摘要：在工業(yè)4.0時(shí)代的大背景下，房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)正在悄無(wú)聲息地發(fā)生著翻天覆地的變化。中國(guó)經(jīng)濟(jì)跨越式發(fā)展，經(jīng)濟(jì)服務(wù)多樣化需求不斷升級(jí)。當(dāng)前，估價(jià)行業(yè)需求表現(xiàn)被動(dòng)，行業(yè)轉(zhuǎn)型期傳統(tǒng)業(yè)務(wù)逐漸由人工智能替代，專業(yè)機(jī)構(gòu)及從業(yè)人員應(yīng)致力于積極引導(dǎo)需求并定制咨詢、估價(jià)服務(wù)，最大化地滿足多樣化的客戶需求，提高工作效率、項(xiàng)目承接率。力求達(dá)到優(yōu)化項(xiàng)目操作進(jìn)程，進(jìn)一步深化在客戶心目中的專業(yè)形象。

本文就房地產(chǎn)估價(jià)需求與供給的未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)做了簡(jiǎn)單介紹，并簡(jiǎn)單分析和探討了在科技、經(jīng)濟(jì)迅猛發(fā)展的大背景下如何通過(guò)供給積極引導(dǎo)需求。

關(guān)鍵詞：行業(yè)轉(zhuǎn)型   需求被動(dòng)   引導(dǎo)需求   定制服務(wù)

一、外部環(huán)境對(duì)供求的影響

（一）工業(yè)4.0革命影響

第四次工業(yè)革命即工業(yè)4.0，涉及諸多不同企業(yè)、部門和領(lǐng)域。它正以我們未曾意識(shí)到的姿態(tài)，以漸進(jìn)式的發(fā)展過(guò)程，跨行業(yè)、跨部門的協(xié)作方式席卷全球，改變著世界。工業(yè)4.0是一場(chǎng)數(shù)字革命，數(shù)字技術(shù)的核心是大規(guī)模、低成本自動(dòng)化以及機(jī)器智能，這些技術(shù)正在以前所未有的方式影響著我們學(xué)習(xí)、工作、移動(dòng)、溝通和互動(dòng)的方式。目前，我們的科學(xué)和文化正在發(fā)生著顛覆性的變化，對(duì)未來(lái)的影響深遠(yuǎn)。

工業(yè)4.0時(shí)代的到來(lái)會(huì)產(chǎn)生四大影響：客戶期望、產(chǎn)品優(yōu)化、協(xié)作創(chuàng)新和組織形式。新技術(shù)可優(yōu)化實(shí)體產(chǎn)品和服務(wù)并提升其價(jià)值，讓資產(chǎn)更加耐用，數(shù)據(jù)和分析則改變資產(chǎn)的維護(hù)方式。同時(shí)，大量客戶體驗(yàn)、基于數(shù)據(jù)的服務(wù)和資產(chǎn)績(jī)效全面分析要求新的協(xié)作形式。新時(shí)代，客戶逐步成為經(jīng)濟(jì)的核心。

在工業(yè)革命的大背景下，房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)也悄無(wú)聲息地隨之發(fā)生著不可逆轉(zhuǎn)的變化：客戶需求在變化，行業(yè)的思維方式和服務(wù)水平也跟著客戶的需求在改進(jìn)，創(chuàng)新新時(shí)代新的服務(wù)方式勢(shì)在必行。

（二）經(jīng)濟(jì)發(fā)展驅(qū)動(dòng)

改革開(kāi)放以來(lái)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?fàn)顩r令全球都震驚，雖然近年來(lái)GDP增速放緩，但也是穩(wěn)中有升。

2018年中國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值超過(guò)90萬(wàn)億元，比2017年增加了近8萬(wàn)億元。按平均匯率折算，經(jīng)濟(jì)總量達(dá)到13.6萬(wàn)億美元，位居世界第二位，GDP約占全球六分之一的比重。

2018年，中國(guó)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)中求進(jìn)，轉(zhuǎn)型升級(jí)，新動(dòng)能持續(xù)增長(zhǎng)，綠色發(fā)展是主基調(diào)，生態(tài)環(huán)境不斷改善提升；對(duì)外貿(mào)易增長(zhǎng)，國(guó)內(nèi)消費(fèi)比重也在增長(zhǎng)。

根預(yù)測(cè)，中美兩國(guó)將為未來(lái)幾年世界經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)貢獻(xiàn)53%的力量，預(yù)計(jì)到2050年中國(guó)GDP將接近美國(guó)的一倍，屆時(shí)中國(guó)GDP將占世界的40%，成為無(wú)可爭(zhēng)辯的唯一超級(jí)強(qiáng)國(guó)，中國(guó)將再次成為世界經(jīng)濟(jì)的中心。

雖然近年來(lái)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的增速相比前幾年有所放緩，但是放眼全球，中國(guó)的增速依然可觀。

從社科院發(fā)布的藍(lán)皮書來(lái)看，現(xiàn)階段我國(guó)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)由高速增長(zhǎng)階段轉(zhuǎn)為了高質(zhì)量發(fā)展階段。

中國(guó)經(jīng)濟(jì)跨越式發(fā)展，人民群眾生活水平提高，經(jīng)濟(jì)服務(wù)（如家庭、個(gè)人投資顧問(wèn)等）多樣化需求不斷升級(jí)，評(píng)估專業(yè)人員協(xié)助挖掘新型業(yè)務(wù)、引導(dǎo)客戶需求才會(huì)有事半功倍的成效。

二、行業(yè)發(fā)展的影響

需求受經(jīng)濟(jì)發(fā)展、科技進(jìn)步的影響不斷轉(zhuǎn)變，估價(jià)行業(yè)的發(fā)展緊緊跟隨需求也在不斷轉(zhuǎn)型，轉(zhuǎn)型中的行業(yè)發(fā)展?fàn)顟B(tài)又反向制動(dòng)和引導(dǎo)需求。

下文通過(guò)分析房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)供應(yīng)商的議價(jià)能力、購(gòu)買者的議價(jià)能力、潛在競(jìng)爭(zhēng)者進(jìn)入的能力、替代品的競(jìng)爭(zhēng)能力和行業(yè)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)者現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)能力等，分析行業(yè)的發(fā)展方向，從行業(yè)發(fā)展的角度分析供給積極引導(dǎo)需求的必要性和重要性。

（一）供應(yīng)商的議價(jià)能力

對(duì)于估價(jià)行業(yè)，主要供應(yīng)商為數(shù)據(jù)服務(wù)機(jī)構(gòu)。從目前的情況看，盡管我國(guó)大數(shù)據(jù)服務(wù)產(chǎn)業(yè)與較多領(lǐng)域的深度融合和創(chuàng)新應(yīng)用卓有成效，但受產(chǎn)業(yè)主體發(fā)展程度和市場(chǎng)準(zhǔn)入情況影響，發(fā)展還處于起步階段，大數(shù)據(jù)應(yīng)用領(lǐng)域分布仍然不夠全面，發(fā)展水平不均衡。而且，目前估價(jià)行業(yè)內(nèi)應(yīng)用大數(shù)據(jù)服務(wù)的范圍和深度也都有待提高，部分戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型中的機(jī)構(gòu)偶有數(shù)據(jù)服務(wù)需求，但亦為冰山一角。

所以，目前估價(jià)行業(yè)上游供應(yīng)商的議價(jià)能力暫時(shí)較弱。然而，隨著行業(yè)不斷轉(zhuǎn)型升級(jí)，當(dāng)大數(shù)據(jù)資源能夠有力支撐行業(yè)創(chuàng)新時(shí)，數(shù)據(jù)服務(wù)需求將不斷增加，上游供應(yīng)商的議價(jià)能力終將日益增強(qiáng)。

（二）購(gòu)買者的議價(jià)能力

房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)發(fā)展至今，尚沒(méi)有做到有效地規(guī)范競(jìng)爭(zhēng)，行業(yè)內(nèi)服務(wù)水平參差不齊，購(gòu)買者對(duì)專業(yè)估價(jià)的認(rèn)同度沒(méi)有普遍提高。在此前提下，估價(jià)專業(yè)服務(wù)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈,在部分門檻較低的業(yè)務(wù)領(lǐng)域，競(jìng)爭(zhēng)無(wú)底線。有的機(jī)構(gòu)為了維護(hù)客戶關(guān)系，部分項(xiàng)目低于成本競(jìng)標(biāo)。差異化不太明顯的服務(wù)領(lǐng)域，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)亂象頻出，購(gòu)買者議價(jià)能力較強(qiáng)。只有拓展出差異化服務(wù)項(xiàng)目，討價(jià)還價(jià)的能力才能有所改觀。 

（三）潛在競(jìng)爭(zhēng)者進(jìn)入的能力

房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)現(xiàn)如今的進(jìn)入門檻依然不是很高，但與之前相比略有改觀。《資產(chǎn)評(píng)估法》實(shí)施以來(lái)，地方協(xié)會(huì)、客戶對(duì)估價(jià)機(jī)構(gòu)的專業(yè)人員等各方面配置要求提高。潛在競(jìng)爭(zhēng)者如果想要在行業(yè)內(nèi)拔得頭籌，持續(xù)的技術(shù)力量、可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略和相應(yīng)的資源不可或缺。如果只是想暫時(shí)分一杯羹，短時(shí)間內(nèi)還不是很困難；但如果希望實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)遠(yuǎn)地、更好地、范圍更廣地發(fā)展，相信將會(huì)越來(lái)越難。

（四）替代品的競(jìng)爭(zhēng)能力

目前，隨著科技的迅猛發(fā)展，人工智能在評(píng)估行業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)領(lǐng)域已經(jīng)逐步顯現(xiàn)出它的強(qiáng)大功能。然而，這是一把雙刃劍，看似一種威脅，實(shí)則是機(jī)遇。正是因?yàn)槿斯ぶ悄艿某霈F(xiàn)才解放了更多估價(jià)專業(yè)人員的身心去做更多專業(yè)方面的思考和研究，進(jìn)而達(dá)到創(chuàng)新發(fā)展估價(jià)行業(yè)的目的。

（五）行業(yè)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)者現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)能力

估價(jià)行業(yè)目前進(jìn)入障礙不太高，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手較多且勢(shì)均力敵;目前房地產(chǎn)估價(jià)市場(chǎng)趨于成熟，傳統(tǒng)業(yè)務(wù)需求增長(zhǎng)緩慢甚至有縮減，但差異化服務(wù)需求略有增加。盡管如此，將來(lái)估價(jià)行業(yè)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)者能夠?qū)崿F(xiàn)順利轉(zhuǎn)型，并適應(yīng)新時(shí)代新客戶差異化服務(wù)需求的機(jī)構(gòu)占比相對(duì)不低，長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，行業(yè)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)者威脅較大。

通過(guò)分析供應(yīng)商的議價(jià)能力、購(gòu)買者的議價(jià)能力、潛在競(jìng)爭(zhēng)者進(jìn)入的能力、替代品的競(jìng)爭(zhēng)能力和行業(yè)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)者現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)能力等，房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)目前屬于轉(zhuǎn)型期。估價(jià)機(jī)構(gòu)可持續(xù)發(fā)展的主要任務(wù)是抓住機(jī)遇改變思維，實(shí)現(xiàn)技術(shù)轉(zhuǎn)型的同時(shí)，積極引導(dǎo)需求適應(yīng)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型。

三、引導(dǎo)需求，定制服務(wù)

介于目前估價(jià)行業(yè)需求的被動(dòng)性，行業(yè)轉(zhuǎn)型期傳統(tǒng)業(yè)務(wù)逐漸由人工智能替代，專業(yè)機(jī)構(gòu)及從業(yè)人員應(yīng)以不同途徑尋找潛在客戶，檢索經(jīng)濟(jì)行為，挖掘客戶及客戶需求，以專業(yè)的判斷力為客戶定制相應(yīng)的咨詢、估價(jià)服務(wù)，最大化地為客戶解決問(wèn)題，提高工作效率、項(xiàng)目承接率。

（一）從常規(guī)業(yè)務(wù)出發(fā)，挖掘新的需求，定制服務(wù)

房地產(chǎn)的估價(jià)目的主要有土地使用權(quán)出讓價(jià)格評(píng)估、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)租賃、房地產(chǎn)抵押、房地產(chǎn)保險(xiǎn)估價(jià)、房地產(chǎn)課稅估價(jià)、征地和房屋征收拆遷補(bǔ)償估價(jià)、房地產(chǎn)分割合并、糾紛估價(jià)、拍賣底價(jià)評(píng)估、企業(yè)各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中涉及的房地產(chǎn)估價(jià)以及其他目的的房地產(chǎn)估價(jià)等。

估價(jià)行業(yè)發(fā)展至今，常規(guī)業(yè)務(wù)的發(fā)展已經(jīng)達(dá)到頂峰，最容易接到的就是以上估價(jià)目的中的傳統(tǒng)業(yè)務(wù)。然而，客戶始終為經(jīng)濟(jì)的核心，想要開(kāi)拓新的需求，順著估價(jià)目的這條線找到客戶，深入了解客戶，盡可能形成長(zhǎng)期合作關(guān)系（投資顧問(wèn)、資產(chǎn)價(jià)值咨詢顧問(wèn)），挖掘需求，引導(dǎo)客戶實(shí)現(xiàn)需求。

這種通過(guò)供給咨詢服務(wù)進(jìn)而實(shí)現(xiàn)引導(dǎo)需求的方式，需要機(jī)構(gòu)的前線工作人員相對(duì)專業(yè)，能夠精準(zhǔn)地挖掘需求并實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量專業(yè)服務(wù)。

（二）轉(zhuǎn)變服務(wù)方式，實(shí)現(xiàn)引導(dǎo)需求

從另一個(gè)維度看：積極推動(dòng)人工智能在標(biāo)準(zhǔn)化業(yè)務(wù)領(lǐng)域發(fā)揮最大作用，也是引導(dǎo)客戶需求必不可少的途徑。如：通過(guò)自動(dòng)估價(jià)系統(tǒng)與金融機(jī)構(gòu)線上互動(dòng)，針對(duì)不同的機(jī)構(gòu)開(kāi)放或定制不同的線上服務(wù)或線上、線下結(jié)合的服務(wù)方式，從源頭實(shí)現(xiàn)自動(dòng)估價(jià)，達(dá)到簡(jiǎn)化流程、提高服務(wù)質(zhì)量的效果。

這一切都有賴于擁有一個(gè)強(qiáng)大的數(shù)據(jù)支持系統(tǒng)，還有專業(yè)的后臺(tái)服務(wù)團(tuán)隊(duì)和一個(gè)有戰(zhàn)略眼光的決策層。

四、結(jié)語(yǔ)

工業(yè)4.0時(shí)代的房地產(chǎn)估價(jià)需求不斷升級(jí)，我們應(yīng)當(dāng)全方位滲透并以各種形式參與到不同的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中去，最大限度地運(yùn)用我們的專業(yè)能力發(fā)揮作用。與此同時(shí)，積極引導(dǎo)客戶需求，讓客戶在迅猛發(fā)展的新時(shí)代更便捷地享受到專業(yè)的、差異化的咨詢、估價(jià)服務(wù)，特殊項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)定制專業(yè)服務(wù)。力求在優(yōu)化經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的進(jìn)程中起到關(guān)鍵性的作用，進(jìn)一步深化估價(jià)行業(yè)在客戶心目中的專業(yè)形象。