摘　要：土地價(jià)格是反應(yīng)土地供求關(guān)系的關(guān)鍵，是土地市場(chǎng)建立的重要來(lái)源，對(duì)于調(diào)節(jié)城市土地綜合利用的方式起著舉足輕重的指導(dǎo)性作用。城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)對(duì)于及時(shí)、準(zhǔn)確地掌握和了解土地的市場(chǎng)行情,充分發(fā)揮土地價(jià)格對(duì)城市土地綜合利用的政策調(diào)控和指導(dǎo)作用；進(jìn)一步加強(qiáng)城市地價(jià)的管理,建立公開、公平規(guī)范有序的土地使用市場(chǎng)；進(jìn)一步深化對(duì)土地的使用管理制度的改革,科學(xué)地合理配置城市土地利用資源等有著十分重要的指導(dǎo)性作用和重要意義。

關(guān)鍵詞：城市；地價(jià)；動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)

城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)對(duì)于及時(shí)、準(zhǔn)確地掌握和了解土地的市場(chǎng)行情,充分發(fā)揮土地價(jià)格對(duì)城市土地綜合利用的政策調(diào)控和指導(dǎo)作用；進(jìn)一步加強(qiáng)城市地價(jià)的管理,建立公開、公平規(guī)范有序的土地使用市場(chǎng)；進(jìn)一步深化對(duì)土地的使用管理制度的改革,科學(xué)地合理配置城市土地利用資源等有著十分重要的指導(dǎo)性作用和重要意義。城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)工作看似離我們很遠(yuǎn)，實(shí)則離我們很近，工作的每一個(gè)環(huán)節(jié)均與估價(jià)工作息息相關(guān)，且已有部分估價(jià)機(jī)構(gòu)及估價(jià)師參與到城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)項(xiàng)目的工作中去。因此下文，筆者將結(jié)合《城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)技術(shù)規(guī)范》來(lái)介紹城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)的一些相關(guān)概念、技術(shù)路線及工作程序，讓大家更加熟悉這一工作的基本情況，進(jìn)而能夠更好的參與并服務(wù)于城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)的工作。

一、城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)基本概念

（一）城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)的定義

城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)是根據(jù)城市土地開發(fā)使用市場(chǎng)的情況和特點(diǎn),通過(guò)專門設(shè)立的地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)點(diǎn),收集、處理并分析生成了一系列的城市整體地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)指標(biāo),對(duì)城市的地價(jià)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r指標(biāo)進(jìn)行了觀測(cè)、描述和綜合評(píng)價(jià)的一種監(jiān)測(cè)過(guò)程。

城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)是按照動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)制度的有關(guān)要求,以信息技術(shù)和網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)為工具,建立起的對(duì)全國(guó)城市地價(jià)進(jìn)行動(dòng)態(tài)跟蹤監(jiān)測(cè)的管理系統(tǒng)。其數(shù)據(jù)庫(kù)的基本功能主要包括:對(duì)地價(jià)的信息分析采集、數(shù)據(jù)分析、信息的發(fā)布和對(duì)地價(jià)的實(shí)時(shí)預(yù)測(cè)以及預(yù)警等。

（二）相關(guān)概念

1、監(jiān)測(cè)周期：城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)在設(shè)定的周期進(jìn)行。全國(guó)范圍、全省范圍和全城市范圍的地價(jià)宏觀監(jiān)測(cè)周期按照年度和季度進(jìn)行；重點(diǎn)區(qū)域和重點(diǎn)城市、重點(diǎn)區(qū)段，以及專題性等，周期根據(jù)具體情況設(shè)置。

2、地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)：所謂的地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)是指在一定的區(qū)段內(nèi)規(guī)劃設(shè)立的,土地開發(fā)利用狀況以及土地開發(fā)程度等各個(gè)方面與其所在地區(qū)段的基準(zhǔn)地價(jià)監(jiān)測(cè)內(nèi)涵一致或相近,能夠準(zhǔn)確地代表其所在區(qū)域?qū)嶋H地價(jià)處于較高水平的宗地。

3、監(jiān)測(cè)點(diǎn)地價(jià)：監(jiān)測(cè)點(diǎn)地價(jià)是通過(guò)評(píng)估或交易地價(jià)修正得到的監(jiān)測(cè)點(diǎn)在一定時(shí)點(diǎn)和一定條件下的地價(jià)水平。

4、監(jiān)測(cè)地價(jià)類型：城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)中的地價(jià)分為城市商業(yè)地價(jià)、居住地價(jià)、工業(yè)地價(jià)3種基本類別，3種基本類別地價(jià)的內(nèi)涵應(yīng)該和城市基準(zhǔn)地價(jià)的內(nèi)涵保持一致。根據(jù)不同的需求和目的還可以在這三種基礎(chǔ)分類的基礎(chǔ)上再增加其他的類別。

5、監(jiān)測(cè)地價(jià)基準(zhǔn)日：監(jiān)測(cè)地價(jià)必須具有統(tǒng)一的基準(zhǔn)日。通常來(lái)說(shuō)，季度監(jiān)測(cè)地價(jià)的基準(zhǔn)日應(yīng)該為各季度的最后一日，而年度監(jiān)測(cè)地價(jià)的基準(zhǔn)日應(yīng)該為每一年的12月31日。

6、地價(jià)區(qū)段：地價(jià)區(qū)段是以該城市的土地定級(jí)為基礎(chǔ)來(lái)進(jìn)行劃分的，在地價(jià)水平、土地利用狀況、基礎(chǔ)設(shè)施狀況、環(huán)境狀況等方面相類似或保持一致的區(qū)段。

二、城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)的技術(shù)路線

通過(guò)系統(tǒng)建立地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn),采用市場(chǎng)評(píng)估等多種手段,收集全國(guó)各個(gè)城市不同行政級(jí)別、不同行政區(qū)段、不同建設(shè)用地開發(fā)類型的土地價(jià)格及相關(guān)的數(shù)據(jù),對(duì)全國(guó)地價(jià)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀和趨勢(shì)進(jìn)行了調(diào)查和跟蹤觀測(cè),然后通過(guò)這一系列的指標(biāo)對(duì)每一個(gè)城市的地價(jià)發(fā)展?fàn)顩r和趨勢(shì)進(jìn)行全面的描述,對(duì)每一個(gè)城市整體地價(jià)的發(fā)展?fàn)顩r做出基本的市場(chǎng)評(píng)價(jià)和判斷,最后通過(guò)系統(tǒng)生成與地價(jià)相關(guān)的信息并向社會(huì)發(fā)布。

三、城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)工作程序

（一）監(jiān)測(cè)范圍的確定

城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)的范圍根據(jù)不同監(jiān)測(cè)的目標(biāo)來(lái)分別設(shè)置。城市內(nèi)部是按照城市的某一種指標(biāo)(比如規(guī)劃區(qū)的紅線、建成區(qū)的界限等指標(biāo))來(lái)界定地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)的范圍。而跨城市的區(qū)域則是通過(guò)行政區(qū)的劃分或者宏觀經(jīng)濟(jì)區(qū)域來(lái)劃分城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)的范圍。

城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)分為國(guó)家級(jí)城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)、省級(jí)城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)和城市級(jí)地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)3個(gè)層次。國(guó)家級(jí)城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)、省級(jí)城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)屬于區(qū)域性城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)范圍，而城市級(jí)地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)則是屬于城市內(nèi)部地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)范圍。

（二）地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)的設(shè)立

地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)設(shè)立的基本步驟包含了以下幾個(gè)方面：

1、地價(jià)區(qū)段的劃分；

2、地價(jià)區(qū)段內(nèi)監(jiān)測(cè)點(diǎn)的合理布設(shè)；

3、地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)初始資料的采集；

4、地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)的上圖與資料建檔。

（三）地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)的維護(hù)

1、地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)定期檢查;每年都要對(duì)地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)進(jìn)行全面的跟蹤檢查,并對(duì)檢查的情況進(jìn)行登記。

2、地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)更新；地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)原則上應(yīng)始終保持穩(wěn)定，但如果遇到下列情況時(shí)應(yīng)及時(shí)進(jìn)行更新：地塊或地塊上的建筑物滅失、地塊的用途發(fā)生改變、地塊被合并或進(jìn)行分割、地塊地質(zhì)環(huán)境條件發(fā)生較大規(guī)模的惡性變化、土地長(zhǎng)期被低效的利用、城市的主城區(qū)或建成區(qū)的擴(kuò)容。

3、建立地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)的資料庫(kù)；每個(gè)地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)須建立專門的地價(jià)登記資料庫(kù),資料庫(kù)中所管理的地價(jià)登記資料主要內(nèi)容包括:初始地價(jià)登記的資料、變更登記的資料、各階段季度(年度)的成果資料。

（四）地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)采集

地價(jià)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)內(nèi)容包括：

1、地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)數(shù)據(jù)：根據(jù)采集重點(diǎn)的不同分為了初始采集數(shù)據(jù)和常規(guī)采集數(shù)據(jù)，其中，初始采集數(shù)據(jù)涵蓋了監(jiān)測(cè)點(diǎn)的土地權(quán)屬情況，土地實(shí)際利用的情況、影響地價(jià)的因素、監(jiān)測(cè)點(diǎn)的設(shè)定條件、監(jiān)測(cè)點(diǎn)的價(jià)格狀況等基礎(chǔ)狀況；而常規(guī)采集數(shù)據(jù)主要為監(jiān)測(cè)點(diǎn)在監(jiān)測(cè)時(shí)段的現(xiàn)狀條件下進(jìn)行地價(jià)的評(píng)估、設(shè)定內(nèi)涵條件下進(jìn)行地價(jià)的評(píng)估、評(píng)估的時(shí)間及評(píng)估人等；

2、土地交易樣本數(shù)據(jù)：與土地交易息息相關(guān)的數(shù)據(jù)；

3、房屋交易樣本數(shù)據(jù)：與房屋交易息息相關(guān)相關(guān)的數(shù)據(jù)；

4、城市一般數(shù)據(jù)：為城市土地的年度供需統(tǒng)計(jì)的相關(guān)數(shù)據(jù)、城市房屋的年度供需統(tǒng)計(jì)的相關(guān)數(shù)據(jù)、城市的社會(huì)經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)的相關(guān)數(shù)據(jù)、城市相關(guān)基準(zhǔn)地價(jià)等資料。

（五）地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)指標(biāo)

1、地價(jià)水平值：地價(jià)水平值是在一定范圍內(nèi)的平均地價(jià)，反映了某一時(shí)點(diǎn)地價(jià)水平高低狀況的指標(biāo)。涵蓋了商業(yè)、住宅、工業(yè)、綜合四類的地價(jià)水平值。

2、地價(jià)變化量：地價(jià)變化量是指在某一時(shí)間范圍內(nèi)地價(jià)價(jià)位的變化情況，以地價(jià)增加（或減少）的數(shù)量來(lái)表示。

3、地價(jià)增長(zhǎng)率：地價(jià)增長(zhǎng)率是反映在某一時(shí)間范圍內(nèi)地價(jià)的變化幅度，通常是通過(guò)不同時(shí)期地價(jià)變化量與基期地價(jià)水平值的比值計(jì)算得出，通過(guò)百分率來(lái)表示。

4、地價(jià)指數(shù)：地價(jià)指數(shù)是反映在不同時(shí)點(diǎn)的地價(jià)水平與某一時(shí)點(diǎn)地價(jià)水平比較的相對(duì)關(guān)系，以地價(jià)水平值比值的100倍來(lái)表示。

（六）地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)指標(biāo)值計(jì)算

1、地價(jià)水平值計(jì)算

某一時(shí)點(diǎn)、某一用途區(qū)段的地價(jià)水平值，等于地價(jià)區(qū)段內(nèi)該用途樣本地價(jià)的算術(shù)平均值。計(jì)算公式如下：

式中：

    －第k個(gè)地價(jià)區(qū)段某一時(shí)點(diǎn)某一用途的地價(jià)水平值

    －第k個(gè)地價(jià)區(qū)段內(nèi)某一時(shí)點(diǎn)某一用途第i個(gè)樣本地價(jià)

    n －第k個(gè)地價(jià)區(qū)段內(nèi)某一時(shí)點(diǎn)某一用途地價(jià)樣本的總數(shù)

區(qū)域地價(jià)水平值計(jì)算

2、區(qū)域地價(jià)水平值計(jì)算

某一時(shí)點(diǎn)、某一用途區(qū)域（如級(jí)別）地價(jià)水平值，等于區(qū)域內(nèi)區(qū)段地價(jià)水平值的加權(quán)平均值。計(jì)算公式如下：

式中：

    －第j級(jí)別某一時(shí)點(diǎn)某一用途的區(qū)域地價(jià)水平值

    －第k個(gè)區(qū)段某一時(shí)點(diǎn)某一用途地價(jià)水平值

    －第k個(gè)區(qū)段某一時(shí)點(diǎn)某一用途實(shí)際土地面積

    m－第j區(qū)域內(nèi)某一時(shí)點(diǎn)某一用途地價(jià)區(qū)段的總數(shù)

3、城市整體地價(jià)水平值計(jì)算

城市整體地價(jià)水平值，等于在城市的監(jiān)測(cè)范圍內(nèi)某一用途的區(qū)段（或區(qū)域）地價(jià)水平值來(lái)進(jìn)行加權(quán)平均計(jì)算

4、城市綜合地價(jià)水平值計(jì)算

城市綜合地價(jià)水平值，采用各種用途地價(jià)水平值按照每一種用途的實(shí)際土地面積來(lái)進(jìn)行加權(quán)平均計(jì)算。

5、區(qū)域城市地價(jià)水平值計(jì)算

區(qū)域城市地價(jià)水平值，采用每個(gè)城市的整體地價(jià)水平值來(lái)進(jìn)行加權(quán)平均計(jì)算。

6、地價(jià)變化量計(jì)算

地價(jià)變化量是以地價(jià)水平值為計(jì)算基礎(chǔ)，包括了年度的地價(jià)變化量和季度的地價(jià)變化量。年度的地價(jià)變化量，等于某一年度、某一用途的地價(jià)水平值減去上一年度該用途的地價(jià)水平值。季度的地價(jià)變化量，等于某一季度、某一用途的地價(jià)水平值減去上一季度該用途的地價(jià)水平值。

7、地價(jià)增長(zhǎng)率計(jì)算

地價(jià)增長(zhǎng)率是以地價(jià)水平值為基礎(chǔ)來(lái)進(jìn)行計(jì)算。

年度的地價(jià)增長(zhǎng)率，等于某一年度、某一用途的地價(jià)變化量與上一年度該用途的地價(jià)水平值的比率。

季度的地價(jià)增長(zhǎng)率，等于某一季度、某一用途的地價(jià)變化量與上一季度該用途的地價(jià)水平值的比率。

季度同比地價(jià)增長(zhǎng)率，等于某一季度、某一用途的地價(jià)水平值和上一年的同季度該用途地價(jià)水平值的差值與上一年同季度該用途地價(jià)水平值的比率。

計(jì)算公式如下：

×100％

8、地價(jià)指數(shù)計(jì)算

地價(jià)指數(shù)以對(duì)應(yīng)城市內(nèi)部區(qū)域的地價(jià)水平值為基礎(chǔ)進(jìn)行計(jì)算。

定比地價(jià)指數(shù)等于某一用途某年（季）度的地價(jià)水平值與固定基期的地價(jià)水平值的比率，此時(shí)基期的地價(jià)指數(shù)應(yīng)設(shè)定為100。年度定比地價(jià)指數(shù)計(jì)算公式如下：

式中：

－某一用途第y年年度的定比地價(jià)指數(shù)

－某一用途第y年的地價(jià)水平值

－某一用途固定基期的某地價(jià)水平值

季度定比地價(jià)的指數(shù)計(jì)算方法與年度定比地價(jià)指數(shù)方法一致。

（七）地價(jià)狀況分析

地價(jià)狀況分析包括了地價(jià)水平狀況分析、地價(jià)變化趨勢(shì)分析、地價(jià)與土地供需協(xié)調(diào)狀況分析、地價(jià)與房屋市場(chǎng)協(xié)調(diào)狀況分析、地價(jià)與社會(huì)經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)狀況分析及地價(jià)與城市土地利用協(xié)調(diào)狀況分析這六個(gè)方面。

（八）地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)報(bào)告

地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)報(bào)告包含了地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)年度報(bào)告、地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)季度報(bào)告、地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)專題報(bào)告。而地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)報(bào)告的內(nèi)容主要包含了基本界定、監(jiān)測(cè)內(nèi)容、基本分析、技術(shù)說(shuō)明這四個(gè)方面。

（九）地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)設(shè)立與維護(hù)成果

地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)初始登記設(shè)立的成果,包括了試點(diǎn)城市地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)的登記表(初始)、地價(jià)監(jiān)測(cè)區(qū)段分布點(diǎn)登記表(初始)、地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)的區(qū)域分布圖、地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)的區(qū)段分布路線圖、地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)的宗地圖、地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)的影像資料及照片。地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)的年度整體規(guī)劃變更情況的調(diào)查成果則包括了：地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)、區(qū)段的變化及相關(guān)的資料。而監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)采集成果包括了:年度數(shù)據(jù)采集的成果及季度數(shù)據(jù)采集的成果。

（十）地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)信息發(fā)布

地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)信息發(fā)布包含了國(guó)家級(jí)的發(fā)布信息、省級(jí)的發(fā)布信息、城市級(jí)的發(fā)布信息這三種發(fā)布途徑；地價(jià)監(jiān)測(cè)信息發(fā)布方式包括了公告發(fā)布、新聞披露及信息系統(tǒng)查詢這三種方式。

四、結(jié)語(yǔ)

城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)能為城市社會(huì)和人民公眾提供準(zhǔn)確及時(shí)的反映城市地價(jià)水平及其變化趨勢(shì)的相關(guān)信息,發(fā)揮城市地價(jià)的"晴雨表"的作用,引導(dǎo)市場(chǎng)投資,實(shí)現(xiàn)通過(guò)與地價(jià)市場(chǎng)杠桿調(diào)節(jié)的土地市場(chǎng)資源配置的長(zhǎng)期發(fā)展目標(biāo)；對(duì)與地價(jià)市場(chǎng)相關(guān)信息的變化進(jìn)行深層次的分析,理清城市地價(jià)變化規(guī)律,分析城市地價(jià)的變化與全國(guó)土地開發(fā)市場(chǎng)供需的相互關(guān)系,為各級(jí)人民政府有關(guān)部門調(diào)控土地市場(chǎng)供應(yīng)的變化提供決策依據(jù),有利于土地行政管理部門參與經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控;同時(shí)通過(guò)城市地價(jià)比較數(shù)據(jù)分析城市地價(jià)的變化與反映國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展宏觀的指標(biāo)、房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展微觀指標(biāo)及其變化的相互關(guān)系,判斷城市地價(jià)與反映國(guó)民經(jīng)濟(jì)宏觀發(fā)展的形勢(shì)及房地產(chǎn)開。

但目前城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)的運(yùn)行工作還不夠明確，某些地區(qū)及政府對(duì)此項(xiàng)工作的重視程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，造成該項(xiàng)工作難以開展、信息采集的難度增大、工作無(wú)法善終的完成；加上該項(xiàng)工作的經(jīng)費(fèi)不夠充足，而工作的開展又需要大量的估價(jià)機(jī)構(gòu)及估價(jià)師來(lái)參與，這也是城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)工作遇到的一個(gè)重要問(wèn)題。

從長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展情況并結(jié)合各地的實(shí)際情況，各地財(cái)政部門應(yīng)給予城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)工作更大的支持，保證監(jiān)測(cè)工作能夠長(zhǎng)期穩(wěn)定的運(yùn)行下去；其次在采集信息的各個(gè)環(huán)節(jié)中要保證信息的準(zhǔn)確性，才能報(bào)告最終成果的真實(shí)性及可用性；只有做好城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)工作，才能更好的為土地市場(chǎng)服務(wù)，促進(jìn)土地的合理利用。