòu)成的角度了解加油、加氣站這種特殊物業(yè)的價值形成。本文就針對加油、加氣站開發(fā)成本進(jìn)行簡要分析。

關(guān)鍵詞：加油、加氣站、開發(fā)成本

一、引言

近年來，隨著成品油、氣銷售行業(yè)競爭加劇，加油、加氣站利潤空間逐步被壓縮，同時土地、建筑安裝、人工、材料等成本的逐漸攀升導(dǎo)致加油站投資成本不斷攀升，保證其收益率的最直接途徑就是控制投資成本。因此，合理確定加油站工程成本，縮短加油站建設(shè)周期就成為了關(guān)鍵工作。加油、加氣站建設(shè)項目特點是投資規(guī)模小，項目全。除了土地開發(fā)外，房屋、地面、圍墻等土建項目，網(wǎng)架、管線等鋼結(jié)構(gòu)項目，水、暖、電等配套設(shè)施以及專用油氣罐、加油加氣機等設(shè)備等安裝都是缺一不可，本次就以一項城市干道加油站工程為例，從成本構(gòu)成角度淺析其開發(fā)成本。

二、工程概況

本加油站屬于一類Ⅰ級城市干道站，具有綜合性服務(wù)功能，以銷售汽油和柴油為主，兼顧便利店、洗車、汽車保養(yǎng)、充氣、除塵、加水等非油業(yè)務(wù)。

本加油站站區(qū)占地面積2,500m²（合3.75畝），設(shè)置 4座30立方雙層臥式埋地油罐（3汽1柴）、4臺變頻式潛油泵，2臺六槍三油品潛油泵式加油機、2臺四槍雙油品潛油泵式加油機。配套設(shè)施包括加油罩棚（螺栓球）、加油島、站房（二層）、汽車保養(yǎng)間、洗車間、便利店、充氣加水除塵設(shè)備以及配套的站區(qū)工藝、電氣、電信、消防、給排水系統(tǒng)等。

本加油站工程費用分為總圖、建筑物、構(gòu)筑物、裝飾裝修工程、工藝設(shè)備及管道、液位控制、電氣設(shè)備及安裝、站級管理系統(tǒng)、視頻監(jiān)控系統(tǒng)、外網(wǎng)給排水設(shè)備及安裝、消防、暖通、熱工設(shè)備及安裝、標(biāo)識標(biāo)牌、非油業(yè)務(wù)等15部分。

(一)工程內(nèi)容明細(xì)列表

(二)土建工程量明細(xì)及綜合單價表

(三)安裝工程施工費用表

(四)開發(fā)成本小結(jié)

加油、加氣站工程開發(fā)很復(fù)雜，遠(yuǎn)不止上述表中列明事項，還有前期可研、勘察設(shè)計、環(huán)評、災(zāi)害評估、后期設(shè)備購置安裝和運行調(diào)試、配套設(shè)施建設(shè)等等環(huán)節(jié)。本次分析僅簡要列明主體土建和安裝工程部分，從表中工程內(nèi)容可以看出，相比其他工業(yè)或民用建筑，加油、加氣站工程內(nèi)容和施工工藝要復(fù)雜很多，因此其開發(fā)成本要高出很多。另外，加油、加氣站通常只對站房和罩棚部分辦理了產(chǎn)權(quán)證書，而站房和罩棚建筑面積相對其他不計產(chǎn)權(quán)的建、構(gòu)筑物工程量要小，故而折算到站房和罩棚建筑面積的單方造價就更高了。

三、加油、加氣站估價中注意事項

前述加油站屬于一類Ⅰ級城市干道站，除此之外還有二類Ⅰ級公路站、三類縣級市、縣城城區(qū)加油站、四類鄉(xiāng)鎮(zhèn)及岸基加油站等類型。加氣站又分為LNG加氣站、LPG加氣站和CNG加氣站，CNG加氣站又包括母站、標(biāo)準(zhǔn)站和子站等。所以，每個類型加油、加氣站因所屬設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)、建筑標(biāo)準(zhǔn)等不同而導(dǎo)致開發(fā)成本各異。另外，每個加油、加氣公司因品牌形象差異、開發(fā)建設(shè)程序差異等又使開發(fā)成本形成一定差異。因此，我們在評估實務(wù)中，應(yīng)盡量結(jié)合標(biāo)的物實際情況，收集其可研、勘察設(shè)計、環(huán)評、施工承包、設(shè)備采購安裝等等環(huán)節(jié)的相關(guān)合同，在參照行業(yè)平均水平的前提下結(jié)合標(biāo)的物自身特殊情況進(jìn)行綜合判斷，以求其客觀開發(fā)成本。