摘要：隨著我國經(jīng)濟的快速發(fā)展，房地產(chǎn)評估行業(yè)也在不斷地壯大。房地產(chǎn)評估過程中會受到諸多市場因素的影響，所以房地產(chǎn)評估需要隨時根據(jù)市場的變化，實時地調(diào)整評估措施。同時房地產(chǎn)評估也存在著一定的風(fēng)險性，估價機構(gòu)及估價人員要需要承擔(dān)一定的經(jīng)濟責(zé)任和法律責(zé)任。對于房地產(chǎn)估價行業(yè)來說，如何規(guī)避房地產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)中存在的風(fēng)險，是首要解決的問題。本文針對房地產(chǎn)估價中存在的風(fēng)險與防范，結(jié)合實踐的經(jīng)驗，展開簡要的分析，對房地產(chǎn)評估行業(yè)的發(fā)展具有一定的指導(dǎo)意義。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)估價；風(fēng)險；防范

房地產(chǎn)評估是指專業(yè)房地產(chǎn)估價人員，根據(jù)特定的估價目的，遵循公認(rèn)的估價原則，按照嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓纼r程序，運用科學(xué)的估價方法，在對影響估價對象價值的因素進行綜合分析的基礎(chǔ)上，對估價對象在價值時點的價值進行估算和判定的活動。房地產(chǎn)估價是科學(xué)與藝術(shù)的有機結(jié)合，把客觀存在的房地產(chǎn)價格揭示、表達出來的過程。

隨著我國房地產(chǎn)市場的日趨成熟，房地產(chǎn)評估作為涉及政府和社會各方面重大經(jīng)濟利益的社會中介服務(wù)行業(yè)，日益為大眾認(rèn)識和接受，并取得了長足的發(fā)展。自1995年開始，建設(shè)部和人事部先后組織了多次房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試，為我國房地產(chǎn)評估業(yè)的發(fā)展培養(yǎng)了一批專業(yè)人才。作為市場經(jīng)濟條件下不可或缺的社會中介行為之一的房地產(chǎn)估價工作，在市場經(jīng)濟發(fā)展中發(fā)揮越來越重要的作用。

所有經(jīng)濟活動都具有風(fēng)險性，房地產(chǎn)評估活動和其他經(jīng)濟活動一樣具有一定風(fēng)險性。房地產(chǎn)評估活動會對社會很多方面產(chǎn)生各種各樣的影響，不僅對評估機構(gòu)和估價人員帶來風(fēng)險，而且會對政府、經(jīng)濟活動涉及利益各方帶來不同的風(fēng)險，所以在房地產(chǎn)估價中，估價機構(gòu)及估價人員需要承擔(dān)一定的經(jīng)濟責(zé)任和法律責(zé)任。

房地產(chǎn)估價中存在存在哪些風(fēng)險及如何防范？下面就房地產(chǎn)評估機構(gòu)、估價人員面臨的風(fēng)險及其防范措施作如下探討：

一、房地產(chǎn)評估的風(fēng)險

一個合格的估價執(zhí)業(yè)人員應(yīng)該具有辨識估價風(fēng)險的能力，在估價操作的整個過程中，估價風(fēng)險隨時存在，估價人員必須仔細(xì)辨別估價項目中可能存在的風(fēng)險。辨識風(fēng)險即要正確分析房地產(chǎn)評估風(fēng)險產(chǎn)生的原因,房地產(chǎn)評估機構(gòu)及其執(zhí)業(yè)人員面臨的房地產(chǎn)評估風(fēng)險大致分兩大類：①外部風(fēng)險，即估價人員及估價機構(gòu)以外的原因，是由于房地產(chǎn)估價與其市場價值緊密相連的特性形成的風(fēng)險；②內(nèi)部風(fēng)險，風(fēng)險的存在來自于房地產(chǎn)評估機構(gòu)內(nèi)部及房地產(chǎn)估價人員本身。

（一）外部風(fēng)險

房地產(chǎn)評估的是市場價格，它是評估人員根據(jù)評估目的，遵循估價原則，按照估價程序，選用適當(dāng)?shù)姆椒?，并綜合分析影響房地產(chǎn)價格因素的基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)在某一估價時點的客觀合理價格作出的一種估測、判斷。由于影響房地產(chǎn)價格的因素較多，如政府產(chǎn)業(yè)、經(jīng)濟政策等，評估人員對這些因素對房地產(chǎn)價格的影響方向、幅度預(yù)測，在實際把握中難以做到完全準(zhǔn)確，評估價格與理論價格之間存在一定的差異是不可避免的，這就決定了評估工作的風(fēng)險性，即外部風(fēng)險。主要表現(xiàn)在以下方面：

1、政府法律及經(jīng)濟政策引起的風(fēng)險

（1）盡管可以對政府的法律、經(jīng)濟政策的變化進行預(yù)測，但風(fēng)險依然存在。國家會根據(jù)市場經(jīng)濟發(fā)展的需要針對房地產(chǎn)市場發(fā)布政策進行調(diào)控，國家調(diào)控政策一旦收緊或放松，就會引起房價的下降或上漲，此外還有一個政策對房地產(chǎn)價格影響滯后的問題，需要估價人員依靠自身的判斷能力去掌握政策的影響時間和程度，否則必然會使估價結(jié)果偏離市場價格。

（2）不確定的法律或政策環(huán)境。國內(nèi)各地都有各自的地方行政規(guī)章制度，如產(chǎn)業(yè)政策、稅收政策、城鎮(zhèn)分等定級等，在當(dāng)?shù)囟及l(fā)揮著很大的作用。但是，由于地方保護主義的影響，這些地方行政性規(guī)章并沒有全部公布，而且隨著經(jīng)濟的發(fā)展，相關(guān)規(guī)章的內(nèi)容往往會很快修改，評估師也無法及時獲得。那么對地方政策掌握程度有限，就會產(chǎn)生嚴(yán)重高估或低估了房地產(chǎn)價值的風(fēng)險。

（3）由于某些政策的變化，對房地產(chǎn)價值產(chǎn)生的經(jīng)濟性貶值是巨大的，估價人員如果未進行充分的市場調(diào)查，輕率確定經(jīng)濟性貶值率或貶值額，甚至未予考慮經(jīng)濟性貶值因素，就會導(dǎo)致評估價值失實。

2、經(jīng)濟風(fēng)險：所謂經(jīng)濟風(fēng)險是指經(jīng)濟形勢短期內(nèi)發(fā)生了巨大變化。經(jīng)濟形勢短期的巨大變化，會帶動房地產(chǎn)市場的上漲或下跌，使得估價結(jié)果與市場價格產(chǎn)生了較大偏離。這種變化是任何估價師和經(jīng)濟利益各方都不愿意看到的情況，也不是估價師能夠預(yù)測的，但是這種結(jié)果會對社會經(jīng)濟穩(wěn)定產(chǎn)生不利影響，而且可能會直接給房地產(chǎn)經(jīng)濟活動某一主體帶來經(jīng)濟上的損失。

3、業(yè)務(wù)風(fēng)險：即估價業(yè)務(wù)帶來的風(fēng)險。房地產(chǎn)估價主要是對房地產(chǎn)權(quán)益的估價。一方面估價委托人或權(quán)利人對估計對象權(quán)屬資料或?qū)嵨餇顩r提供失實，另一方面，估價機構(gòu)接受業(yè)務(wù)時，未仔細(xì)審查業(yè)務(wù)的可行性或后期技術(shù)失誤，都會給估價機構(gòu)及估價人員帶來風(fēng)險。

（1）由房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記制度不完善帶來的風(fēng)險。由于委估房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)不明晰，產(chǎn)權(quán)證明文件不完整、不合法或已過期、或未記錄他項權(quán)利登記（如委托房地產(chǎn)已被質(zhì)押、抵押、擔(dān)保等事實），致使估價值失實，這些都是由于產(chǎn)權(quán)權(quán)屬方面的缺陷對房地產(chǎn)價值產(chǎn)生影響的風(fēng)險；

（2）委估房地產(chǎn)未經(jīng)共有權(quán)利人的書面同意就單方面估價，而造成經(jīng)濟糾紛；

（3）在未明確委估房地產(chǎn)是所有權(quán)，還是使用權(quán)，特別是房地產(chǎn)的取得方式未確定是出讓、轉(zhuǎn)讓、劃撥，還是國有或集體之前就盲目予以估價，導(dǎo)致房地產(chǎn)權(quán)屬不清，估價值不實，也極易引發(fā)法律訴訟；

（4）估價委托人對于估價對象的實際狀況故意隱瞞或提供虛假的權(quán)屬資料及估價對象，屬于一種違法的欺騙行為，產(chǎn)生這種情況，估價人員和估價機構(gòu)都要面臨著巨大的風(fēng)險。

4、估價理論未形成嚴(yán)密的體系，未被社會廣泛理解所造成的風(fēng)險。

（1）由于我國統(tǒng)計資料的發(fā)布存在不系統(tǒng)、不完全、嚴(yán)重滯后的問題，給估價操作帶來難度，也易造成選用的依據(jù)不充分，或已過期，造成估價值偏離市場價值而引發(fā)的風(fēng)險。

（2）行政機關(guān)強行參予估價，甚至領(lǐng)導(dǎo)出面“指導(dǎo)”估價，使估價人員無所適從，嚴(yán)重影響了估價結(jié)論的公正性；

（二）內(nèi)部風(fēng)險

經(jīng)濟的迅速發(fā)展為評估師提供了前所未有過的廣闊市場，但同時，各種各樣的經(jīng)濟活動也對評估師提出了更專業(yè)、更綜合的要求。傳統(tǒng)的知識結(jié)構(gòu)、執(zhí)業(yè)經(jīng)驗和執(zhí)業(yè)方式已不能完全滿足市場高質(zhì)量的要求，如果不能對新興專業(yè)知識及更新的相關(guān)法律政策的及時了解，必然會造成估價風(fēng)險。具體主要表現(xiàn)在以下方面：

1、技術(shù)風(fēng)險

房地產(chǎn)估價基本估價方法有成本法、收益法、比較法和假設(shè)開發(fā)法。估價人員需根據(jù)估價對象的類型及估價目的選擇合理的估價方法，采用正確的技術(shù)路線，選擇合理的參數(shù)進行測算，得出合理的評估價值，這就要求估價人員有一定的專業(yè)水平和準(zhǔn)確地判斷能力。估價人員專業(yè)水平不一，如果估價人員估價方法選取不合理、參數(shù)選取不合理及測算過程有誤等都會造成估價結(jié)果的偏差，產(chǎn)生一定的估價風(fēng)險。因此，估價技術(shù)是房地產(chǎn)估價中的一個風(fēng)險源。

2、評估機構(gòu)管理的風(fēng)險

從評估公司角度而言，估價風(fēng)險應(yīng)主要通過評估公司的管理加以控制。評估公司對業(yè)務(wù)來源、工作程序、報告質(zhì)量、財務(wù)等方面如果不能嚴(yán)格有效的控制，必然會加大風(fēng)險的可能性。諸如公司業(yè)務(wù)來源沒有充分了解其可行性；公司的公章管理混亂；報告不能嚴(yán)格審核沒有把報告中的問題控制在公司內(nèi)；公司沒有定期的對技術(shù)人員進一步進行培訓(xùn)提升等。此外，由于行業(yè)壟斷，信息資源獨享，造成信息資源失真，這也增加了機構(gòu)風(fēng)險。

3、評估師執(zhí)業(yè)能力的風(fēng)險

房地產(chǎn)估價在我國是一新興而又對專業(yè)技術(shù)要求較高的行業(yè)。它不但要求估計師熟練掌握估價專業(yè)知識，而且還要求估價師具備廣泛的經(jīng)濟、法律、金融、財務(wù)、管理等方面的知識。由于評估人員執(zhí)業(yè)水平的高低，對評估方法、評估原則、評估參數(shù)及評估對象及相關(guān)因素選擇及評估信息資料真實性的甄別、價格含義的把握等都將影響評估結(jié)果的客觀性，評估人員執(zhí)業(yè)能力和經(jīng)驗不足都將增加執(zhí)業(yè)能力風(fēng)險。

4、評估師職業(yè)道德的風(fēng)險

房地產(chǎn)評估是公正性的獨立中介服務(wù)行業(yè)，評估人員在執(zhí)業(yè)過程中，應(yīng)恪守職業(yè)道德，遵循合法、獨立、公正、客觀原則。在實際操作中，一方面一些評估機構(gòu)和個人為某種利益或其他原因提供虛假報告，導(dǎo)致評估結(jié)果失真，對相關(guān)利益主體產(chǎn)生影響；另一方面，一些評估機構(gòu)為取得評估業(yè)務(wù)，采用不正當(dāng)?shù)母偁幨侄?，競相壓價，形成惡性競爭，損害行業(yè)健康、良性地發(fā)展。綜上所述，職業(yè)道德意識淡薄是職業(yè)道德風(fēng)險產(chǎn)生的主要原因。

5、評估師工作態(tài)度的風(fēng)險

客觀嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓ぷ鲬B(tài)度是評估師執(zhí)業(yè)的基本準(zhǔn)則。在執(zhí)業(yè)中，估價人員工作態(tài)度不認(rèn)真，未能謹(jǐn)慎地審查估價委托人提供的估價資料，未能認(rèn)真地對估價對象進行實地踏勘，或?qū)Ψ?、政策等問題對估價結(jié)果的影響沒有認(rèn)真的考慮，都是造成執(zhí)業(yè)風(fēng)險的一個重要來源。在沒有熟悉估價對象有關(guān)資料及實物狀況的情況下盲目估價就會導(dǎo)致估價結(jié)果失實。估價人員與估價委托人有利害關(guān)系沒有回避，也會使估價結(jié)論失去公允性，從而發(fā)生經(jīng)濟糾紛的風(fēng)險。上述情況都會因為估價人員工作態(tài)度引起執(zhí)業(yè)風(fēng)險。

二、建立和健全房地產(chǎn)評估風(fēng)險的防范機制

房地產(chǎn)估價是與變化的市場環(huán)境聯(lián)系在一起，嚴(yán)格地講，無風(fēng)險的估價業(yè)務(wù)是不存在的，要想完全規(guī)避風(fēng)險，一點不受風(fēng)險的威脅也是不現(xiàn)實的，問題的關(guān)鍵是我們?nèi)绾巫畲笙薅鹊亟档汀p少風(fēng)險的發(fā)生。針對以上風(fēng)險，建議采取以下一些防范措施：

（一）改善執(zhí)業(yè)環(huán)境

要逐步建立和改善一個完善的執(zhí)業(yè)環(huán)境，讓估價機構(gòu)真正做到獨立、客觀、公正地執(zhí)業(yè)。政府的相關(guān)部門及房地產(chǎn)估價協(xié)會應(yīng)在其中發(fā)揮重要的作用，一方面應(yīng)制定符合規(guī)則的評估業(yè)相關(guān)的法規(guī)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，對行業(yè)實行監(jiān)督管理、懲處違法違規(guī)行為，創(chuàng)造公開透明的市場競爭環(huán)境；另一方面，應(yīng)加強服務(wù)功能，整合評估業(yè)信息資源，真正實現(xiàn)信息資源共享，創(chuàng)造和維護公開、公平的良好執(zhí)業(yè)環(huán)境。

（二）健全內(nèi)部質(zhì)量控制體系，加強外部監(jiān)督機制

要有效降低評估風(fēng)險，還有賴于內(nèi)部、外部的雙重控制和監(jiān)督。一方面評估機構(gòu)應(yīng)建立、健全完善的內(nèi)部質(zhì)量控制體系。首先，承接業(yè)務(wù)要謹(jǐn)慎，一定要對估價目的、估價范圍、價值時點等進行充分了解，對客戶提出的不合理要求要進行專業(yè)解釋，客戶不能接受正確估價的業(yè)務(wù)要拒絕。同時，對于不同的估價對象，要確認(rèn)安排能勝任的估價人員，確保估價業(yè)務(wù)高質(zhì)量的完成。其次，在項目實施過程中，一定要遵循執(zhí)業(yè)規(guī)范，作到取證充分、適當(dāng)，底稿完整，記錄詳盡。第三，估價機構(gòu)要建立審核制度，審核制度不僅可以及時糾正報告存在的問題，而且可以提升估價師的專業(yè)水準(zhǔn)，從而有效地降低評估風(fēng)險；另一方面房地產(chǎn)估價協(xié)會必須加強對行業(yè)的統(tǒng)一管理和監(jiān)督職能，對評估機構(gòu)和估價人員作定期和不定期的檢查，對發(fā)現(xiàn)的違法違紀(jì)行為要堅決查處，促進整個評估行業(yè)水平的提高。

（三）提高估價人員的的專業(yè)水平

一名合格的房地產(chǎn)估價師不僅要求熟練掌握評估專業(yè)知識，而且還必須了解與之相關(guān)的政治、經(jīng)濟、法律等，以豐富自己的知識層面，處理各種錯綜復(fù)雜的評估項目，只有不斷學(xué)習(xí)新知識、新技術(shù)，才能滿足快速發(fā)展的市場需求。此外，評估人員只有不斷的學(xué)習(xí)、借鑒國際評估業(yè)所采用的評估方法和技術(shù)，才能跟上經(jīng)濟全球化的步伐，盡快與國際評估標(biāo)準(zhǔn)接軌。評估機構(gòu)也應(yīng)加強估價人員專業(yè)知識的培訓(xùn)，由有經(jīng)驗的評估師定期進行實踐技巧的指導(dǎo)；對新的政策、法律或案例，能及時進行討論研究，以更新評估師的知識結(jié)構(gòu)，一名合格的估價師只有不斷地用知識豐富自己的頭腦才能在執(zhí)業(yè)生涯中做到游刃有余。

另外，房地產(chǎn)估價協(xié)會在這方面應(yīng)發(fā)揮其管理作用，有計劃地開展評估師的后續(xù)教育工作和組織對外交流、學(xué)習(xí)，嚴(yán)格考試、考核和年檢工作，對不合格者應(yīng)予以取消執(zhí)業(yè)資格。房地產(chǎn)估價師只有給社會提供高質(zhì)量、全方位、多層次的專業(yè)服務(wù)，才能有效地防范由于執(zhí)業(yè)能力所帶來的風(fēng)險。

（四）強化評估人員的職業(yè)道德意識

一名優(yōu)秀的估價師即使具有房地產(chǎn)估價的扎實的理論知識、豐富的實踐經(jīng)驗，但如果沒有良好的職業(yè)道德，不僅評估出的價值難以客觀公正，會損害估價利害關(guān)系人的合法權(quán)益，而且會借著估價這種“公正”的外衣擾亂房地產(chǎn)市場秩序，甚至與估價委托人“合謀”坑害第三方的合法權(quán)益。職業(yè)道德要求房地產(chǎn)估價師以良好的思想、態(tài)度、作風(fēng)和行為去完成房地產(chǎn)估價工作，即在房地產(chǎn)估價活動中應(yīng)當(dāng)做什么，不應(yīng)當(dāng)做什么；應(yīng)當(dāng)怎樣做，不應(yīng)當(dāng)怎樣做。目前，房地產(chǎn)評估行業(yè)對估價人員從業(yè)職業(yè)道德要求的依據(jù)是《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理條例》、《房地產(chǎn)估價師注冊管理辦法》，地方房地產(chǎn)估價協(xié)會也應(yīng)制定適合地方的職業(yè)道德規(guī)范，樹立良好的職業(yè)道德風(fēng)尚，降低職業(yè)道德風(fēng)險。

三、小結(jié)

房地產(chǎn)估價作為一個專門行業(yè)，在市場經(jīng)濟的發(fā)展過程中發(fā)揮著不可或缺的作用，作為房地產(chǎn)估價的主體，房地產(chǎn)估價機構(gòu)及估價人員，應(yīng)當(dāng)為社會整個估價行業(yè)的發(fā)展，為自身的生存而努力奮斗，充分發(fā)揮專業(yè)人員的專業(yè)作用，使估價行業(yè)久盛不衰。對房地產(chǎn)估價中客觀存在的風(fēng)險，估價人員持正確的態(tài)度，客觀對待，既不懼怕風(fēng)險，又不輕視風(fēng)險。估價人員要正確認(rèn)識風(fēng)險的存在及產(chǎn)生的根源，做到有的放矢，認(rèn)真控制估價過程中風(fēng)險發(fā)生的每一環(huán)節(jié)，使風(fēng)險和可能發(fā)生的經(jīng)濟損失降低到最小。同時，在房地產(chǎn)估價過程中，估價機構(gòu)及估價人員要掌握更多與估價有關(guān)的法律知識，學(xué)會用法律來保護自己，這樣才能保護自己的聲譽和利益，得以在估價行業(yè)中更好地發(fā)展！