一、商業(yè)房地產(chǎn)市場租金評估的必要性

隨著經(jīng)濟(jì)的快速增長和國內(nèi)中介服務(wù)市場的開放，房地產(chǎn)估價市場的競爭將日趨激烈，有些機(jī)構(gòu)已經(jīng)逐漸發(fā)展成具有較強(qiáng)綜合實力的企業(yè)。但發(fā)展至今，各機(jī)構(gòu)在傳統(tǒng)業(yè)務(wù)的競爭上已趨同質(zhì)化和白熱化，如何開拓新領(lǐng)域來走出這個瓶頸是每個評估機(jī)構(gòu)需要研究的課題。

隨著市場上大宗商業(yè)房地產(chǎn)交易的頻繁，大宗商業(yè)房地產(chǎn)的評估需求也越來越大。大宗商業(yè)房地產(chǎn)價值量大，從投資機(jī)會選擇到交易實現(xiàn)以及日后的運營過程中，存在巨大的專業(yè)咨詢需求和日常評估需求，是一個集各類評估業(yè)務(wù)于一體的綜合體，所以把估價業(yè)務(wù)延伸到咨詢領(lǐng)域是必要的。

商業(yè)地產(chǎn)是指用于各種零售、批發(fā)、餐飲、娛樂、健身服務(wù)、休閑等經(jīng)營用途的房地產(chǎn)。廣義的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)既包括零售業(yè)、批發(fā)業(yè)的房地產(chǎn)，還包括酒店、餐飲、娛樂休閑、商務(wù)辦公等房地產(chǎn)；狹義的商業(yè)地產(chǎn)主要只用于零售業(yè)、批發(fā)業(yè)的房地產(chǎn)，主要包括百貨店、商場、購物中心、商業(yè)店鋪、超級市場、批發(fā)市場、便利店、專賣店、倉儲商店等。相對于住宅、辦公和工業(yè)物業(yè)來說，商業(yè)地產(chǎn)的價值評估考慮到的影響因素最多，遇到的情況也最為復(fù)雜。

對商業(yè)房地產(chǎn)進(jìn)行評估時，很大程度需要考慮租金情況，對估價對象租金進(jìn)行評估，對于整個商業(yè)房地產(chǎn)的價值確定具有很市場化的解釋和判斷，對投資者決策和績效評估有著重要的影響。評估商業(yè)房地產(chǎn)時考慮租金情況，主要有以下幾個原因：

1、商業(yè)地產(chǎn)具有收益性

商業(yè)地產(chǎn)屬于經(jīng)營性房地產(chǎn)，其主要特點是能夠獲得收益，其收益由商業(yè)租金收益、物業(yè)升值變現(xiàn)收益等多種收益，同時隨著商業(yè)經(jīng)營的開展還會產(chǎn)生遞延附加值。商業(yè)地產(chǎn)同時具有幾種經(jīng)營方式，絕大多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)采取租售結(jié)合的方式，租金能夠反映出商業(yè)地產(chǎn)目前的價值，租金變化則能夠反映出商業(yè)地產(chǎn)未來的發(fā)展情況，能夠給租售雙方對于商業(yè)地產(chǎn)的未來預(yù)期。因此，從商業(yè)地產(chǎn)租金中，能夠反映出商業(yè)地產(chǎn)目前的市場價值以及未來預(yù)期價值，對于商業(yè)地產(chǎn)評估具有很強(qiáng)的引導(dǎo)性。

2、商業(yè)地產(chǎn)租金情況易獲取

在一個成熟的商業(yè)項目中，租金信息對于估價師來說屬于比較容易獲取的信息，根據(jù)目前交易市場的發(fā)展來看，交易信息流動廣泛，市場中存在著大量的租賃數(shù)據(jù)，因此對于估價師來說，租金信息獲取比較容易。

本文將從咨詢目的出發(fā)，探討商業(yè)房地產(chǎn)市場租金評估所需的依據(jù)、評估方法及具體流程等問題。

二、評估依據(jù)

市場價值咨詢與抵押評估不同，在評估時運用的法律法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)也有所差別。

（1）估價時應(yīng)該遵循相關(guān)的國家政策及法律法規(guī)以保證估價具有合法合規(guī)性。按照《中華人民共和國物權(quán)法》、《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國土地管理法實施條例》、《中華人民共和國資產(chǎn)評估法》等嚴(yán)格執(zhí)行。

（2）估價時遵循房地產(chǎn)估價相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，如：《房地產(chǎn)估價規(guī)范》、《房地產(chǎn)估價基本術(shù)語標(biāo)準(zhǔn)》。

（3）在估價前，應(yīng)該檢視委托方提供的相關(guān)文件的正確性，包括委托合同、咨詢對象權(quán)屬文件復(fù)印件、估價對象租金合同以及委托人身份證復(fù)印件或營業(yè)執(zhí)照及資質(zhì)證書。

（4）評估還需要評估人員經(jīng)過現(xiàn)場查勘獲得的估價對象實況資料 、通過市場調(diào)研獲取的房地產(chǎn)市場租售價格調(diào)查資料及相關(guān)信息

三、常用的評估方法及選用

（一）比較法

1、概念及運用

比較法是通過類似房地產(chǎn)的成交價格來求取估價對象價值的方法，較具體地說，是選取一定數(shù)量、符合一定條件、發(fā)生過交易的類似房地產(chǎn)，然后將它們與估價對象進(jìn)行比較，對它們的成交價格進(jìn)行適當(dāng)?shù)奶幚韥砬笕」纼r對象價值的方法。本質(zhì)是以房地產(chǎn)的實際成交價格為導(dǎo)向來求取房地產(chǎn)的價值。比較法主要適用于房地產(chǎn)市場發(fā)達(dá)、活躍和完善的地區(qū)，而且有廣泛市場交易的房地產(chǎn)類型。如果在房地產(chǎn)發(fā)育不夠或者類似房地產(chǎn)交易實例較少的地區(qū)，就難以采用比較法來進(jìn)行估價。

2、運用的不足之處

比較法較于其他估價方法估價原理簡單易懂，最重要的是在估價過程中能直接反映房地產(chǎn)的市場狀態(tài)，其在估價方法體系中屬于最簡單、最直接、最常用的一種方法。但是比較法實際運用中還是存在不少的問題。例如：房地產(chǎn)市場不規(guī)范、不成熟、不完善、市場環(huán)境變化大；信息不對稱，導(dǎo)致按理搜集困難，尤其是成交按理更加難以獲得；信息資料不清，交易背景不透明，導(dǎo)致交易情況這一項幾乎無法修正；估價經(jīng)驗不足，所選擇的案例沒有考慮非市場行為對價格的影響等。

（二）收益法

1、概念及運用

收益法又稱收益資本化法、收益還原法，是預(yù)測估價對象的未來收益，然后利用報酬率或資本化率、收益系數(shù)將其轉(zhuǎn)換為價值，以求取估價對象客觀價格或價值的方法。收益法只要適用于有收益或有潛在收益率的房地產(chǎn)。收益法是指通過估測被評估資產(chǎn)未來預(yù)期現(xiàn)金流量的限制來判斷資產(chǎn)價值的方法。采用本金和折現(xiàn)的途徑及其方法來判斷和估算資產(chǎn)價值。

2、運用的不足之處

收益法在房地產(chǎn)估價中存在的問題：收益法在適用范圍有一定的局限性；折舊費是否應(yīng)該扣除在實際應(yīng)用中存在較大的爭議；純收益資本化率的確定比較困難；僅根據(jù)預(yù)期的純收益來確定價格，可能脫離實際。

（三）成本法

1、概念和運用

成本法是根據(jù)估價對象的重置成本來求取估價對象價值的方法。具體來說，成本法是求取估價對象在估價時點的重新構(gòu)建價格和折舊，然后將重新構(gòu)建價格減去折舊來求取估價對象價值的方法。

成本法一般適用于評估獨立開發(fā)的整體房地產(chǎn)的價值，包括新開發(fā)的房地產(chǎn)、可以假設(shè)重新開發(fā)的現(xiàn)有房地產(chǎn)、正在開發(fā)的房地產(chǎn)、計劃開發(fā)的房地產(chǎn)等。成本法既適用于房地合一的估價，也適合單獨建筑或建筑局部的估價。

2、運用的不足之處

成本法是求取估價對象在估價時點的重置價格或重建價格，扣除折舊，以得出估價對象的客觀合理價格或價值的方法。在房地產(chǎn)估價實務(wù)中，成本法的估價結(jié)果往往比其他方法偏低，主要原因是成本法不能反映市場供求狀況；成本與價格變化不同步；成本與價值不是必然成正比；無形價值未得到體現(xiàn)；未考慮功能因素的影響；不能反映正面的經(jīng)濟(jì)外部性等。

（四）假設(shè)開發(fā)法

1、概念和運用假設(shè)

假設(shè)開發(fā)法又稱剩余法、倒算法，是在估算開發(fā)完成后不動產(chǎn)正常交易價格的基礎(chǔ)上，扣除未來不動產(chǎn)正常的開發(fā)成本（如造地費、建筑物建造費等）、利息、利潤、稅費等費用后，以剩余之?dāng)?shù)來確定估價對象不動產(chǎn)價格的一種方法。

假設(shè)開發(fā)法適用于具有投資開發(fā)或在開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價，如待開發(fā)的土地（包括生地、毛地、熟地）、在建工程、可裝修改造或可改變用途的舊房等。運用該方法要注意房地產(chǎn)開發(fā)收益率和房地產(chǎn)經(jīng)營收益率的不同。房地產(chǎn)開發(fā)收益率用于開發(fā)完成后價值和開發(fā)成本費用的折現(xiàn)，房地產(chǎn)經(jīng)營收益率運用于通過租賃經(jīng)營形式對房地產(chǎn)價值的求取。

2、運用的不足之處

假設(shè)開發(fā)法在實際運用中存在時不足之處有：要求評估的是評估基準(zhǔn)日的價值，而在計算房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)參數(shù)都是發(fā)生在未來的，假設(shè)開發(fā)法中房地產(chǎn)的價值不是現(xiàn)值而是未來值。

四、案例列舉——以上海市寶山區(qū)華靈路某沿街底層商鋪項目為例

以咨詢?yōu)槟康牡纳虡I(yè)地產(chǎn)市場租金評估通常存在于為投資方了解房地產(chǎn)的未來收益情況提供參考依據(jù)、房地產(chǎn)開發(fā)商包租、投資公司大規(guī)模承租、為稅務(wù)部門提供征稅依據(jù)等情況，因目前存在的市場租金咨詢案例較多，我們以上海市寶山區(qū)華靈路某沿街底層商鋪項目市場租金評估作為我們的案例。

1、咨詢估價目的

為委托方了解房地產(chǎn)市場租金范圍提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)市場租金。

2、項目基本情況

該物業(yè)位于上海市寶山區(qū)華靈路，為沿街底層商鋪，房屋建筑面積約800平方米。已取得《上海市房地產(chǎn)權(quán)證》，證載土地用途為住宅，房屋類型為商場，現(xiàn)狀用途為商業(yè)，所在建筑物總高4層，于2000年竣工。

3、咨詢估價操作流程

我司在了解委托方需求后，簽訂評估委托合同，并對咨詢對象進(jìn)行市場租金評估。在本項目中，具體操作流程如下：

（1）項目資料收集

根據(jù)委托方提供的產(chǎn)權(quán)文件及相關(guān)資料，我司對咨詢對象所在區(qū)域土地、房地產(chǎn)市場進(jìn)行了相關(guān)調(diào)查及資料的收集，華靈路沿街商鋪位于寶山區(qū)大場鎮(zhèn)，我們對該板塊的商業(yè)房地產(chǎn)進(jìn)行了調(diào)查，了解該板塊商業(yè)房地產(chǎn)的發(fā)展?fàn)顩r，以及其他類型房地產(chǎn)的現(xiàn)狀及未來發(fā)展趨勢（住宅類型房地產(chǎn)等），有助于我們對估價對象市場租金的確定。

（2）項目實地查勘

我司查勘人員進(jìn)入現(xiàn)場，對照房產(chǎn)證、房屋平面圖等資料，核對咨詢對象現(xiàn)狀情況、權(quán)屬狀況，掌握咨詢對象區(qū)位狀況、建筑物基本情況等詳細(xì)信息。

（3）市場調(diào)研

結(jié)合實地查勘掌握到的相關(guān)信息，對咨詢對象同一供求范圍內(nèi)商業(yè)用途房地產(chǎn)的售價、出租率、商業(yè)繁華程度、臨路情況等進(jìn)行市場調(diào)研。在事先項目實地查勘時，先對咨詢對象周邊同類型房地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)查，可以通過中介、租戶來了解周邊實際情況，對于周邊的其他類型物業(yè)同樣需要進(jìn)行現(xiàn)場的調(diào)研，在搜房網(wǎng)、克而瑞等網(wǎng)站對調(diào)查的物業(yè)進(jìn)行情況了解。對咨詢對象所在范圍市場充分了解。

咨詢對象所在街道附近的一些重要場所也在我們的調(diào)研范圍內(nèi)，如大型商場、休閑場所、交通樞紐等，將這些對于咨詢對象價值有影響的因素考慮在內(nèi)。如：咨詢對象與地鐵站、公交站等交通樞紐的距離（交通便捷度）、對周邊住宅類型物業(yè)的輻射度，一定范圍內(nèi)的客流量等。

（4）咨詢估價方法的確定

在前文中我們列舉了幾種在評估房地產(chǎn)時通常運用到的估價方法，通過分析我們認(rèn)為：商業(yè)房地產(chǎn)租賃市場活躍，類似商業(yè)房地產(chǎn)租金易取得，比較法方法適用于商業(yè)房地產(chǎn)市場租金的評估，其他方法對于商業(yè)地產(chǎn)租金確定存在限制性因素：

①假設(shè)開發(fā)法適用于評估具有投資開發(fā)價值或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)，咨詢對象目前為現(xiàn)房，故不適用假設(shè)開發(fā)法。

②成本法應(yīng)用在標(biāo)準(zhǔn)租金的測算上，由房屋租金的構(gòu)成因素實際測算相加后求出。通常由折舊費、維修費、管理費、利息、地租、保險費、利潤、稅金?？紤]到租金評估的正確性和合理性，這些成本很難被準(zhǔn)確測算。

③從收益法角度出發(fā)，理論上利用租金反推法，在得知商業(yè)房地產(chǎn)價格與投資回報率的情況下，不難得出商業(yè)房地產(chǎn)的租金情況，但是在實際應(yīng)用中，投資回報率較難確定，需要從相同或相似地段區(qū)域同類型商業(yè)房地產(chǎn)對比中修正獲得；

同時經(jīng)過對估價對象的實地查勘和對本地區(qū)房地產(chǎn)市場情況的調(diào)查后分析得出，咨詢對象屬于成熟商業(yè)區(qū)的商業(yè)用途房地產(chǎn)，本區(qū)域商業(yè)房地產(chǎn)租賃市場比較活躍，與咨詢對象類似的交易案例較多，且易于獲取，適合使用比較法評估，且比較法能夠支持估價結(jié)論。

（5）咨詢估價測算過程

通過比較法測算來確定咨詢對象的市場租金：

①比較法的基本公式為：

比較價格=可比實例成交價格×交易情況修正系數(shù)×市場狀況調(diào)整系數(shù)×區(qū)位狀況調(diào)整系數(shù)×實物狀況調(diào)整系數(shù)×權(quán)益狀況調(diào)整系數(shù)

②選取可比實例：

根據(jù)估價人員的市場調(diào)查及收集相關(guān)資料、信息，收集了與咨詢對象有關(guān)的若干市場交易實例，根據(jù)替代原則，選用與咨詢對象價值時點接近、區(qū)位相近（或同一供需圈）、用途相同、價格類型相同、交易情況正常等具有較強(qiáng)相關(guān)性的3個正?？陀^租金價格作為可比實例。咨詢對象周邊同類型房地產(chǎn)較多，我們選取周邊三個同類型房地產(chǎn)作為比較法的案例。

③修正系數(shù)的確定：

a.交易情況修正：

根據(jù)案例為掛牌價格或成交價格，對交易情況進(jìn)行修正。

b.市場狀況修正：

對咨詢對象及對比案例所在房地產(chǎn)市場實際情況進(jìn)行修正。

c.區(qū)位狀況修正：

包含交通便捷程度、公共配套設(shè)施、環(huán)境及衛(wèi)生狀況、區(qū)域規(guī)劃、商業(yè)繁華程度等因素修正。

d.實物狀況修正：

包含房地產(chǎn)位置、臨街狀況、建筑結(jié)構(gòu)及裝修等級、寬深比、建筑面積等因素修正

④咨詢對象價格的確定：

通過價格修正，確定三個可比實例的單價，用相同的權(quán)重計算出咨詢對象的市場租金價格。

⑤現(xiàn)金流驗證

運用比較法對三個案例進(jìn)行價格修正，得出評估對象的市場租金后，我們可以通過計算現(xiàn)金流凈值的方法對我們得出的咨詢對象市場租金價格進(jìn)行驗證，采用得出的租金價格，扣除相應(yīng)運營成本、利潤及稅費后得到凈值，該凈值代表項目可保持盈利的租賃成本。將得出的租金價格與通過比較法得出的價格進(jìn)行對比，從而對比較法得出的價格進(jìn)行驗證。

（6）結(jié)論

根據(jù)搜集的市場租金，隨著該區(qū)域配套設(shè)施的不斷完善，區(qū)域逐漸成熟，該片區(qū)同類物業(yè)租金水平穩(wěn)中有升，我們預(yù)計未來租金水平能夠保持這種增長趨勢。結(jié)合咨詢對象自身的使用狀況，確定三個可比實例最后的比較單價。分析計算結(jié)果發(fā)現(xiàn)三個可比實例的比較價格相差不大，賦予每個可比實例的權(quán)重相同，即采用簡單算術(shù)平均法計算得出咨詢對象的市場租金。再通過現(xiàn)金流凈值驗證，得出我們比較法得出的價格能夠保證該咨詢對象持續(xù)經(jīng)營，最終確認(rèn)咨詢對象市場租金。

五、總結(jié)

房地產(chǎn)估價行業(yè)經(jīng)過多年的發(fā)展，傳統(tǒng)業(yè)務(wù)不斷成熟并得到深化與拓展，然而在日益激烈的競爭環(huán)境中，估價機(jī)構(gòu)除了個別規(guī)模比較大、發(fā)展比較規(guī)范之外，絕大部分的評估機(jī)構(gòu)的信息水平低，沒有建立自己的數(shù)據(jù)庫，既無信息化平臺，又無可比實例、報酬率等相關(guān)數(shù)據(jù)的實際來源，評估機(jī)構(gòu)的作業(yè)方式和管理水平也較為低下。估價機(jī)構(gòu)要想脫穎而出，必須尋找新的業(yè)務(wù)機(jī)會，延伸現(xiàn)有評估業(yè)務(wù)、打造綜合評估咨詢、抓住政府購買服務(wù)和充分挖掘自我渠道等方面開拓咨詢顧問業(yè)務(wù)。目前，商業(yè)房地產(chǎn)市場不斷發(fā)展壯大，體制不斷健全完善，傳統(tǒng)商鋪、專業(yè)市場、大型商業(yè)中心、休閑度假商業(yè)地產(chǎn)等商業(yè)房地產(chǎn)的發(fā)展，商業(yè)房地產(chǎn)租金評估也將是我們咨詢評估中的一項重要的組成部分。