摘要：自2016年5月1日起，全國范圍推行營業(yè)稅改增值稅，“營改增”后，增值稅計算較營業(yè)稅更復雜，且增值稅免征、減征等優(yōu)惠政策一系列出臺，需要評估工作人員在平常工作中給予必要關注并認真學習。

關鍵詞： 增值稅  計稅方法  評估方法中的運用

一、增值稅的概念

增值稅在百度百科中的定義是以商品（含應稅勞務）在流轉過程中產生的增值額作為計稅依據而征收的一種流轉稅。實行價外稅，稅費由消費者負擔，針對有增值的情況才征收增值稅，對沒有產生增值額的不征稅?，F行與評估工作相關，會發(fā)生增值稅應稅行為的主要征稅范圍有建筑、不動產租賃服務，銷售不動產，轉讓土地使用權等。

二、增值稅的演變史

營業(yè)稅改征增值稅。自2016年5月1日，中國全面推行營改增試點，將建筑業(yè)、房地產業(yè)、金融業(yè)、生活服務業(yè)全部納入營改增試點，營業(yè)稅退出歷史舞臺。

增值稅減免及改革。（一）免稅標準的提高：《財政部 稅務總局關于實施小微企業(yè)普惠性稅收減免政策的通知》（財稅〔2019〕13號，自2019年1月1日執(zhí)行）中對月銷售額10萬元以下(含本數)的增值稅小規(guī)模納稅人免征增值稅，將免稅標準由月銷售額3萬元提高至月銷售額10萬元。依據政策解讀，該減征優(yōu)惠政策也適用于自然人（即其他個人）和未辦理一般納稅人登記的非企業(yè)性單位。（二）稅率的調減：《財稅〔2018〕32號財政部稅務總局關于調整增值稅稅率的通知》（2018年5月1日執(zhí)行）提供建筑、不動產租賃服務，銷售不動產，轉讓土地使用權，增值稅一般納稅人（以下稱納稅人）發(fā)生增值稅行為的增值稅率由11%調整為10%；為推進增值稅實質性減稅，發(fā)布《關于深化增值稅改革有關政策的公告》（財政部 稅務總局 海關總署公告2019年第39號，本公告自2019年4月1日起執(zhí)行），原適用10%稅率調整為9%。

三、增值稅的納稅對象

(一)一般納稅人：1、應稅行為的年應征增值稅銷售額超500萬元（含本數）的單位和個體工商戶；2、 年應稅銷售額未超過規(guī)定標準的單位和個體工商戶，會計核算健全，能夠提供準確稅務資料的。

(二)小規(guī)模納稅人：應稅行為的年應征增值稅銷售額未超500萬元的單位和個體工商戶或其他個人（自然人）。

四、增值稅的稅率和征收率

（一）現行稅率

增值稅納稅人提供建筑、不動產租賃服務，銷售不動產，轉讓土地使用權，稅率為9%（自2019年4月1日起執(zhí)行）。允許扣除可抵扣的進項稅額。

（二）征收率

1、個人出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計算應納稅額。

2、小規(guī)模納稅人以及選擇簡易計稅的一般納稅人計算稅款時使用征收率：不動產經營租賃、銷售不動產征收率為5%（非自建不動產可扣除購置原價）、提供跨縣（市）建筑征收率為3%（可扣除支付的分包款）。

（三）預征率

1、一般計稅：跨縣（市）建筑業(yè)預征率為2%；不動產經營租賃、房地產企業(yè)銷售預征率為3%；轉讓不動產預征率為5%（非自建不動產可扣除購置原價）。

2、簡易計稅：個人（包括個體工商戶和其他個人）出租住房按1.5%；不動產（個人出租住房外）經營租賃、轉讓預征率為5%；簡易計稅的預征率基本上與征收率一致。

五、按不同計稅方法劃分總結增值稅的計算

（一）一般計稅方法（適用一般納稅人，2016年5月1日后取得的不動產，稅率9%）。

1、公式：應納稅額＝當期銷項稅額—當期進項稅額=含稅銷售額÷（1+9%）×9%-進項稅額。其中：銷項稅額＝銷售額×適用稅率；進項稅額，是指納稅人購進貨物、加工修理修配勞務、服務、無形資產或者不動產，支付或者負擔的增值稅額。

2、房地產開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產項目（選擇簡易計稅方法的房地產老項目（注：房地產老項目，是指《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產項目。）除外），以取得的全部價款和價外費用，扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款后的余額為銷售額。即：（銷售價格-土地取得價款）÷（1+9%）×9%-進項稅額。

舉例：非房地產開發(fā)企業(yè)銷售不動產

例1：某企業(yè)（一般納稅人）2019年4月轉讓一套于2016年6月購買的商鋪，轉讓價為1000萬元，當時購買價為800萬元，取得增值稅專用發(fā)票，增值稅為79.28萬元，則該企業(yè)的應繳納增值稅=1000÷（1+9%）×9%-79.28=3.29萬元。

例2：某企業(yè)（一般納稅人）2019年4月轉讓其自建的廠房，《建筑工程施工許可證》記載的開工時間為2016年6月，轉讓價為1000萬元，建造成本800萬元，取得增值稅專用發(fā)票，增值稅合計為75萬元，則該企業(yè)的應繳納增值稅=1000÷（1+9%）×9%-75=7.57萬元。

舉例：房地產開發(fā)企業(yè)銷售不動產

例1：某開發(fā)商企業(yè)（一般納稅人）2019年4月銷售其開發(fā)的不動產，銷售總價為5000萬元，取得的《建筑工程施工許可證》記載的開工時間為2017年5月，土地取得價格為2000萬，房地產開發(fā)過程中發(fā)生的成本取得增值稅專用發(fā)票，增值稅為100萬元，則該企業(yè)的應繳納增值稅=（5000-2000）÷（1+9%）×9%-100=147.71萬元。

例2：某開發(fā)商企業(yè)（一般納稅人，老項目，選取簡易計稅方法））2019年4月銷售其開發(fā)的不動產，銷售總價為5000萬元，取得的《建筑工程施工許可證》記載的開工時間為2016年4月，土地取得價格為2000萬，則該企業(yè)的應繳納增值稅=5000÷（1+5%）×5%=238.1萬元。

3、不動產租賃服務 

一般計稅方法：應納稅額=租金收入÷（1+9%）×9%-進項稅額

例1：某企業(yè)（一般納稅人） 2019年4月出租一套其于2016年6月購買的商鋪，月租金為50000元，則該企業(yè)的應繳納增值稅=50000÷（1+9%）×9%=4128元。

（二）簡易計稅方法（適用小規(guī)模納稅人，2016年4月30日前取得不動產，稅率5%）。

1、不得抵扣進項稅額；且一旦選定，36個月內不得變更；銷售行為發(fā)生的增值稅應納稅額＝銷售額×征收率。

（1）銷售購買取得的不動產：應納稅額=（轉讓價格-不動產原值）÷（1+5%）×5%

（2）銷售自建取得的不動產：應納稅額=轉讓價格÷（1+5%）×5%  

舉例：非房地產開發(fā)企業(yè)銷售不動產

例1：某企業(yè)（一般納稅人）2018年8月轉讓一套于2016年4月購買的商鋪，轉讓價為1000萬元，當時購買價為800萬元，則該企業(yè)的應繳納增值稅=（1000-800）÷（1+5%）×5%=9.52萬元。

例2：某企業(yè)（一般納稅人）2018年8月轉讓其于2016年4月自建的廠房，轉讓價為1000萬元，建造成本價為800萬元，則該企業(yè)的應繳納增值稅=1000÷（1+5%）×5%=47.62萬元。

例3：某個人2018年8月轉讓一套于2016年9月購買的住宅，轉讓價為150萬元，當時購買價為100萬元，則該個人應繳納增值稅=（150-100）÷（1+5%）×5%=2.38萬元。

2、不動產租賃服務  

（1）小規(guī)模納稅人出租不動產，個體工商戶、個人出租非住房 ：應納稅額=租金收入÷（1+5%）×5%

（2）個體工商戶、個人出租住房：應納稅額=租金收入÷（1+5%）×1.5%

舉例：不動產租賃服務

例1：某企業(yè)（一般納稅人）2019年4月出租于2016年4月自建的廠房，月租金為50000元，則該企業(yè)的應繳納增值稅=50000÷（1+5%）×5%=2381元。

例2：某個人2018年8月出租住房，月租金為5000元，則該個人的應繳納增值稅=5000÷（1+5%）×1.5%=71元。

六、按不同納稅主體劃分總結增值稅的計算

在計算轉讓或租賃不動產增值稅時要劃分不同納稅主體，是否為房地產開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產項目；區(qū)分一般納稅人、小規(guī)模納稅人；區(qū)分一般計稅方法、簡易計稅方法；區(qū)分不動產為取得或自建；區(qū)分新老房地產開發(fā)項目，分別對應不同的稅率。

（一）適用房地產開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產項目

（二）適用除房地產開發(fā)企業(yè)以外的企業(yè)或個人

（三）適用于不動產租賃

七、增值稅在評估方法中的運用 

（一）比較法

1、選取了比較實例后，對成交價格進行換算處理，建立比較基礎。統一稅費負擔，需弄清成交價格內涵，關注賣方應繳納增值稅是否存在轉嫁問題。

2、交易中由賣方繳納的稅費中，個人所得稅應稅收入不含增值稅。若免征增值稅的，確定計稅依據時，成交價格、轉讓房地產取得的收入不扣減增值稅額。

（二）收益法

1、計算房地產租賃收入時，應關注租金價格內涵，與運營費用計算相匹配。

2、房產出租的，計征房地產稅的租金收入不含增值稅，個人出租房屋的個人所得稅應稅收入不含增值稅。

（三）成本法和假設開發(fā)法

1、對于房地產開發(fā)企業(yè)以外的企業(yè)項目，涉及成本法和假設開發(fā)法中“銷售稅費”項目中增值稅計算。除追溯性報告外，兩種方法均基于2016年5月1日后的重新開發(fā)和重新建造成本，首先在于區(qū)分開發(fā)或建設主體為小規(guī)模（個人）或一般納稅人。若產權人（納稅主體）為一般納稅人，由于現階段可抵扣進項稅基本無法準確測算或客觀反映，可操作性差，因此建議參照小規(guī)模納稅人以自建取得的方式測算或一般納稅人中的簡易計稅方法測算。

2、房地產開發(fā)項目納稅主體為一般納稅人，房地產開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產開發(fā)項目，可抵扣進項額無準確數據支持?；诳刹僮餍钥紤]，傾向于采用預征模式測算銷售稅費中的增值稅，最合理應采用清算模式測算確定。

八、估價過程中應注意的問題

（一）應依據具體納稅主體和對應項目類型，結合自建或取得時間，除外還需結合現實的可操作性，選取恰當的計稅方法。 

（二）依據國家稅務部門發(fā)布的最新增值稅率（或征收率）及時更新調整。

（三）假設開發(fā)法中選取一般計稅方法進行計算銷售稅費時，對進項稅額要考慮完整，注意不同行業(yè)增值稅率的不一致。