摘要：近日，中共中央、國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于新時(shí)代加快完善社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體質(zhì)的意見》，其中，意見指出，穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)稅  作用  立法難點(diǎn)

一、什么是房地產(chǎn)稅

房地產(chǎn)稅是一個(gè)綜合性概念，是指一切與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)動(dòng)過(guò)程有直接關(guān)系的稅。在中國(guó)包括房地產(chǎn)業(yè)增值稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅、印花稅、土地增值稅、投資方向調(diào)節(jié)稅、契稅、耕地占用稅等。

房地產(chǎn)稅其實(shí)就是指針對(duì)房屋和土地所征收的所有相關(guān)稅費(fèi)。

二、房地產(chǎn)稅與房產(chǎn)稅的關(guān)系

1、什么是房產(chǎn)稅

房產(chǎn)稅，又稱房屋稅，是國(guó)家以房產(chǎn)作為課稅對(duì)象向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。對(duì)房產(chǎn)征稅的目的是運(yùn)用稅收杠桿，加強(qiáng)對(duì)房產(chǎn)的管理，提高房產(chǎn)使用效率，控制固定資產(chǎn)投資規(guī)模和配合國(guó)家房產(chǎn)政策的調(diào)整，合理調(diào)節(jié)房產(chǎn)所有人和經(jīng)營(yíng)人的收入。

根據(jù)《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》（1986年9月15日國(guó)務(wù)院發(fā)布國(guó)發(fā)〔1986〕90號(hào)發(fā)布，2011年1月8日中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令第588號(hào)修訂），第四條，房產(chǎn)稅的稅率，依照房產(chǎn)余值計(jì)算繳納的，稅率為1.2%；依照房產(chǎn)租金收入計(jì)算繳納的，稅率為12%。

不過(guò)，由于我國(guó)現(xiàn)行的房產(chǎn)稅有很多免征范圍，所以多數(shù)人沒(méi)有繳納過(guò)房產(chǎn)稅。

2、什么是房地產(chǎn)稅

廣義上來(lái)看，房地產(chǎn)稅是指房地產(chǎn)開發(fā)、流轉(zhuǎn)、持有過(guò)程中國(guó)家所課征的賦稅。房地產(chǎn)稅收體系根據(jù)課稅環(huán)節(jié)不同，主要分為取得稅、保有稅、所得稅三大類。房地產(chǎn)稅收體系中，國(guó)際上相對(duì)更重視對(duì)房地產(chǎn)保有稅類的征收，即狹義上的房地產(chǎn)稅，是財(cái)產(chǎn)稅的一種，又被稱為房屋稅或房產(chǎn)稅，是指單純以房屋及其產(chǎn)權(quán)、使用交易為課稅對(duì)象的稅種，或以房產(chǎn)與地產(chǎn)的共同體為課稅物所征收的賦稅。

房地產(chǎn)稅目前在我國(guó)只是一個(gè)概念上的名稱，并非一個(gè)實(shí)際稅種。我們只是把所有房屋和土地相關(guān)稅收統(tǒng)稱為房地產(chǎn)稅，并沒(méi)有實(shí)際去征收房地產(chǎn)稅。此次中共中央、國(guó)務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于新時(shí)代加快完善社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體質(zhì)的意見》中提到的房地產(chǎn)稅就是要把一些舊有稅種整合后統(tǒng)一征收房地產(chǎn)稅。

由此可見，房地產(chǎn)稅包含房產(chǎn)稅。

三、房地產(chǎn)稅的作用

1、增加財(cái)政稅務(wù)收入

根據(jù)財(cái)政部最新發(fā)布的2020年前4月財(cái)政稅務(wù)收入明細(xì)，1-4月累計(jì)，全國(guó)一般公共預(yù)算收入62133億元，同比下降14.5%；全國(guó)稅收收入53081億元，同比下降16.7%。主要稅收收入項(xiàng)目中，土地和房地產(chǎn)相關(guān)稅收，契稅1766億元，同比下降11%；土地增值稅1920億元，同比下降7.7%；房產(chǎn)稅991億元，同比下降7.7%；耕地占用稅373億元，同比下降12.7%；城鎮(zhèn)土地使用稅741億元，同比下降10%。

我國(guó)2020年前4個(gè)月，全國(guó)稅收總收入為5.3萬(wàn)億元，同比下降16.7%。其中契稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅總計(jì)收入5791億元，占總稅收收入的11%。在總稅收體系中，我國(guó)房產(chǎn)稅相關(guān)的稅收占比較低。

多年以來(lái)，土地出讓金一直以來(lái)都是地方財(cái)政收入的主要來(lái)源，征收房地產(chǎn)稅可以增加地方財(cái)政收入。

2、解決土地使用權(quán)及不動(dòng)產(chǎn)權(quán)續(xù)期的問(wèn)題

我們國(guó)家的土地為國(guó)家所有，我們所購(gòu)買的房屋產(chǎn)權(quán)只包括房屋的所有權(quán)，土地仍然為國(guó)家所有，然而我們已經(jīng)繳納土地出讓金，相當(dāng)于已經(jīng)一次性繳納土地使用權(quán)的費(fèi)用。根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行規(guī)定，當(dāng)土地使用年限到期后，土地要收回，房屋所有權(quán)人若想續(xù)期，理論上還需繳納一次土地出讓金。然而卻遭到強(qiáng)烈反對(duì)，原因是一次性繳納巨額的費(fèi)用對(duì)于產(chǎn)權(quán)人來(lái)說(shuō)壓力太大，房地產(chǎn)稅為每年征收，可在一定程度上解決這個(gè)問(wèn)題。

3、抑制投資性購(gòu)房

如果征收房地產(chǎn)稅，投資性房產(chǎn)需要每年繳納房地產(chǎn)稅，就算房地產(chǎn)稅的征收比例較低，但房產(chǎn)總值較高，稅費(fèi)也將會(huì)是一筆較大的支出，這就相對(duì)抑制了投資性購(gòu)房。

4、調(diào)節(jié)房地產(chǎn)的供需平衡、穩(wěn)定房?jī)r(jià)

如果征收房地產(chǎn)稅，投資性房產(chǎn)的購(gòu)入減少，房地產(chǎn)市場(chǎng)的存量將增加，供大于求，房?jī)r(jià)下降，此時(shí)購(gòu)房者增多，導(dǎo)致供不應(yīng)求，房?jī)r(jià)上漲，在一定程度上對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需平衡及房?jī)r(jià)起到了調(diào)節(jié)作用。

四、典型地區(qū)和國(guó)家的房地產(chǎn)稅政策

1、香港的房地產(chǎn)稅政策

 與房地產(chǎn)稅相對(duì)應(yīng)的，香港征收的是“差餉”、“地租”和“物業(yè)稅”。其中“差餉”和“地租”是針對(duì)房產(chǎn)物業(yè)在保有環(huán)節(jié)征收的稅款，屬于財(cái)產(chǎn)稅。物業(yè)稅屬于流轉(zhuǎn)稅，是納稅人為在香港持有物業(yè)并出租賺取利潤(rùn)所繳納的稅款。只持有物業(yè)無(wú)須繳納物業(yè)稅，但仍須繳納差餉。

雙重繳納差餉的責(zé)任是香港差餉稅制的特色。按照法律規(guī)定，如無(wú)其他協(xié)議，差餉由使用人繳納，如果使用人沒(méi)有繳納，差餉物業(yè)估價(jià)署可以向產(chǎn)權(quán)所有人追繳；如果產(chǎn)權(quán)人已經(jīng)繳納差餉，產(chǎn)權(quán)人也可按租約條款向使用人追討已繳款項(xiàng)。

差餉的稅基是參考同區(qū)域類似物業(yè)于估價(jià)期間租金的市價(jià)（假設(shè)物業(yè)在指定估價(jià)依據(jù)日期作出租用途時(shí)，可取得的合理年租金），按照物業(yè)的面積、位置、設(shè)施、質(zhì)素及管理水平等進(jìn)行調(diào)整而計(jì)算?；诠椒峙涞目紤]，香港差餉物業(yè)估價(jià)署每年都會(huì)更新物業(yè)的應(yīng)課差餉租值。香港評(píng)估差餉的估價(jià)方法視物業(yè)單位性質(zhì)及租金資料多少而定，大部分物業(yè)的估價(jià)均可參考其租金資料，但在缺乏租金資料可供參考的情況下，可通過(guò)分析有關(guān)業(yè)務(wù)的收支數(shù)據(jù)，或參考建筑成本的估價(jià)方法。

差餉的稅率理論上應(yīng)每年由立法會(huì)決定，而實(shí)際上，自1999年以來(lái)香港的差餉稅率一直維持在5%的水平。

香港差餉稅每季預(yù)繳，只有少數(shù)物業(yè)豁免，豁免差餉與否一般需要考慮的因素包括：基于社會(huì)（如墳地、火葬場(chǎng)）、行政（如低于訂明應(yīng)課差餉租值的物業(yè)單位）、政治（如領(lǐng)事館占用的物業(yè)及軍事用地），以及歷史（如若干新界鄉(xiāng)村式屋宇）等方面。此外，政府還有權(quán)利向差餉繳納人退還或?qū)挏p差餉。比如，經(jīng)濟(jì)狀況較差時(shí)，政府可制定一些減免措施，降低居民稅賦。

總體來(lái)看，香港差餉稅制的特點(diǎn)為：簡(jiǎn)稅制、寬稅基、低稅率、嚴(yán)征管。香港差餉對(duì)所有類別的房屋，都是按照相同基準(zhǔn)評(píng)估，且香港差餉物業(yè)估價(jià)署每年都會(huì)更新，確保公平分配。

2、美國(guó)的房地產(chǎn)稅政策

美國(guó)在建國(guó)初期就已經(jīng)開始征收房地產(chǎn)稅，早在1792年就有4個(gè)州征收房地產(chǎn)稅，1798年通過(guò)的財(cái)產(chǎn)稅法就包含對(duì)房產(chǎn)和土地分別征稅的規(guī)定。

到了20世紀(jì)初，美國(guó)各州都制定了征收房地產(chǎn)稅的相關(guān)法規(guī)。經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期的運(yùn)作，目前已經(jīng)形成較為完善的稅收政策體系。全美國(guó)各州每年都要征收房地產(chǎn)稅，房地產(chǎn)稅主要由房貸利息、保險(xiǎn)費(fèi)用和地稅組成。但是各州的征收標(biāo)準(zhǔn)都不同，稅率在1%-3%不等，并且每年都會(huì)根據(jù)地方政府的預(yù)算需求改變。同時(shí)，各州每年征收房地產(chǎn)稅的頻率也不同，比如有的州每年征收一次，有的州一年要征收四次。如果停止繳稅，房子就屬于美國(guó)政府，政府有權(quán)對(duì)長(zhǎng)期遲繳、不繳房地產(chǎn)稅的物業(yè)進(jìn)行處置。

美國(guó)房地產(chǎn)稅的稅基是由房屋的評(píng)估值決定的，政府定期估計(jì)市場(chǎng)公平價(jià)格。在稅率不變的情況下，評(píng)估值越高，需繳納的稅費(fèi)越高。

美國(guó)房地產(chǎn)稅稅率變動(dòng)較頻繁，確定方法是政府用除房地產(chǎn)稅以外的其他政府收入總額與下一財(cái)政年度預(yù)算總額的差額除以當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值來(lái)制定房地產(chǎn)稅的稅率。房地產(chǎn)稅的總稅率為州及以下各級(jí)地方稅率之和，一般由州稅率、市縣稅率、學(xué)區(qū)稅率三部分組成。

房屋評(píng)估值的結(jié)果主要取決于周邊房屋價(jià)格、地塊大小、房屋大小、房型、房齡及房屋設(shè)施等因素。美國(guó)法律規(guī)定房產(chǎn)評(píng)估值按照市場(chǎng)價(jià)值的一定比例確定。

房地產(chǎn)的估值由兩部分組成，房屋本身的價(jià)值和土地的價(jià)值，聯(lián)邦政府的法律將房地產(chǎn)分為主要住宅、第二套房和出租房等，各類房屋根據(jù)用房性質(zhì)不同，繳納的稅款也不同。

總體來(lái)看，美國(guó)政府在房地產(chǎn)稅率制定時(shí)充分考慮居民的收入水平及消費(fèi)能力，在不同地區(qū)采用不同稅率，并出臺(tái)針對(duì)不同人群、不同情況適用的稅收減免政策，有利于增強(qiáng)政府政策對(duì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的適應(yīng)性。

3、日本的房地產(chǎn)稅政策

日本房地產(chǎn)稅起源于19世紀(jì)70年代，經(jīng)過(guò)數(shù)十年的變遷，最終形成目前的房地產(chǎn)稅征收體系。日本政府除了將保有類房地產(chǎn)稅定位為充實(shí)地方財(cái)政來(lái)源的之外，在歷史上還曾一度將其作為調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策工具。

日本的房地產(chǎn)稅分為取得類、保有類和轉(zhuǎn)讓類，涉及交易和持有兩大環(huán)節(jié)，以地方政府為征收主體，其中對(duì)不動(dòng)產(chǎn)取得稅由都道府縣征收，持有環(huán)節(jié)的固定資產(chǎn)稅和城市規(guī)劃稅由市町村征收，三者均屬于地方稅。日本的地方政府有較大的自治立法權(quán)，地方可依據(jù)國(guó)會(huì)產(chǎn)生的地方稅法和內(nèi)閣頒布的政策令靈活制定相應(yīng)征稅條例，中央對(duì)地方征稅權(quán)幾乎不直接干預(yù)。

保有類房地產(chǎn)稅主要由固定資產(chǎn)稅和城市規(guī)劃稅構(gòu)成，全部由市町村征收。最近十年來(lái)固定資產(chǎn)稅和城市規(guī)劃稅收入兩者占市町村稅收總額約50%，為地方政府重要財(cái)政收入。

固定資產(chǎn)稅以土地、房屋和折舊資產(chǎn)的評(píng)估額作為計(jì)稅依據(jù)，每三年評(píng)估一次，稅率為1.4%。城市規(guī)劃稅的征收對(duì)象則是位于被指定為城市規(guī)劃區(qū)域內(nèi)的土地和房產(chǎn)，稅率由各市町村靈活確定，最高限制0.3%，兩者對(duì)符合條件的土地和建筑物均有一定的稅收優(yōu)惠。

日本擁有完善的不動(dòng)產(chǎn)登記、評(píng)估和公示制度，確保房地產(chǎn)稅征收工作的正常開展。不動(dòng)產(chǎn)登記包括不動(dòng)產(chǎn)登記簿登記和固定資產(chǎn)臺(tái)賬登記，分別保障了財(cái)產(chǎn)私有權(quán)和為固定資產(chǎn)征稅提供依據(jù)。日本不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估在不同級(jí)別政府機(jī)構(gòu)均設(shè)有專門的評(píng)估機(jī)構(gòu)，國(guó)土交通省的公示價(jià)格成為日本評(píng)估價(jià)格體系的核心，并配備專業(yè)的不動(dòng)產(chǎn)鑒定師，評(píng)估技術(shù)完善，此外設(shè)立評(píng)估理事會(huì)已解決評(píng)估爭(zhēng)議問(wèn)題，一定程度上保障了評(píng)估工作的有序開展。

日本房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅包括取得和轉(zhuǎn)讓兩大類。取得類房地產(chǎn)稅種，不動(dòng)產(chǎn)取得稅是唯一針對(duì)房地產(chǎn)專門開設(shè)的稅種，以都道府縣為征收主體。在不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)，日本對(duì)于個(gè)人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得，以是否持有房地產(chǎn)超過(guò)5年為判斷依據(jù)，不超過(guò)5年的征收30%個(gè)人所得稅和9%居民稅，超過(guò)5年后轉(zhuǎn)讓僅征收15%個(gè)人所得稅和5%居民稅。

總體來(lái)看，日本在不動(dòng)產(chǎn)取得、保有和轉(zhuǎn)讓各個(gè)環(huán)節(jié)建立起一套相對(duì)完善的房地產(chǎn)稅制。日本房地產(chǎn)稅制改革突出了資源有效利用的重要性，構(gòu)建了資源性房地產(chǎn)稅收體系。

4、總結(jié)

從以上地區(qū)及國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，房地產(chǎn)稅已是大多數(shù)發(fā)達(dá)國(guó)家的稅種之一，對(duì)穩(wěn)定政府財(cái)政收入有重要的作用。同時(shí)，隨著整體稅收政策體系的不斷完善，在房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行中起到了一定的引導(dǎo)作用。房地產(chǎn)稅能夠提高房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的穩(wěn)定性已被許多國(guó)家證實(shí)。在我國(guó)，部分城市存量住房規(guī)模龐大，部分城市快速城鎮(zhèn)化階段下仍然有較多的增量住房需求，因此，針對(duì)個(gè)人自用住房持有環(huán)節(jié)稅從無(wú)到有的改變將直接對(duì)市場(chǎng)的供求機(jī)制形成新的預(yù)期引導(dǎo)，從而形成新的市場(chǎng)供求格局，由于預(yù)期的改變，對(duì)短期成交量有可能也起到階段性抑制的作用。

四、房地產(chǎn)稅立法的難點(diǎn)

在稅收公平、效率、穩(wěn)定的前提下，根據(jù)新稅制優(yōu)化理論和低稅率、寬稅基、簡(jiǎn)稅制、嚴(yán)征管的政策主張，建立寬稅基、少稅種、低稅率的房地產(chǎn)稅制體系是國(guó)際上共性的制度性安排的特點(diǎn)。借鑒國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，構(gòu)建我國(guó)完整的房地產(chǎn)稅收體系，優(yōu)化房地產(chǎn)稅制結(jié)構(gòu)還存在以下難點(diǎn)：

1、在理論上如何處理房與地的關(guān)系問(wèn)題

在我國(guó)城鎮(zhèn)土地國(guó)有的制度下，收繳70年土地出讓收入后的房與地的相關(guān)的稅收關(guān)系如何界定，在實(shí)際操作中，征收房地產(chǎn)稅必然帶來(lái)政府與居民家庭之間的收入再分配問(wèn)題，如何平衡是保證房地產(chǎn)稅能否達(dá)到征收效果的關(guān)鍵。

2、房地產(chǎn)稅牽涉主體較多，需要協(xié)調(diào)推動(dòng)

在立法過(guò)程中存在納稅主體、稅基、產(chǎn)權(quán)、重復(fù)征稅、稅源統(tǒng)計(jì)、細(xì)則制定等難題待解。例如，在產(chǎn)權(quán)方面，除了商品房外還有大量房改房、央產(chǎn)房、小產(chǎn)權(quán)房、經(jīng)濟(jì)適用房等，多種形式的住房并存。這其中商品房產(chǎn)權(quán)明晰、價(jià)格市場(chǎng)化，而其他類型的房屋普遍存在程度不同的產(chǎn)權(quán)模糊等問(wèn)題，未來(lái)房產(chǎn)稅的征收標(biāo)準(zhǔn)很難確定。

3、采用何種計(jì)稅方式

上海和重慶試點(diǎn)均采用超額累進(jìn)稅率，兼顧社會(huì)公平，也可采用差別化稅率，利用稅收豁免政策合理進(jìn)行二次調(diào)節(jié)，充分考慮不同群體的稅負(fù)結(jié)構(gòu)。各地會(huì)存在差異，也可給地方政府設(shè)定一個(gè)合理的參考區(qū)間，由地方政府根據(jù)當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)和調(diào)控目標(biāo)自行決定。

4、是否設(shè)定免征收范圍

可以設(shè)定居住面積免除額，可將居民住宅免稅面積適當(dāng)放寬，可以避免進(jìn)一步增加持有自住房群體的稅負(fù)。可對(duì)大多數(shù)房地產(chǎn)擁有者征稅，僅對(duì)公共、慈善機(jī)構(gòu)等少數(shù)組織免稅。

5、避免重復(fù)征稅

從我國(guó)的國(guó)情出發(fā)，應(yīng)合理設(shè)計(jì)房地產(chǎn)稅制度。比如合并整合相關(guān)的稅種、合理降低房地產(chǎn)在建設(shè)交易環(huán)節(jié)的一些稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，避免重復(fù)征稅。

6、如何建立房地產(chǎn)稅收管理體系

需要完善的財(cái)產(chǎn)信息管理制度，建立健全房地產(chǎn)登記管理制度和房地產(chǎn)評(píng)估制度，由政府專門設(shè)立獨(dú)立的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)涉稅房地產(chǎn)價(jià)格的公正、合理、準(zhǔn)確估定。房地產(chǎn)稅的合理、公平征收涉及到諸多部門的有效配合，各項(xiàng)行政工具的高效使用，需要進(jìn)行合理的統(tǒng)籌推進(jìn)。