前言：碼頭是一項(xiàng)復(fù)雜的資產(chǎn)組合，碼頭評(píng)估與普通的房地產(chǎn)也有很大差別，極易造成漏評(píng)或重評(píng)。本文旨在介紹碼頭涉及的相關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合現(xiàn)下評(píng)估行業(yè)普遍觀點(diǎn)，對(duì)碼頭評(píng)估做簡(jiǎn)要的思路分享，更多經(jīng)驗(yàn)將在不斷實(shí)踐中沉淀。

一、碼頭定義

碼頭又稱(chēng)渡頭，是一條由岸邊伸往水中的長(zhǎng)堤，也可能只是一排由岸上伸入水中的樓梯，它多數(shù)是人造的，也可能是天然形成的。它的作用是供船舶停靠、貨物裝卸和旅客上下。

港口、碼頭、泊位的區(qū)別：

中華人民共和國(guó)港口法（2018）中，港口是指“具有船舶進(jìn)出、停泊、靠泊，旅客上下，貨物裝卸、駁運(yùn)、儲(chǔ)存等功能，具有相應(yīng)的碼頭設(shè)施，由一定范圍的水域和陸域組成的區(qū)域。”它是水陸交通的集結(jié)點(diǎn)和樞紐，工農(nóng)業(yè)產(chǎn)品和外貿(mào)進(jìn)出口物資的集散地。按用途可分為商港、漁港、軍港、煤港和避風(fēng)港等。

碼頭是港口最重要的組成部分，一個(gè)港口有多個(gè)碼頭。如果用整體和部分的關(guān)系來(lái)講的話(huà)，港口就是整體而碼頭就是部分。港口的整體性也是由像碼頭一樣的多個(gè)部分組成的。碼頭只是港口中的重要一環(huán)。

泊位是指一艘設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)船型?？看a頭所占用的岸線長(zhǎng)度或占用的囤船數(shù)目。泊位長(zhǎng)度一般包括船舶的長(zhǎng)度L和船與船之間的必要安全間隔d。d值的大小根據(jù)船舶大小而變化，一個(gè)萬(wàn)噸級(jí)泊位為15~20米。泊位的數(shù)量與大小是衡量一個(gè)港口或碼頭規(guī)模的重要標(biāo)志。一座碼頭可能由一個(gè)或幾個(gè)泊位組成，視其布置形式和位置而定。

二、碼頭分類(lèi)

（一）按結(jié)構(gòu)形式

碼頭結(jié)構(gòu)形式有重力式、高樁式和板樁式。主要根據(jù)使用要求、自然條件和施工條件綜合考慮確定。

重力式碼頭。靠建筑物自重和結(jié)構(gòu)范圍的填料重量保持穩(wěn)定，結(jié)構(gòu)整體性好，堅(jiān)固耐用，損壞后易于修復(fù)，有整體砌筑式和預(yù)制裝配式，適用于較好的地基。

高樁碼頭。由基樁和上部結(jié)構(gòu)組成，樁的下部打入土中，上部高出水面，上部結(jié)構(gòu)有梁板式、無(wú)梁大板式、框架式和承臺(tái)式等。高樁碼頭屬透空結(jié)構(gòu)，波浪和水流可在碼頭平面以下通過(guò)，對(duì)波浪不發(fā)生反射，不影響泄洪，并可減少淤積，適用于軟土地基。近年來(lái)廣泛采用長(zhǎng)樁、大跨結(jié)構(gòu)，并逐步用大型預(yù)應(yīng)力混凝土管柱或鋼管柱代替斷面較小的樁，而成管柱碼頭。

板樁碼頭。由板樁墻和錨碇設(shè)施組成，并借助板樁和錨碇設(shè)施承受地面使用荷載和墻后填土產(chǎn)生的側(cè)壓力。板樁碼頭結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單，施工速度快，除特別堅(jiān)硬或過(guò)于軟弱的地基外，均可采用，但結(jié)構(gòu)整體性和耐久性較差。

（二）按用途分類(lèi)

客運(yùn)碼頭主要是讓乘客上落船，小型的客運(yùn)碼頭可能只可以供街渡、快艇等小型船只泊岸，而大型的客運(yùn)碼頭，例如：郵輪碼頭，可供大型郵輪泊岸?？瓦\(yùn)碼頭可分作公眾碼頭、渡輪碼頭和郵輪碼頭。公眾碼頭開(kāi)放給所有船使用（需視乎水深，吃水比碼頭附近海面的水位深的船不能進(jìn)入碼頭）；渡輪碼頭通常由固定的航線專(zhuān)用，多條航線亦可共用同一渡輪碼頭某些連接不同國(guó)家或地區(qū)的渡輪碼頭，會(huì)附設(shè)出入境設(shè)施，例如：香港港澳碼頭。

郵輪碼頭通常用作郵輪泊岸，多數(shù)會(huì)附有完善的配套設(shè)施，例如海關(guān)，出入境柜位及衛(wèi)生檢疫辦事處，行李處理區(qū)，票務(wù)處，旅游車(chē)停泊區(qū)及上落客區(qū)等。由于郵輪體積和排水量大，郵輪碼頭需要建在水深港闊的地方。大多數(shù)郵輪碼頭沒(méi)有指定由何公司使用。有些公眾客運(yùn)碼頭， 會(huì)用作裝卸小量貨物，例如：黃石碼頭。

貨運(yùn)碼頭主要是用作裝卸貨物，以用途和使用權(quán)分類(lèi)，可分作公眾貨運(yùn)碼頭、貨柜碼頭、油品碼頭、礦產(chǎn)碼頭、內(nèi)河貨運(yùn)碼頭和普通貨運(yùn)碼頭等。

汽車(chē)碼頭是供一些特別的船泊岸（多為大型特制船舶），以讓在陸上的汽車(chē)上船，在船上的汽車(chē)下船之用。

集裝箱碼頭專(zhuān)供集裝箱裝卸的碼頭。它一般要有專(zhuān)門(mén)的裝卸、運(yùn)輸設(shè)備，要有集運(yùn)、貯存集裝箱的寬闊堆場(chǎng)，有供貨物分類(lèi)和拆裝集裝箱用的集裝箱貨運(yùn)站。由于集裝箱可以把各種繁雜的件貨和包裝雜貨組成規(guī)格化的統(tǒng)一體，因此可以采用大型專(zhuān)門(mén)設(shè)備進(jìn)行裝卸、運(yùn)輸，保證貨物裝卸、運(yùn)輸質(zhì)量，提高碼頭裝卸效率。所以目前世界各國(guó)對(duì)件雜貨的成組化、集裝箱化的運(yùn)輸都很重視。

石油碼頭，裝卸原油及成品油的專(zhuān)業(yè)性碼頭。它距普通貨（客）碼頭和其他固定建筑物要有一定的防火安全距離，參見(jiàn)"油港"。這類(lèi)碼頭的一般特點(diǎn)是貨物載荷小，裝卸設(shè)備比較簡(jiǎn)單，在油船不大時(shí)（如內(nèi)河系統(tǒng)），一般輕便型式的碼頭都可適應(yīng)。由于近代海上油輪巨型化，根據(jù)油輪抗御風(fēng)浪能力大、吃水深的特點(diǎn)，對(duì)碼頭泊穩(wěn)條件要求不高。目前有四種裝卸原油的深水碼頭（或設(shè)施），即：?jiǎn)吸c(diǎn)系泊、多點(diǎn)系泊、島式碼頭和棧橋式碼頭。前三種一般沒(méi)有防風(fēng)浪建筑物，最后一種是否設(shè)防風(fēng)浪建筑物，要視布置形式和當(dāng)?shù)貤l件而定。游艇碼頭是供游艇泊岸的碼頭，多數(shù)是由某一游艇會(huì)所擁有。海軍碼頭又軍用碼頭，是海軍的軍艦停泊、補(bǔ)給的地方，多數(shù)守備森嚴(yán)。

三、碼頭規(guī)模指標(biāo)

（一）泊位停船噸數(shù)

可以靠泊的最大的船舶的噸位，例如25萬(wàn)噸級(jí)泊位就是最大可以靠泊25萬(wàn)噸級(jí)的船舶，取決于港池和航道以及調(diào)頭區(qū)的水深和碼頭的水工結(jié)構(gòu)設(shè)施等級(jí)別。

注：碼頭的定級(jí)除船舶噸位外還有平面尺度、船藝等方面的因素，因此碼頭噸級(jí)和船舶噸級(jí)沒(méi)有一一對(duì)應(yīng)的必然聯(lián)系。設(shè)計(jì)時(shí)包括設(shè)計(jì)船型和兼顧船型，一般而言船型的上限就是碼頭的等級(jí)。例如3.5萬(wàn)噸級(jí)（兼顧5萬(wàn)噸級(jí)）碼頭，意味著設(shè)計(jì)船型就是3.5萬(wàn)噸級(jí)的，但是結(jié)構(gòu)留有改造為5萬(wàn)噸級(jí)余地，目前泊位長(zhǎng)度不足，采取措施后可以靠泊5萬(wàn)噸級(jí)船舶。再例如1000～10000DWT(載重噸）泊位，就是說(shuō)靠泊上限為10000DWT船舶，結(jié)構(gòu)等等都以此為最大船型進(jìn)行設(shè)計(jì)，而最小船型為1000DWT意味著系船柱、護(hù)舷、扶梯等附屬設(shè)施的布設(shè)要兼顧小船的正常靠泊與作業(yè)。

（二）泊位數(shù)量

碼頭泊位數(shù)，是指港口碼頭可同時(shí)靠泊船舶的數(shù)量。一個(gè)泊位是港口裝卸作業(yè)的一個(gè)基本單元。一座碼頭可能由一個(gè)或幾個(gè)泊位組成，視其布置形式和位置而定。

（三）碼頭岸線

碼頭建筑物靠船一側(cè)的豎向平面與水平面的交線，即?？看暗难匕堕L(zhǎng)度。它是決定碼頭平面位置和高程的重要基線。構(gòu)成碼頭岸線的水工建筑物叫碼頭建筑物。根據(jù)船舶吃水深度和使用性質(zhì)等的不同，一般分為深水岸線、淺水岸線和輔助作業(yè)岸線等等。港口各類(lèi)碼頭岸線的總長(zhǎng)度是港口規(guī)模的重要標(biāo)志，說(shuō)明它能同時(shí)靠碼頭作業(yè)的船舶數(shù)量。

（四）吞吐量

港口的吞吐量就是每年可以接卸和裝船的貨物總量，吞吐量不但取決于港口的噸級(jí)，也取決于泊位的數(shù)量，裝卸設(shè)備的能力，堆場(chǎng)的大小，輔助作業(yè)水平，集疏港能力等條件。一定時(shí)間內(nèi)碼頭為船舶裝卸貨物的數(shù)量，以噸數(shù)來(lái)表示。

四、碼頭評(píng)估

（一）評(píng)估相關(guān)參考文件

1、《港口法》（2018年12月29日第十三屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第七次會(huì)議修正）；

2、《港口收費(fèi)計(jì)費(fèi)辦法》（交水規(guī)〔2019〕2號(hào)）；

3、《河港工程設(shè)計(jì)規(guī)范》（JTJ 212-2006）；

4、《沿海港口建設(shè)工程概算預(yù)算編制規(guī)定》（交水發(fā)[2004]247號(hào)）；

5、《沿海港口水工建筑工程定額》及其配套規(guī)定 （2019年版）；

6、《沿海港口建設(shè)工程投資估算指標(biāo)》（JTS/T 272-1-2014）；

7、《海域使用權(quán)管理法》（2001年10月27日中華人民共和國(guó)主席令第六十一號(hào)公布）；

8、《財(cái)政部國(guó)家海洋局關(guān)于加強(qiáng)海域使用金征收管理的通知》（財(cái)綜(2007)10

號(hào)）；

9、《海域評(píng)估技術(shù)指引》（國(guó)家海洋局2013年10月）；

10、《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》(GB/T50291-2015)；

11、《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》（GB/T18508-2014）等。

（二）評(píng)估資料搜集

（三）評(píng)估方法的選用

根據(jù)評(píng)估目的、評(píng)估對(duì)象開(kāi)發(fā)利用狀態(tài)和碼頭市場(chǎng)現(xiàn)狀等，選擇確定適用的評(píng)估方法。碼頭評(píng)估主要有市場(chǎng)法，成本法，收益法三種，由于碼頭在設(shè)計(jì)上差別較大，且交易不活躍，市場(chǎng)上難以找到類(lèi)似成交案例，因此極少采用市場(chǎng)法；而碼頭工程資料及收益資料較易獲得，故我們常用的方法為成本法和收益法。

（四）評(píng)估具體過(guò)程

1、成本法

成本法評(píng)估碼頭價(jià)值一般由以下幾個(gè)部分構(gòu)成：

（1）建（構(gòu)）筑物：主要為碼頭水工工程。根據(jù)委托方提供設(shè)計(jì)圖紙和工程量資料，由評(píng)估人員按照定額和相關(guān)規(guī)定，采用成本法中的工料測(cè)量法或者分部分項(xiàng)法進(jìn)行評(píng)估。由于歷史原因和港口體制變化，包括港口規(guī)劃建設(shè)的相關(guān)法律法規(guī)文件也在不斷調(diào)整完善，許多港口碼頭建設(shè)資料不夠詳實(shí)齊備、企業(yè)管理參差不齊，給實(shí)物工程量的認(rèn)定帶來(lái)不小難度。實(shí)際操作中，有幾種可以借鑒的方法：

①類(lèi)比法：即以周邊地域和地形條件類(lèi)似的較規(guī)范合法的碼頭作為基礎(chǔ)，調(diào)查歷史資料，包括竣工驗(yàn)收資料、圖紙、竣工結(jié)算、權(quán)屬證明文件、財(cái)務(wù)報(bào)表、固定資產(chǎn)明細(xì)表等資料，分類(lèi)建立各項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)含量，如護(hù)坡工程每米岸線的拋石量、回填量、坡面塊石量等；重力式碼頭（直立式/半直立式/斜坡式）每米岸線的拋石量、擋土墻、回填量等；標(biāo)準(zhǔn)排水溝涵的實(shí)物工程含量等；按照最標(biāo)準(zhǔn)合法合規(guī)性碼頭作為樣板，根據(jù)其他碼頭合規(guī)性要件取得的程度，對(duì)缺失資料的碼頭主要工程量按照其占用岸線和陸域面積與標(biāo)準(zhǔn)碼頭含量進(jìn)行一定比例打折（建議在0.8～0.9）。

②現(xiàn)場(chǎng)查勘法：即統(tǒng)一對(duì)各碼頭陸域、岸線整體面積進(jìn)行測(cè)量，通過(guò)對(duì)典型碼頭抽樣斷面地質(zhì)勘察、超聲波觸探等方法，確定單位面積的回填方量；包括對(duì)砼面層厚度隨機(jī)鉆芯取樣和試驗(yàn)檢測(cè)強(qiáng)度，確定標(biāo)準(zhǔn)厚度和砼標(biāo)號(hào)。陸域形成土石方工程無(wú)竣工資料的，采用勘測(cè)碼頭前沿水深方式，通過(guò)采集多個(gè)參數(shù)取平均值形成標(biāo)準(zhǔn)回填斷面測(cè)算。

要注意的是，由于碼頭的特殊性，涉及到的定額很多，一般包括但不限于以下幾類(lèi)：碼頭水工工程、疏浚工程、陸域形成及軟基處理、道路與堆場(chǎng)、土建工程、供電照明、給排水及消防工程、通信監(jiān)控工程。評(píng)估人員應(yīng)根據(jù)“沿海港口建設(shè)工程概預(yù)算編制規(guī)定”，相應(yīng)的工程套用相應(yīng)的定額及取費(fèi)規(guī)定，另外，在計(jì)算成本中的前期費(fèi)用和其他費(fèi)用時(shí)，應(yīng)統(tǒng)一執(zhí)行“沿海港口建設(shè)工程概預(yù)算編制規(guī)定”。當(dāng)然，也有例外情況，比如是某大型企業(yè)的附屬碼頭（如鋼鐵企業(yè)或煤炭企業(yè)），此時(shí)碼頭前期費(fèi)用、其他費(fèi)用的測(cè)算就應(yīng)服從相關(guān)行業(yè)（如冶金行業(yè)）的專(zhuān)業(yè)規(guī)定。

重置全價(jià)=建安費(fèi)用+前期費(fèi)用+管理費(fèi)用+資金成本+利潤(rùn)

評(píng)估值=重置全價(jià)×成新率

（2）機(jī)器設(shè)備：一般為搬運(yùn)貨物相關(guān)設(shè)備，如門(mén)式起重機(jī)、挖掘機(jī)、裝載車(chē)、抓斗等。根據(jù)委托方提供的設(shè)備清單，參照正常設(shè)備評(píng)估流程。

重置全價(jià)=設(shè)備購(gòu)置價(jià)(不含稅)+運(yùn)雜費(fèi)(不含稅)+安裝調(diào)試費(fèi)+工程建設(shè)其他

費(fèi)用＋資金成本

評(píng)估值=重置全價(jià)×成新率

（3）土地使用權(quán)：一般為泊位地塊，用途為倉(cāng)儲(chǔ)用地，用于堆放貨物；參照正常土地使用權(quán)評(píng)估流程，一般可采用成本法，市場(chǎng)法，基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法等。

（4）海域使用權(quán)：關(guān)于海域使用權(quán)的評(píng)估。在《海域使用權(quán)管理法》中已對(duì)海域使用權(quán)有明確的規(guī)定和承認(rèn)，并規(guī)定港口海域使用權(quán)的最高使用年限為50年。根據(jù)《海域評(píng)估技術(shù)指引》，海域使用權(quán)主要的評(píng)估方法有收益法，假設(shè)開(kāi)發(fā)法，成本法，市場(chǎng)法和基準(zhǔn)價(jià)格系數(shù)修正法，本次僅對(duì)常用的幾種方法進(jìn)行介紹：

①運(yùn)用成本逼近法進(jìn)行評(píng)估：

計(jì)算公式：P=(Q+D+B+I+T)×K2

P：海域使用權(quán)價(jià)格；

Q：海域使用權(quán)取得費(fèi)用，指用海者為取得海域使用權(quán)而支付的各項(xiàng)客觀費(fèi)用，包括海域使用金、專(zhuān)業(yè)費(fèi)和各種補(bǔ)償費(fèi)。海域使用金是指一次性繳納或逐年已繳納的海域使用金。專(zhuān)業(yè)費(fèi)包括海域使用論證費(fèi)、海洋環(huán)境影響評(píng)價(jià)費(fèi)、工程可行性研究費(fèi)和建筑設(shè)計(jì)費(fèi)等。各種補(bǔ)償費(fèi)根據(jù)國(guó)家和當(dāng)?shù)卣?guī)定的標(biāo)準(zhǔn)或應(yīng)當(dāng)支付的客觀費(fèi)用來(lái)確定；

D：海域開(kāi)發(fā)費(fèi)，指投入并固化在海域上的各種客觀費(fèi)用，包括基礎(chǔ)設(shè)施配套及填海、炸礁、疏浚、建堤壩等費(fèi)用。在確定海域開(kāi)發(fā)費(fèi)時(shí)，應(yīng)綜合考慮宗海界址內(nèi)外的開(kāi)發(fā)程度，并根據(jù)實(shí)際受益程度分?jǐn)傞_(kāi)發(fā)費(fèi)用；

B：投資利息，按照界定的海域開(kāi)發(fā)程度的正常開(kāi)發(fā)周期、各項(xiàng)費(fèi)用投入期限和年利息率，分別計(jì)算各期投入應(yīng)支付的利息。海域開(kāi)發(fā)周期超過(guò)一年時(shí)，利息按復(fù)利計(jì)算；

I：投資利潤(rùn)，以海域取得費(fèi)、開(kāi)發(fā)費(fèi)和稅費(fèi)為基數(shù)，根據(jù)海域使用類(lèi)型、開(kāi)發(fā)周期和所處地區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件綜合確定的海域投資回報(bào)率來(lái)計(jì)算海域開(kāi)發(fā)利潤(rùn)；

T：相關(guān)稅費(fèi)。指海域開(kāi)發(fā)過(guò)程中必須支付的有關(guān)稅收和費(fèi)用；

K2：海域使用權(quán)年期修正系數(shù)， 公式為：

K2=1-1/（1+r）n

式中： r —海域還原利率； n —海域使用年期。

若估價(jià)對(duì)象沒(méi)有辦理海域使用權(quán)證，可以考慮將上述海域使用權(quán)的相關(guān)成本以前期或其他費(fèi)用的方式攤到建設(shè)工程中去，以免造成漏算。

②運(yùn)用基準(zhǔn)價(jià)格系數(shù)修正法進(jìn)行評(píng)估：

在已有海域基準(zhǔn)價(jià)格的地區(qū)，可用基準(zhǔn)價(jià)格系數(shù)修正法評(píng)估海域價(jià)格，即針對(duì)評(píng)估對(duì)象價(jià)格影響因素的特殊性，利用海域價(jià)格修正系數(shù)，在同一地區(qū)同類(lèi)用海的海域基準(zhǔn)價(jià)格基礎(chǔ)上做適當(dāng)修正，以此確定海域價(jià)格。計(jì)算公式：

P=Pj×(1+K)×Kj

式中：

P：海域價(jià)格；

Pj：某一用海類(lèi)型的海域基準(zhǔn)價(jià)格；

K：海域價(jià)格影響因素總修正幅度；

Kj：其他修正系數(shù)。

具體測(cè)算類(lèi)似于土地地使用權(quán)評(píng)估，這里不再贅述。

③運(yùn)用市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估：

計(jì)算公式：

P=Pb×K1×K2×K3×K4

式中：

P ：海域使用權(quán)價(jià)格；

Pb：比較實(shí)例的海域價(jià)格；

K1：交易情況修正系數(shù)；

K2：海域使用年期修正系數(shù)；

K3：評(píng)估基準(zhǔn)日修正系數(shù)；

K4：價(jià)格影響因素修正系數(shù)。

具體測(cè)算類(lèi)似于土地地使用權(quán)評(píng)估，這里不再贅述。

（5）關(guān)于岸線使用權(quán)：《港口法》中對(duì)岸線有相關(guān)的規(guī)定，但沒(méi)有岸線使用權(quán)的規(guī)定。要看地方相關(guān)政府管理部門(mén)對(duì)此有否規(guī)定。如果有明確規(guī)定，則應(yīng)慎重考慮?？梢韵蛭蟹阶稍?xún)并調(diào)查當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)部門(mén)，如果岸線的管理及收費(fèi)部門(mén)與土地使用權(quán)、海域使用權(quán)的管理部門(mén)不同，則應(yīng)單獨(dú)評(píng)估，但請(qǐng)注意不要與土地使用權(quán)、海域使用權(quán)重復(fù)評(píng)估。

2、收益法評(píng)估

收益法評(píng)估時(shí)，我們需要搜集可參照的碼頭資料，由于碼頭不同于普通房地產(chǎn)，它的特殊性導(dǎo)致它的收益及成本不象普通房地產(chǎn)一樣因城市不同而差異過(guò)大，在實(shí)際搜集時(shí)可以擴(kuò)大范圍，采用鄰近地區(qū)或城市的碼頭資料。另外，委托人所在碼頭的資料也可用作參考。當(dāng)然，評(píng)估時(shí)不能直接用實(shí)際收益及成本作為評(píng)估依據(jù)，但由于碼頭在一個(gè)城市不可能有太多，而且碼頭的吞吐量不同（從十萬(wàn)噸到萬(wàn)砘級(jí)到千噸級(jí)甚至百?lài)嵓?jí)），所以估價(jià)對(duì)象自身可供參考。

營(yíng)運(yùn)收入：主要有引航移泊費(fèi)、系解纜費(fèi)、停泊費(fèi)、港務(wù)費(fèi)、貨物堆存費(fèi)、裝卸收入、港務(wù)收入、其它收入等（其中裝卸收入、貨物堆存費(fèi)一般來(lái)說(shuō)是主要收入）。 碼頭收費(fèi)包括實(shí)行政府定價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的經(jīng)營(yíng)服務(wù)性收費(fèi)，需按照最新《港口收費(fèi)計(jì)費(fèi)辦法》等相關(guān)規(guī)范文件，根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行處理，如果實(shí)在搜集不到具體的碼頭收益資料，建議就以這些文件規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)結(jié)合估價(jià)對(duì)象的具體情況進(jìn)行收益測(cè)算。其中要注意的是，計(jì)算收益的時(shí)候，不能直接按委托方提供的年吞吐量來(lái)計(jì)算，而應(yīng)該按批準(zhǔn)的年設(shè)計(jì)吞吐量考慮使用率（類(lèi)似于剔除普通房地產(chǎn)的空置率）來(lái)進(jìn)行年吞吐量計(jì)算。

營(yíng)運(yùn)成本：主要有基本營(yíng)運(yùn)費(fèi)用、外購(gòu)燃料及動(dòng)力費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、人工費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)、稅費(fèi)（主要是營(yíng)業(yè)稅及附加等）等，另外還有一項(xiàng)容易漏掉的費(fèi)用，就是設(shè)備折舊費(fèi)（不是建筑物、構(gòu)筑物折舊費(fèi)），因設(shè)備的使用年限短于建筑物的耐用年限，在整個(gè)項(xiàng)目營(yíng)運(yùn)期內(nèi)需要更新，所以需要考慮，請(qǐng)注意。

年凈收益：由碼頭的年?duì)I運(yùn)收入減年?duì)I運(yùn)成本后得出的，還需要再扣除歸屬于其他資本或經(jīng)營(yíng)的收益（如經(jīng)營(yíng)者的正常利潤(rùn)、碼頭管理集團(tuán)的品牌效應(yīng)等等），余額才是碼頭產(chǎn)生的年凈收益。具體扣除多少，可按總凈收益的一定比率來(lái)計(jì)算，當(dāng)然在碼頭企業(yè)整體價(jià)值評(píng)估中無(wú)需考慮。

折現(xiàn)率：可采用無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率加上風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率確定，也有同行參考交通行業(yè)的行業(yè)基準(zhǔn)收益率，但這是財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率，與資本化率在概念上有一定區(qū)別。

收益期：收益期的確定需要與企業(yè)進(jìn)行訪談了解，收益期為無(wú)限年期的，應(yīng)在折現(xiàn)率中考慮可能存在的風(fēng)險(xiǎn)。

五、總結(jié)

碼頭是一項(xiàng)復(fù)雜的資產(chǎn)組合，相應(yīng)地，它的評(píng)估相對(duì)于普通房地產(chǎn)的也復(fù)雜得多，加上由于歷史原因和港口的體制變化，碼頭基礎(chǔ)資料常常難以獲取，在評(píng)估過(guò)程中，很容易出現(xiàn)漏評(píng)，重評(píng)，尤其是成本法，我們要具體情況具體分析，盡量避免出錯(cuò)。一般而言，收益法更能體現(xiàn)碼頭的價(jià)值，但是測(cè)算過(guò)程也相對(duì)困難，需要對(duì)碼頭的營(yíng)收狀況有充分的了解，另外資本化率也是行業(yè)爭(zhēng)議，具有一定的主觀性?？傮w而言，碼頭評(píng)估對(duì)評(píng)估人員的專(zhuān)業(yè)要求較高，需要我們不斷學(xué)習(xí)與實(shí)踐，沉淀更多經(jīng)驗(yàn)。