一、東莞市城市更新現(xiàn)狀背景

東莞土地的整體開發(fā)強(qiáng)度已達(dá)到46.8%，土地資源日益緊張，成為制約我市發(fā)展的瓶頸。盤活利用好原有的建設(shè)用地資源，加快城市規(guī)劃管控和引導(dǎo)下的城市更新，拓展優(yōu)化城市發(fā)展空間，才能有足夠的土地資源支撐未來的發(fā)展。

東莞市建設(shè)用地現(xiàn)狀利用的特點(diǎn):

1、東莞“三舊”管制特征：市鎮(zhèn)二元、規(guī)土分離，兩規(guī)不合普遍存在；

2、東莞“三舊”存量特征：集體土地量大、標(biāo)圖建庫準(zhǔn)入；

3、土地?fù)Q效益發(fā)展規(guī)模突出，空間均質(zhì)低效、城市服務(wù)職能羸弱；

4、廠村混雜、權(quán)屬多樣、建設(shè)用地與非建設(shè)用地共存，合法與違法雜糅；

東莞城市更新項(xiàng)目工作目標(biāo)計(jì)劃要求：

為打造品質(zhì)東莞，《東莞市人民政府關(guān)于拓展優(yōu)化城市發(fā)展空間 加快推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展的若干意見》（東府〔2019〕1號 ），提出將拓展優(yōu)化城市發(fā)展空間作為參與灣區(qū)建設(shè)的支撐；到2021年底，市級每年力爭收儲土地1000畝以上，各鎮(zhèn)街（園區(qū)）每年力爭收儲1片500畝以上，東南臨深片區(qū)每個(gè)鎮(zhèn)每年力爭整備1-2片1000畝左右土地。統(tǒng)籌盤活24000畝以上存量土地。建設(shè)20個(gè)以上“工改工”、“工改M0”項(xiàng)目，基本完成30個(gè)以上鎮(zhèn)村工業(yè)園改造提升和連片出租屋改造利用項(xiàng)目。完成8500萬㎡以上“兩違”建設(shè)治理任務(wù)。

東莞市現(xiàn)狀城市更新方式主要有三種模式：

1、單一主體掛牌招商；2、權(quán)利人自改；3、政府主導(dǎo)。

其中單一主體掛牌招商模式為東莞特有，是“取消村企合作改造模式”后的創(chuàng)新模式，也是市場主體參與城市更新的主要途徑。在該模式下，土地產(chǎn)權(quán)和改造權(quán)相分離，由前期服務(wù)商協(xié)助更新單元前期整理工作，并通過公開招標(biāo)方式確定收購主體，且收購主體需要在限定時(shí)限（1~6個(gè)月）內(nèi)收購100%不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益后，方可確認(rèn)為成交方，并最終可通過協(xié)議方式受讓更新單元范圍內(nèi)土地。

二、東莞市城市更新綱領(lǐng)性文件指引更新方向

2018年8月15日，市人民政府印發(fā)實(shí)施《關(guān)于深化改革全力推進(jìn)城市更新城市品質(zhì)的意見》，著力解決今后東莞城市更新定位和方向的問題，提出加快構(gòu)建“政府統(tǒng)籌、規(guī)劃管控、完善配套、產(chǎn)業(yè)優(yōu)先、利益共享、全程覆蓋”六大新格局，力爭全方位提升城市品質(zhì)。

圍繞六大格局目標(biāo)，重構(gòu)形勢下城市更新管理體系、操作體系和服務(wù)體系，突出六大創(chuàng)新。

以連片改造、補(bǔ)足短板為目標(biāo)，突出更新單元的統(tǒng)領(lǐng)核心作用，構(gòu)建以更新單元協(xié)調(diào)落實(shí)總規(guī)控規(guī)、公建配套按比例分擔(dān)、開發(fā)強(qiáng)度按公建貢獻(xiàn)適度調(diào)節(jié)的規(guī)劃管控體系。

圍繞更新單元規(guī)劃目標(biāo)，構(gòu)建政府主導(dǎo)、市場協(xié)同的規(guī)劃編制、地權(quán)重構(gòu)、股權(quán)混改、資源配置和項(xiàng)目監(jiān)管制度，創(chuàng)新單一主體掛牌招商和前期服務(wù)商模式，打造政府抓規(guī)劃、項(xiàng)目找市場的公平公正公開招商機(jī)制。

以扶持實(shí)體經(jīng)濟(jì)和培育創(chuàng)新載體為重點(diǎn)，以政策聯(lián)動(dòng)為亮點(diǎn)，倒逼產(chǎn)業(yè)類、公益類改造，采取政府和市場兩種手段合力引導(dǎo)社會資金向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)和創(chuàng)新資源集聚。

以“一次過會、全程通行”為方向，全面整合優(yōu)化政府審批流程、集體表決流程、不動(dòng)產(chǎn)服務(wù)流程，搭建便捷、高效、無死角的城市更新政務(wù)服務(wù)體系。

三、東莞市現(xiàn)行城市更新操作規(guī)范

1、規(guī)劃技術(shù)規(guī)范

     采用政府主導(dǎo)改造和單一主體掛牌招商模式的，應(yīng)依據(jù)更新單元?jiǎng)澏A段的容積率計(jì)算規(guī)則進(jìn)行計(jì)算。公配用地獎(jiǎng)勵(lì)系數(shù)，依據(jù)貢獻(xiàn)的公配類型有不同獎(jiǎng)勵(lì)系數(shù)。公配用地貢獻(xiàn)由“拆三留一”更改為需貢獻(xiàn)的集中用地比例最低不低于拆除范圍的15%。

2、推行東莞市密度分區(qū)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)

改變以往“一刀切”的容積率標(biāo)準(zhǔn)，首次建立差異化管理機(jī)制，綜合考慮城市生態(tài)環(huán)境、空間組團(tuán)、區(qū)位條件、交通條件、配套承載力條件等因素，將城市建設(shè)用地分為三個(gè)密度級和五個(gè)密度區(qū)。地塊建筑面積由基礎(chǔ)、獎(jiǎng)勵(lì)、補(bǔ)償建筑面積加和，其中地塊基礎(chǔ)建筑面積由分區(qū)密度標(biāo)準(zhǔn)結(jié)合綜合因素修正系數(shù)測算所得。

3、建立前期服務(wù)商制度

    前期服務(wù)商對應(yīng)完成供地之前的單元研究包裝、權(quán)益核查與確認(rèn)、意愿征詢、評估、掛牌招商方案報(bào)批等前期工作。前期服務(wù)商不具有收購主體的優(yōu)先權(quán)，但能以前期服務(wù)商身份介入前提工作的開發(fā)商，一方面可以提前認(rèn)識業(yè)主，了解其具體訴求，減少萬一成為收購主體后的簽約壓力；另一方面對該項(xiàng)目提前介入了解，有利于更精確的成本核算和制定更科學(xué)的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案。

四、東莞市城市更新單一主體掛牌招商操作規(guī)范要點(diǎn)

1、單一主體掛牌招商模式基本流程

按照單一主體掛牌招商模式實(shí)施改造的，基本流程包括：前期工作、實(shí)施掛牌、實(shí)施方案編報(bào)、產(chǎn)權(quán)注銷、土地供應(yīng)及入庫、實(shí)施監(jiān)管、驗(yàn)收移交。其中前期工作包括：編報(bào)更新單元?jiǎng)澏ǚ桨?、核查和確認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益、征詢不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益人意愿、擬定拆遷補(bǔ)償方案、確定政府（集體）綜合收益、編報(bào)掛牌招商方案。實(shí)施掛牌階段工作包括：委托掛牌、公告和掛牌、報(bào)名和資格審核、政府（集體）綜合收益報(bào)價(jià)、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益要約收購、確定成交方。

2、前期工作環(huán)節(jié)中擬定拆遷補(bǔ)償方案

2.1鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）依據(jù)拆遷補(bǔ)償方案收回下屬企業(yè)事業(yè)單位的土地、房屋并給予補(bǔ)償，該部分不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益價(jià)值按現(xiàn)狀條件下的資產(chǎn)評估價(jià)和新規(guī)劃條件下土地使用權(quán)市場評估價(jià)中的較高者計(jì)入掛牌底價(jià)。

2.2集體經(jīng)濟(jì)組織可委托資產(chǎn)評估，綜合考慮權(quán)益價(jià)值、拆遷補(bǔ)償成本、組織成員意見，補(bǔ)償條件納入拆遷補(bǔ)償方案，作為各類不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益的補(bǔ)償，列入掛牌底價(jià)，由成交方兌付。

2.3鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）擬定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，并取得人數(shù)80%以上書面同意。補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為協(xié)商基礎(chǔ)，具體補(bǔ)償條件由雙方商定，四層以下可采用物業(yè)置換，四層以上給予貨幣補(bǔ)償。

3、組建單一主體

單一主體是掛牌公告約定、收購協(xié)議的履行方和土地使用權(quán)的受讓方。成交方為具體獨(dú)立法人資格的公司，可直接作為單一主體；成交方成立項(xiàng)目公司作為單一主體；成交方為聯(lián)合體的，聯(lián)合體各方共同成立項(xiàng)目公司作為單一主體；以合作股權(quán)收購不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益的，成交方與被收購的權(quán)益人共同成立項(xiàng)目公司作為單一主體。股權(quán)混合參與更新改造是一種創(chuàng)新形式。利用市城市更新基金，搭建開放式社會資金參與平臺，引入具備產(chǎn)業(yè)開發(fā)資源的大型開發(fā)企業(yè)作為戰(zhàn)略投資者，鼓勵(lì)園區(qū)、鎮(zhèn)街、村組集體土地基金、個(gè)人跟投，形成市屬國有資本控股、多元股權(quán)混合的土地整備開發(fā)格局。

4、審批流程

城市更新流程：單元?jiǎng)澏?掛牌招商-“1+N”方案報(bào)批（前期研究報(bào)告、改造方案、征地、收地、收儲、供地）-控規(guī)調(diào)整-簽訂土地出讓合同。整合全流程審批事項(xiàng)，“1+N”方案報(bào)批，實(shí)行“一次過會，全程通行”，全面壓縮制度性交易成本的行政審批體系，審批時(shí)間縮減一半以上，改串聯(lián)為并聯(lián)，一次性打包審批，提速了城市更新進(jìn)程。

5、政府（集體）收益起始價(jià)的確定

5.1涉及公有資產(chǎn)（政府、國有企業(yè)、鎮(zhèn)屬企業(yè)資產(chǎn)）：

地價(jià)款起始價(jià)=（新規(guī)劃條件下出讓地塊的市場評估價(jià)-拆遷補(bǔ)償評估成本-集體物業(yè)補(bǔ)償成本-配套并無償移交公共設(shè)施成本）×起始價(jià)系數(shù)

5.2涉及公有資產(chǎn)（政府、國有企業(yè)、鎮(zhèn)屬企業(yè)資產(chǎn)）：

地價(jià)款起始價(jià)=公有資產(chǎn)市場評估價(jià)+（新規(guī)劃條件下出讓地塊的市場評估價(jià)-拆遷補(bǔ)償評估成本-集體物業(yè)補(bǔ)償成本-配套并無償移交公共設(shè)施成本）×起始價(jià)系數(shù)

5.3新規(guī)劃條件下出讓地塊的市場評估價(jià)按照相關(guān)評估規(guī)范評估確定。

5.4拆遷補(bǔ)償評估成本：

①宅基地及地上房屋權(quán)益人的拆遷補(bǔ)償評估成本依據(jù)拆遷補(bǔ)償方案評估確定②其他權(quán)益人的拆遷補(bǔ)償評估成本按照現(xiàn)狀使用條件下的土地使用權(quán)市場評估價(jià)和建筑物不考慮成新率的重置成本之和確定。

在項(xiàng)目測算的階段，由于未真正達(dá)到項(xiàng)目制定拆遷補(bǔ)償方案階段，因此，條件允許的情況下與屬地村委會、土地權(quán)益人溝通訴求，初步制定拆遷方案，用于項(xiàng)目的測算參數(shù)。

5.5集體物業(yè)補(bǔ)償成本：

物業(yè)補(bǔ)償成本=（單位樓面地價(jià)+單位建筑面積建安成本）×建筑面積。

操作規(guī)范中指明集體經(jīng)濟(jì)組織的補(bǔ)償應(yīng)以物業(yè)補(bǔ)償為主，物業(yè)補(bǔ)償占比一般不低于60%。因此，集體物業(yè)的補(bǔ)償方案要確保60%以上為物業(yè)，條件允許的情況下與屬地村委會、土地權(quán)益人溝通訴求，初步制定拆補(bǔ)方案，用于項(xiàng)目的測算參數(shù)。

5.6配建并無償移交公共設(shè)施成本按工程造價(jià)評估，如涉及單一主體為政府承擔(dān)的綜合整治工程，按鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）確認(rèn)的工程估算價(jià)計(jì)入該項(xiàng)予以扣除。公共設(shè)施成本主要是建造成本，單方建造成本可依據(jù)行業(yè)或?qū)俚卣J(rèn)定的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)定。

5.7公有資產(chǎn)市場評估價(jià)按照現(xiàn)狀條件下的資產(chǎn)評估價(jià)與新規(guī)劃條件下土地使用權(quán)市場評估價(jià)孰高為原則確定。

5.8舊村改造、“工改工”（M1、M2、W）的起始價(jià)系數(shù)不低于40%，“工改MO”的起始價(jià)系數(shù)不低于50%，“工改居”、“工改商”的起始價(jià)系數(shù)不低于70%。兩種以上情形混合但能分別評估的，則分別適用不同的起始系數(shù)；兩種及以上情形混合且不能分別評估的，按照土地面積占比確定起始價(jià)系數(shù)。但“工改工”（M1、M2、W）的地價(jià)款起始價(jià)結(jié)果小于新規(guī)劃條件下出讓地塊的市場評估價(jià)20%的，以新規(guī)劃條件下出讓地塊的市場評估價(jià)20%作為地價(jià)款起始價(jià)。

6、評估與復(fù)核

鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）委托有資質(zhì)的評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估并經(jīng)黨政班子聯(lián)席會議集體決策確定地價(jià)款起始價(jià)，市自然資源部門審查掛牌招商方案時(shí)委托第二家有資質(zhì)的評估機(jī)構(gòu)對評估進(jìn)行復(fù)核。

復(fù)核結(jié)果與評估結(jié)果相差不超過10%（差值與復(fù)核結(jié)果的比率）的，以評估結(jié)果為準(zhǔn)；超過10%但不超過20%的，取兩個(gè)結(jié)果的算術(shù)平均值；超過20%的，市城市更新管理部門委托第二次復(fù)核，取三個(gè)結(jié)果中相近兩者的算術(shù)平均值。