摘要：在房地產市場發(fā)展的今天，越來越多類型的房地產每天都在發(fā)生不同的交易，無非就是辦公、商業(yè)、和住宅，那么在五花八門的房地產交易中，有一個最為特殊的房地產業(yè)態(tài)，被一些有錢人所熱衷，這就是最能代表北京特色的老北京“四合院”。

關鍵詞：比較法、收益法、成本法

一、什么叫四合院

四合院，又稱四合房，是中國漢族的一種傳統(tǒng)合院式建筑，，遼代時已初成規(guī)劃，經(jīng)金、元，至明、清，逐步完善，最后變成北京最有特色的寓居方式。其格局為一個院子四面建有房屋，從四面將庭院合圍在中間，故名四合院。四合院是以正房、倒座房、東西廂房占據(jù)四方，圍繞中間庭院形成平面布局的傳統(tǒng)庭院式住宅的統(tǒng)稱，所謂四合， “四”指東、西、南、北四面， “合”即四面房屋圍在一起，形成一個“口”字形。由于日照的影響，四面的房子以坐北朝南為最好，以中軸為對稱，大門開在院之東南，不與正產相對。

四合院規(guī)模不同，大小相差懸殊。但無論大小，都是由基本單元組成的。無南面倒座房屋、由三面房屋組成的為三合院，呈“∏”字型；由四面房屋圍合起一個庭院，呈“口”字型，為四合院的基本單元，稱為一進四合院，兩個院落即為兩進四合院，呈“日”字型；三個院落為三進四合院，呈“目”字型.四合院不但依據(jù)規(guī)模不同有不同的組成單元，連每個單元及每間屋的居住方式在傳統(tǒng)上都有不成文的規(guī)矩，四合院內坐北朝南的房屋為正房（長輩居住），東西兩邊相對的房屋叫廂房（晚輩居?。?，坐南向北的房屋叫倒座（作客廳或書房）。四合院住房的格局，長幼有序、上下有別、內外有分，各居其所，體現(xiàn)著家族的秩序。

二、四合院的價值體現(xiàn)在哪

1、地理位置

四合院所處區(qū)位是決定四合院價值的核心因素，在北京四合院主要集中在東城區(qū)的東四區(qū)域、國子監(jiān)區(qū)域等，西城區(qū)的前門區(qū)域、什剎海區(qū)域等，地理位置的優(yōu)勢和悠久的歷史使得價格居高不下。

2、四合院的布局

風水搭配的是否講究影響著其自身的價值，正規(guī)的四合院坐北朝南，大門設在院子的東南角，進門要有影背墻，占地要以矩形或者正方形最佳，布局規(guī)整。

3、歷史背景

四合院都是歷經(jīng)百年留存下來的，追溯歷史的話如果有名人居住過，傳至今日，那么對于新主人也是非常榮耀的，盡管現(xiàn)在很多四合院經(jīng)過歲月的流轉可能已經(jīng)變成了所謂的大雜院，那么追溯到百年以前也許這里居住過皇親國戚、王公大臣或者是八旗子弟也不是沒有可能的。

三、適用的估價方法

1、比較法：是選取一定數(shù)量的可比實例，將它們與估價對象進行比較，根據(jù)其間的差異對可比實例成交價格進行處理后得到估價對象價值或價格的方法，在日常的房地產交易活動中四合院的交易案例可以通過走訪代理機構獲得，所以推薦使用比較法。

2、收益法：是預測估價對象的未來收益，利用報酬率或資本化率、收益乘數(shù)將未來收益轉換為價值得到估價對象價值或價格的方法。在租賃市場中通過走訪代理機構也可以獲得四合院租賃的價格，不同的四合院租賃的價格有高有低、有的臨街整院出租可用作商業(yè)或者正規(guī)四合院這類的租賃價格略高、合租的或者年久失修的小院價格就會低一些，盡管可以預測未來收益，但是收益法不能真實反映估價對象的價值，所以在評估四合院的時候收益法可適用，但是不推薦優(yōu)先選用。

3、成本法：成本法是測算估價對象在價值時點的重置成本或重建成本和折舊，將重置成本或重建成本減去折舊得到估價對象價值或價格的方法。主要適用于房地產市場交易量較少及市場發(fā)展不成熟的地區(qū)，所以成本法也是適用的。

四、適用的估價方法技術路線

（一）比較法

比較法的原理依據(jù)是經(jīng)濟學中的替代原理，在市場經(jīng)濟中，經(jīng)濟主體的行為普遍追求效用最大化。

比較法的計算公式如下所示：

比準價格=可比實例成交價格×交易情況修正系數(shù)×交易日期修正系數(shù)×房地產狀況調整系數(shù)

一般來說運用比較法我們要選取至少3個同區(qū)域同類型的市場交易案例，然后對案例建立比較基礎，包括：統(tǒng)一財產范圍、統(tǒng)一付款方式、統(tǒng)一融資條件、統(tǒng)一稅費負擔和統(tǒng)一計價單位；這樣才能進行交易情況修正、交易日期修正和房地產狀況調整

交易情況修正是指由于要求評估的估價對象的價值是客觀、合理的，所以，如果可比實例的成交價格不是正常的，則應把它修正為正常的。

交易日期修正是指由于不同時點間的利率變化、通貨膨脹或通貨緊縮、政府政策變動、消費觀念改變等原因，房地產市場狀況也會不同，單看價格是不具有比較性的，所以要對可比實例在交易日期的價格進行調整，調整到與估價對象有可比性的同一時點價格。

房地產狀況調整主要包括區(qū)位狀況、實物狀況和權益狀況。

1、區(qū)位狀況

（1）地段：在老北京有一種說法，那就是“東富西貴，南貧北賤”，以前一般的王公大臣、皇親國戚一般都在現(xiàn)在的東城區(qū)和西城區(qū)這兩個區(qū)域，所以這兩個區(qū)域的四合院相對集中，還有就是靠近中軸線（故宮、景山、后海）的四合院價格偏高，其次就是在南鑼鼓巷、國子監(jiān)、雍和宮這些旅游景點周邊的，位于歷史文化保護區(qū)內與保護區(qū)外，相對交易價格也有較大的差異。

（2）環(huán)境：值得注意的是這里所指的環(huán)境不是四合院里的環(huán)境，如果是院里的環(huán)境應該屬于實物狀況，區(qū)位狀況里所指的環(huán)境是四合院所處區(qū)位地段的周邊環(huán)境。

（3）居住成熟程度：不論四合院再怎么擁有歷史意義，畢竟還是離不開周邊的基礎設施和生活配套，所以周邊基礎設施越好，生活配套越齊全的地段四合院的價格也就越高，隨著現(xiàn)在的社會發(fā)展建設，大多數(shù)四合院周邊的生活配套都是很齊全的，所以居住成熟程度都很高。

2、實物狀況

（1）面積：這里所說的面積是土地面積，往往面積越大，每平方米的占地價格就會越高，這可能是四合院與普通商品房最大的差別所在，這和人們重視四合院的布局有很大的關系。

（2）房屋的成新率：成新率也會影響四合院的價格，現(xiàn)在的四合院大多都是年代久遠的磚木結構，經(jīng)過多年風雨的洗禮，大多數(shù)產權人在進行規(guī)劃審批后會對院內的房屋進行翻新。

（3）私密性：在北京這樣的大都市，如果四合院的周邊有一座高層建筑的話，那么從樓上就能看見四合院院落內部的情況，這對于一個四合院的私密性是極大的影響，所以說周邊是否有高層建筑對于四合院的價格還是會有一定的影響性的。

（4）是否為名人故居：北京胡同的名人故居備受推崇，隨著時間的推移，名人故居的價值與日俱增，但是也有部分名人故居由于歷史遺留問題，已經(jīng)被私人購買，在四合院交易市場上流轉，所以留下過名人腳步的四合院在市場上是非常受青睞的。

3、權益狀況

四合院的產權比較復雜，辦理起來耗時較長，一幢產權清晰證件齊全的四合院的價位是相對較高的，因為在辦理交易過戶上縮短了買受人的時間，降低了時間成本。

（二）收益法

收益法是以預期原理為基礎的。預期原理揭示，決定房地產當前價值的因素，主要是未來的因素而不是過去的因素，即房地產當前的價值通常不是基于其過去的價格、開發(fā)成本、收益或市場狀況，而是基于市場參與者對其未來所能產生的收益預期。

比較法的計算公式如下所示：

V=

在確定好各種公式取值之后，通過計算我們就可以得出估價對象的價值，對于收益法而言最主要的參數(shù)就是有效毛收入，運營費用、凈收益、收益年限、報酬率。

1、有效毛收入

（1）租金：最關鍵的就是租金，在北京的四合院有兩種、一種就是自己用于居住的，還有一種就是出租當商業(yè)經(jīng)營的，在這兩種不同的現(xiàn)狀用途中出租當做商業(yè)經(jīng)營的四合院租金遠比用于居住的四合院租金高很多，那么評估空置狀況下的四合院怎么去確定租金呢？首先我們可以依據(jù)合法原則按照居住用途來確定四合院的租金，這樣的話可能會低估四合院的收益價值，還有一種情況就是我們根據(jù)估價對象的實際狀況和所在的位置，如果是適合當做商業(yè)出租的，我們可以依據(jù)最高最佳原則按照商業(yè)出租確定租金，這樣可以體現(xiàn)四合院的自身價值。

（2）空置及收租損失：是因空置或承租人拖欠租金造成的收入損失，通常按照潛在毛租金收入的一定比例估算。

2、運營費用

運營費用是維持估價對象正常使用或營業(yè)的必要支出，包括房地產稅費、房屋保險費、管理費用、維修費等，通常不包含房地產抵押貸款還本付息額、房地產折舊額、房地產改擴建費用和所得稅。

3、凈收益

凈收益時凈運營收益的簡稱，是有效毛收入減去運營費用后歸因于估價對象的收益。評估承租人權益價值的，凈收益為市場租金減去合同租金。

4、收益年限

在計算四合院的收益價值時，確定收益年限一般來說按照建筑物的經(jīng)濟耐用年限來計取，因為《物權法》和《民法典》中規(guī)定：住宅建設用地使用權期間屆滿的自動續(xù)期。如果建筑物日常維護保養(yǎng)好的話，收益年限還可以延長，甚至可以獲得幾個收益年限。

5、報酬率

報酬率也成為回報率、收益率，是將估價對象未來各年的凈收益轉換為估價對象價值或價格的折現(xiàn)率。

求取報酬率常用的方法有市場提取法、累加法

（1）市場提取法：是利用與估價對象具有相同或相似收益特征的可比實例的價格、凈收益、收益期或持有期等數(shù)據(jù)，選用相應的報酬資本化法公式計算出報酬率。

（2）累加法：是以安全利率加風險調整值作為報酬率，即將報酬率視為包含無風險報酬率和風險報酬率兩大部分，然后分別求出每一部分，再將他們相加得到報酬率。安全利率是沒有風險或績效風險的投資報酬率。風險調整值是承擔額外風險所要求的補償，即超過安全利率以上部分的報酬率，應根據(jù)估價對象及所在地區(qū)、行業(yè)、市場等存在的風險來確定。

報酬率=安全利率+投資風險補償率+管理負擔補償率+缺乏流動性補償率-投資帶來的優(yōu)惠率

（三）成本法

成本法的本質是以房地產的重新開發(fā)建設成本為導向，來求取房地產的價格或價值，理論依據(jù)可以說是“生產費用價值論”，即商品的價格是依據(jù)其生產所必要的費用而決定的

成本法的公式如下所示：

成本法=土地取得成本+建設成本+管理費用+銷售費用+投資利息+開發(fā)利潤-折舊

1、土地取得成本

計算土地成本時應注意，土地價值應采用價值時點的市場價值。目前取得土地的途徑主要有3個：市場購買、征收集體土地、征收國有土地上房屋,計算土地市場價值的方法主要有比較法、基準地價修正法。

（1）比較法：可以通過搜集估價對象近三年以來同類型的土地出讓案例來進行比較，但是在近些年中四合院集中的地方周邊案例微乎及微，所以在運用比較法時有很大的障礙，因為地理位置的原因四合院的土地價值是很高的，所以更多的時候是選取四合院的案例計算出土地面積的地價，通過比較法得出估價對象的土地價值。

（2）基準地價修正法：《北京市基準地價更新成果》對住宅用地的樓面價做了提高，并且對不同影響因素也做了相應的修正體系，四合院集中的片區(qū)屬于北京市的核心地段，地理位置優(yōu)越，本身基準地價就高，周邊的配套設施和公共交通齊全，又可以提高基準地價的價格，在評估四合院的土地取得費時，運用基準地價修正法是一個好的選擇，但是基準地價畢竟是同地塊同類型的平均價格，所以計算出來的土地取得費也趨近于平均值。

（3）通過搜集征收案例：現(xiàn)在有著“拆遷拆遷，一步登天”的說話，政府出讓土地的前提就是先收儲土地，隨著現(xiàn)在老城區(qū)修繕改造提高百姓生活質量、歷史文化保護區(qū)的騰退、還有農村宅基地和老城區(qū)的棚戶區(qū)改造，越來越多的征收項目在北京開展，那么在東城區(qū)（含崇文區(qū)）、西城區(qū)（含宣武區(qū)）這種四合院集中地片區(qū)土地是非常值錢的，如果再做四合院的評估中，如果能夠獲得周邊正在進行征收的土地一級開發(fā)價值再加上政府收益，也許更能夠反應四合院所占土地的價值。

（4）土地取得稅費。包括契稅、印花稅等，通常是根據(jù)稅法及中央和地方政府的有關規(guī)定，按照建設用地使用權價格的一定比例來測算。

2、建設成本

建設成本是在取得的土地上進行基礎設施建設、房屋建設所必要的費用等。

（1）建安工程費用包括建造房屋及附屬工程所發(fā)生的土建工程費、安裝工程費、裝修工程費等，應根據(jù)建筑結構類型確定其建安工程的單位造價。

（2）前期費用，如市場調研、可行性研究、項目策劃等開發(fā)項目前期工作的必要支出。一般按建安工程費用的5%-8%。

（3）基礎設施建設費是指建筑物2米以外和項目紅線范圍內的各種管線、道路工程的建設費用。主要包括：自來水、雨水、污水、燃氣、熱力、供電、電信、道路、綠化、環(huán)衛(wèi)、室外照明等設施的建設費用。一般按建安工程費用的5%-15%計取。

（4）公共配套設施建設費是指居住小區(qū)內為居民服務配套建設的各種非營利性的公共配套設施（或公建設施）的建設費用，主要包括居委會、派出所等。一般按建安工程費用的5%-10%計取。

（5）其他工程費，包括工程監(jiān)理費、工程檢測費等。

（6）開發(fā)期間稅費，包括有關稅收和地方政府或其有關部門收取的費用，如綠化建設費、人防工程費等其他費用。一般按建安工程費用的2%-4%計取。

3、管理費用

管理費用是指管理房地產開發(fā)經(jīng)營活動所必要的費用，包括人員工資及福利費、辦公費、差旅費等，管理費用按建安費的3%-5%計。

4、銷售費用

銷售費用是指預售未來開發(fā)完成的房地產或銷售已經(jīng)開發(fā)完成的房地產所必要的費用，包括廣告費、銷售資料制作費等。通常按照開發(fā)完成后的房地產價值的一定比例來測算，通常為2%-5%。

5、投資利息

房地產開發(fā)完成或實現(xiàn)銷售之前發(fā)生的所有必要費用應計算的利息。

（1）計息項目：土地成本、已發(fā)生的開發(fā)建設成本、管理費用、銷售費用。

（2）計息期：在土地成本假設在價值時點一次性付清，計息起點是價值時點。已投入的建設成本、管理費用、銷售費用通常分散在一段時間內均勻發(fā)生，所以假設為所發(fā)生的時間段的期中。計息時間取一半。

（3）利息率取值：以項目的完整開發(fā)周期確定利息率。

6、銷售稅費

銷售稅費是指預售未來開發(fā)完成的房地產或銷售已經(jīng)開發(fā)完成的房地產應由賣方繳納的稅費，一般是按照房地產價值的一定比例收取，具體包括：增值稅、增值稅附加、由賣方負擔的印花稅等。

7、開發(fā)利潤

開發(fā)利潤可以采用投資利潤率，利潤率一般為15%-30%，根據(jù)當?shù)胤康禺a市場情況及社會平均利潤率確定。

8、折舊

住宅建筑物不論經(jīng)濟壽命是早于還是晚于土地使用期限結束，均按照其經(jīng)濟壽命計算折舊。

總體來說老北京的四合院是很有文化底蘊的，我們的估價人員在處理四合院項目評估時，不應簡簡單單的當做住宅項目來對待，各方面考慮不周全的話，都會造成四合院價值的偏離，所有四合院的估價很有意思，也很有意義。