摘　要：司法鑒定業(yè)務(wù)是房地產(chǎn)估價(jià)中的傳統(tǒng)業(yè)務(wù)，歷來(lái)，司法鑒定評(píng)估業(yè)務(wù)均有多部法律支撐和依據(jù)，今年剛發(fā)布的《關(guān)于對(duì)外委托鑒定、評(píng)估工作的規(guī)定（試行）》又從多角度提出了司法估價(jià)的相關(guān)規(guī)定。司法業(yè)務(wù)是很謹(jǐn)慎、很專業(yè)的一項(xiàng)業(yè)務(wù)，作為注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師，我們應(yīng)當(dāng)謹(jǐn)遵司法業(yè)務(wù)規(guī)則，更專業(yè)地為司法業(yè)務(wù)服務(wù)。

關(guān)鍵詞：司法鑒定；房地產(chǎn)估價(jià)；

一、概念

房地產(chǎn)司法鑒定評(píng)估，是指在訴訟活動(dòng)中，為確定涉訴房地產(chǎn)的價(jià)值或者價(jià)值減損、相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失進(jìn)行分析、測(cè)算和判斷并提供相關(guān)專業(yè)意見(jiàn)的活動(dòng)。估價(jià)目的表述為：為人民法院確定財(cái)產(chǎn)處置參考價(jià)提供參考依據(jù)。司法處置的估價(jià)委托人只有人民法院。估價(jià)對(duì)象應(yīng)當(dāng)在估價(jià)委托書(shū)中載明，財(cái)產(chǎn)范圍需要在具體司法鑒定實(shí)務(wù)中，根據(jù)實(shí)際情況來(lái)確定。價(jià)值時(shí)點(diǎn)一般為現(xiàn)場(chǎng)查勘完成之日。

在經(jīng)濟(jì)下行過(guò)程中，不良貸款會(huì)增加，人民法院拍賣、變賣房地產(chǎn)會(huì)增加，為人民法院確定財(cái)產(chǎn)處置參考價(jià)服務(wù)的房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)也會(huì)增加。

二、司法業(yè)務(wù)程序

司法鑒定評(píng)估是一項(xiàng)專業(yè)的鑒定過(guò)程，在業(yè)務(wù)程序上尤為重要。

第一步，確定司法評(píng)估方式

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院確定財(cái)產(chǎn)處置參考價(jià)若干問(wèn)題的規(guī)定》（法釋[2018]15號(hào)）第三十四條，最高人民法院建設(shè)全國(guó)法院詢價(jià)評(píng)估系統(tǒng)。詢價(jià)評(píng)估系統(tǒng)與定向詢價(jià)機(jī)構(gòu)、司法網(wǎng)絡(luò)詢價(jià)平臺(tái)、全國(guó)性評(píng)估行業(yè)協(xié)會(huì)系統(tǒng)對(duì)接，實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)共享。人民法院確定財(cái)產(chǎn)處置參考價(jià)時(shí)，在確定委托評(píng)估前，還可以采用三種方式：當(dāng)事人議價(jià)、定向詢價(jià)、網(wǎng)絡(luò)詢價(jià)來(lái)確定參考價(jià)。采取委托評(píng)估方式確定參考價(jià)的，可以通過(guò)當(dāng)事人協(xié)商確定或者人民法院搖號(hào)兩種方式確定評(píng)估機(jī)構(gòu)，且一次確定三家評(píng)估機(jī)構(gòu)及順序。

第二步，評(píng)估機(jī)構(gòu)確認(rèn)是否接受委托

順序在先的評(píng)估機(jī)構(gòu)得到人民法院出具的評(píng)估委托書(shū)后，認(rèn)為有下列情形的，提交不承接委托申請(qǐng)的書(shū)面資料：

1、與當(dāng)事人或者評(píng)估財(cái)產(chǎn)有利害關(guān)系；

2、企業(yè)已注銷或被吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照；

3、依法不能進(jìn)行評(píng)估的其他情形。

需注意的是，評(píng)估機(jī)構(gòu)不能無(wú)故不接受委托，評(píng)估機(jī)構(gòu)無(wú)正當(dāng)理由拒絕進(jìn)行司法評(píng)估或者存在弄虛作假等情形的，最高人民法院可以讓全國(guó)性評(píng)估行業(yè)協(xié)會(huì)將其從名單中除名，除名后五年內(nèi)不得被納入名單庫(kù)。

鑒定人、各方當(dāng)事人在承辦人的主持下商談鑒定評(píng)估費(fèi)及繳納方式，承擔(dān)鑒定評(píng)估費(fèi)的當(dāng)事人需在評(píng)估機(jī)構(gòu)正式評(píng)估前繳納鑒定評(píng)估費(fèi)用。

第三步，獲取評(píng)估資料

人民法院應(yīng)當(dāng)在評(píng)估委托書(shū)中載明財(cái)產(chǎn)名稱、物理特征、規(guī)格數(shù)量、目的要求、完成期限以及其他需要明確的內(nèi)容等，同時(shí)應(yīng)當(dāng)將查明的財(cái)產(chǎn)情況及相關(guān)資料一并移交給評(píng)估機(jī)構(gòu)。在鑒定評(píng)估過(guò)程中，專業(yè)機(jī)構(gòu)或者鑒定人需要補(bǔ)充證據(jù)材料的，應(yīng)當(dāng)出具補(bǔ)充證據(jù)材料告知書(shū)，寫明補(bǔ)充證據(jù)材料的名稱、證明的目的等內(nèi)容。司法技術(shù)部門應(yīng)當(dāng)在收到補(bǔ)充證據(jù)材料告知書(shū)之日起2個(gè)工作日內(nèi)通知審判執(zhí)行部門補(bǔ)充證據(jù)材料。需要注意的是，在鑒定評(píng)估過(guò)程中，鑒定人不得私自要求當(dāng)事人提供證據(jù)材料，不得私自接受當(dāng)事人提供的證據(jù)材料。鑒定人私自會(huì)見(jiàn)當(dāng)事人或者私自接受當(dāng)事人提交的材料的，由市高級(jí)人民法院停止其委托業(yè)務(wù)，情節(jié)嚴(yán)重的，在名冊(cè)或者相關(guān)平臺(tái)中予以除名。

第四步，現(xiàn)場(chǎng)查勘

房地產(chǎn)評(píng)估一般情況下需要進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)查勘，人民法院應(yīng)當(dāng)通知當(dāng)事人到場(chǎng)；當(dāng)事人不到場(chǎng)的，不影響查勘的進(jìn)行，但應(yīng)當(dāng)有見(jiàn)證人見(jiàn)證。實(shí)地查勘記錄應(yīng)由參加實(shí)地查勘的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師和當(dāng)事人簽名或者蓋章。

第五步，評(píng)估機(jī)構(gòu)出具評(píng)估報(bào)告

評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)出具評(píng)估報(bào)告。具有下列情形之一的，中止委托工作，中止委托原因發(fā)生之日至結(jié)束之日的期間，不計(jì)入委托工作期限。

1、因不可抗力暫時(shí)不能進(jìn)行鑒定評(píng)估工作的；

2、暫時(shí)無(wú)法進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘驗(yàn)的；

3、暫時(shí)無(wú)法獲取必要的證據(jù)材料的；

4、其他情形導(dǎo)致鑒定評(píng)估暫時(shí)無(wú)法進(jìn)行的。

評(píng)估機(jī)構(gòu)不能在期限內(nèi)出具評(píng)估報(bào)告的，應(yīng)當(dāng)在期限屆滿五日前向人民法院書(shū)面申請(qǐng)延長(zhǎng)期限。延長(zhǎng)次數(shù)不超過(guò)兩次，每次不超過(guò)十五日。若評(píng)估機(jī)構(gòu)未能在規(guī)定的期限內(nèi)出具評(píng)估報(bào)告的，人民法院有權(quán)撤回委托，另行委托下一順序的評(píng)估機(jī)構(gòu)。

第六步，評(píng)估異議處理

當(dāng)事人對(duì)評(píng)估報(bào)告提出異議的，人民法院通過(guò)詢價(jià)評(píng)估系統(tǒng)向評(píng)估機(jī)構(gòu)發(fā)送評(píng)估異議說(shuō)明或者補(bǔ)正通知，評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在收到通知后5日內(nèi)通過(guò)評(píng)估管理系統(tǒng)提交書(shū)面說(shuō)明或者補(bǔ)正，否則撤回委托，另行委托下一順序機(jī)構(gòu)評(píng)估。

當(dāng)事人對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)提交的書(shū)面說(shuō)明仍有異議的，由人民法院審查后，提交中房學(xué)或其指定的省級(jí)行業(yè)協(xié)會(huì)組織進(jìn)行專業(yè)技術(shù)評(píng)審。人民法院根據(jù)專業(yè)技術(shù)評(píng)審結(jié)論認(rèn)定評(píng)估結(jié)果或者責(zé)令原評(píng)估機(jī)構(gòu)予以補(bǔ)正。

當(dāng)事人、利害關(guān)系人對(duì)評(píng)估報(bào)告未提出異議、所提異議被駁回或者評(píng)估機(jī)構(gòu)已作出補(bǔ)正的，人民法院應(yīng)當(dāng)以評(píng)估結(jié)果或者補(bǔ)正結(jié)果為參考價(jià)。

第七步，歸檔。

詢價(jià)評(píng)估系統(tǒng)應(yīng)當(dāng)具有記載當(dāng)事人議價(jià)、定向詢價(jià)、網(wǎng)絡(luò)詢價(jià)、委托評(píng)估、搖號(hào)過(guò)程等功能，并形成固化數(shù)據(jù)，長(zhǎng)期保存，隨案?jìng)洳椤?/span>

三、司法鑒定評(píng)估中的難點(diǎn)及解決方案

在司法鑒定實(shí)操中，總會(huì)遇到各類疑難雜癥，應(yīng)該分析探索，找到更優(yōu)的解決方案，使得估價(jià)報(bào)告有理有據(jù)。本文對(duì)下面幾類問(wèn)題進(jìn)行探索與討論，期望可以提供更優(yōu)的解決方案。

（一）對(duì)估價(jià)對(duì)象的調(diào)查與查勘

評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)對(duì)處置財(cái)產(chǎn)情況進(jìn)行調(diào)查，內(nèi)容包括但不限于處置財(cái)產(chǎn)的區(qū)位狀況、實(shí)物狀況和權(quán)益狀況。房地產(chǎn)估價(jià)要以現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查為主進(jìn)行實(shí)地查勘，房地產(chǎn)估價(jià)師一定要遵守估價(jià)程序，由至少一名注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師親自到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行查勘，分析估價(jià)對(duì)象的內(nèi)外部狀況，界定估價(jià)范圍，認(rèn)真核對(duì)產(chǎn)權(quán)資料和實(shí)物的異同。實(shí)地查勘記錄應(yīng)由參加實(shí)地查勘的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師和人民法院法官、雙方當(dāng)事人簽名或者蓋章，作為報(bào)告附件附在鑒定報(bào)告里。當(dāng)事人拒絕簽名或蓋章的，應(yīng)當(dāng)在評(píng)估報(bào)告中予以說(shuō)明。對(duì)于當(dāng)事人不能到現(xiàn)場(chǎng)的情況，不影響查勘的進(jìn)行。對(duì)于當(dāng)事人不到場(chǎng)或者不配合、無(wú)法進(jìn)入估價(jià)對(duì)象內(nèi)部查勘的，經(jīng)征詢?nèi)嗣穹ㄔ阂庖?jiàn)，估價(jià)師應(yīng)當(dāng)對(duì)估價(jià)對(duì)象內(nèi)部布局、室內(nèi)裝修、利用情況等進(jìn)行合理的假設(shè)，并估價(jià)報(bào)告“估價(jià)假設(shè)和限制條件”中“依據(jù)不足假設(shè)”中予以說(shuō)明，應(yīng)當(dāng)在報(bào)告中披露若情況不符可能引起對(duì)估價(jià)結(jié)果有影響的風(fēng)險(xiǎn)。

例如：司法鑒定評(píng)估的一處商業(yè)項(xiàng)目，總層數(shù)為四層，現(xiàn)場(chǎng)查勘階段，申請(qǐng)人和被申請(qǐng)人均未參與，只有法官個(gè)估價(jià)師去了查勘，現(xiàn)場(chǎng)查勘發(fā)現(xiàn)一至四層均為空置，資料只有法院提供的不動(dòng)產(chǎn)登記簿。在拍賣處置時(shí)卻有發(fā)現(xiàn)一樓被案外人占用了。遇到這種情況時(shí)，不確定估價(jià)對(duì)象是否有出租，不能理所應(yīng)當(dāng)?shù)卣J(rèn)為空置即是無(wú)租約。作為專業(yè)的房地產(chǎn)估價(jià)師，我們應(yīng)當(dāng)根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)查勘情況，根據(jù)委托提供的資料情況，在未定事項(xiàng)假設(shè)里假設(shè)估價(jià)對(duì)象不存在租約，并揭示若有租約限制將會(huì)帶來(lái)什么樣的風(fēng)險(xiǎn)。

進(jìn)行實(shí)地查勘、核實(shí)估價(jià)對(duì)象是估價(jià)師進(jìn)行估價(jià)業(yè)務(wù)的首要工作，履行基本職業(yè)道德，謹(jǐn)遵估價(jià)程序，對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行盡職調(diào)查與查勘，真實(shí)披露估價(jià)對(duì)象的真實(shí)信息，避免房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可能出現(xiàn)的估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)。

（二）評(píng)估資料缺失

人民法院未按照規(guī)范附件中列明的委托評(píng)估需要提供的材料清單提供全部材料，評(píng)估機(jī)構(gòu)認(rèn)為無(wú)法進(jìn)行評(píng)估或影響評(píng)估結(jié)果的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知人民法院。人民法院應(yīng)當(dāng)告知當(dāng)事人，并要求當(dāng)事人提供材料或材料線索。補(bǔ)充材料應(yīng)當(dāng)由人民法院提交給鑒定機(jī)構(gòu)。

例如：在某涉執(zhí)房地產(chǎn)處置評(píng)估過(guò)程時(shí)，申請(qǐng)人在現(xiàn)場(chǎng)查勘階段提交了長(zhǎng)達(dá)20年的租約合同，承租人為案外人，申請(qǐng)人欠案外人材料款，故拿房租抵材料款，但提供不出材料購(gòu)買合同等其他相關(guān)資料，亦未在該房地產(chǎn)抵押擔(dān)保時(shí)提出已出租的情況說(shuō)明，人民法院懷疑其租約的有效性，我們也應(yīng)當(dāng)慎重考慮租約對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的影響。因此在征詢了人民法院的書(shū)面意見(jiàn)之后，在報(bào)告中披露存在長(zhǎng)期租約，未考慮此租約對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)值的影響，并揭露此租約對(duì)于房地產(chǎn)處置的影響，提醒報(bào)告使用者注意風(fēng)險(xiǎn)。

若當(dāng)事人不提供或未能提供，以及根據(jù)當(dāng)事人提供的線索無(wú)法提取到相關(guān)材料的，人民法院通知評(píng)估機(jī)構(gòu)根據(jù)現(xiàn)有材料進(jìn)行評(píng)估時(shí)，評(píng)估報(bào)告應(yīng)當(dāng)充分披露材料的不完整性，以及對(duì)于估價(jià)對(duì)象合理的假設(shè)說(shuō)明，并在評(píng)估報(bào)告中說(shuō)明因缺少評(píng)估所必需的材料可能影響評(píng)估結(jié)果的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)提交的補(bǔ)充材料申請(qǐng)和人民法院出具的書(shū)面說(shuō)明應(yīng)當(dāng)作為評(píng)估報(bào)告的附件。

（三）估價(jià)對(duì)象財(cái)產(chǎn)范圍的分析與界定

估價(jià)對(duì)象應(yīng)該在估價(jià)委托人指定及提供有關(guān)情況和資料的基礎(chǔ)上，根據(jù)估價(jià)目的依法確定。應(yīng)明確界定其財(cái)產(chǎn)范圍和空間范圍，不得遺漏或虛構(gòu)。并需說(shuō)明估價(jià)對(duì)象進(jìn)行相應(yīng)買賣或租賃、抵押、作為出資等活動(dòng)的合法性。屬于不動(dòng)產(chǎn)范疇的房屋配套、設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修、相關(guān)場(chǎng)地等財(cái)產(chǎn)，一般應(yīng)列入評(píng)估對(duì)象的財(cái)產(chǎn)范圍內(nèi)。但也有例外情況，例如：估價(jià)對(duì)象是某工業(yè)廠房，但是由承租人改造成了冷庫(kù)，并在使用中。評(píng)估范圍包括冷庫(kù)裝修嗎？需與法官聯(lián)系溝通，根據(jù)案情需要，參閱判決書(shū)等資料，了解案件全貌，最終與人民法院確定估價(jià)對(duì)象的財(cái)產(chǎn)范圍。

對(duì)于估價(jià)對(duì)象有結(jié)構(gòu)改造、建筑物移除等情況的，要充分考慮估價(jià)委托書(shū)的內(nèi)容，確定估價(jià)對(duì)象的財(cái)產(chǎn)范圍，并揭示其對(duì)評(píng)估價(jià)值的影響，提示拍賣處理可能遇到的風(fēng)險(xiǎn)。

經(jīng)實(shí)地查勘，估價(jià)對(duì)象用途與證載情況不一致的，一般應(yīng)當(dāng)按照登記用途進(jìn)行評(píng)估，人民法院要求按照實(shí)際用途進(jìn)行評(píng)估的，應(yīng)當(dāng)考慮登記用途調(diào)整為實(shí)際用途需要補(bǔ)繳的土地使用權(quán)出讓金和相關(guān)稅費(fèi)，并在報(bào)告中“估價(jià)假設(shè)和限制條件”的“不相一致假設(shè)”中披露。

（四）估價(jià)對(duì)象權(quán)益狀況分析

涉案房地產(chǎn)司法鑒定評(píng)估應(yīng)當(dāng)結(jié)合委托評(píng)估材料，調(diào)查核實(shí)估價(jià)對(duì)象的權(quán)益狀況，如是否有抵押、查封等，是否存在租賃權(quán)、居住權(quán)、地役權(quán)或其他占用使用情況等。

一般情況下，涉執(zhí)房地產(chǎn)處置的估價(jià)對(duì)象都是被查封的，設(shè)有抵押擔(dān)保權(quán)，正是因?yàn)樵械牡盅簱?dān)保權(quán)實(shí)現(xiàn)，導(dǎo)致了查封和本次司法處置，有的估價(jià)對(duì)象還有其他優(yōu)先受償情況，這種情況下，涉案房地產(chǎn)的司法鑒定評(píng)估不應(yīng)考慮估價(jià)對(duì)象查封及設(shè)定抵押擔(dān)保和其他優(yōu)先受償權(quán)情況，應(yīng)當(dāng)按照估價(jià)對(duì)象處于完整權(quán)益狀況進(jìn)行評(píng)估，并在報(bào)告中“估價(jià)假設(shè)和限制條件”的“背離事實(shí)假設(shè)”中披露。

對(duì)于存在租賃權(quán)、居住權(quán)、地役權(quán)或其他占用使用情況的，不應(yīng)低估原有租賃權(quán)、居住權(quán)、地役權(quán)及其他占用使用情況對(duì)于估價(jià)結(jié)果的影響。因?yàn)楣纼r(jià)對(duì)象上原設(shè)定的租賃權(quán)、居住權(quán)、地役權(quán)不受估價(jià)對(duì)象所有權(quán)的轉(zhuǎn)移而消失，且人民法院未在委托書(shū)上載明原租賃權(quán)、居住權(quán)或者地役權(quán)等將會(huì)在拍賣前去除，應(yīng)當(dāng)評(píng)估估價(jià)對(duì)象在設(shè)有租賃權(quán)、居住權(quán)或地役權(quán)限制下的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值，且租賃權(quán)、居住權(quán)和地役權(quán)等情況應(yīng)當(dāng)在報(bào)告中披露。

對(duì)于評(píng)估對(duì)象租賃合同尚未到期且存在已預(yù)收租金的，人民法院未明確該預(yù)收租金從財(cái)產(chǎn)處置價(jià)中扣除或者由被執(zhí)行人另行負(fù)擔(dān)的，評(píng)估結(jié)果應(yīng)當(dāng)扣除已預(yù)收的剩余合同有效期內(nèi)的租金。

對(duì)于在建工程項(xiàng)目，需要關(guān)注工程進(jìn)度，是否停工，能否在規(guī)定時(shí)間內(nèi)竣工驗(yàn)收，是否有預(yù)售，以及售價(jià)與周邊類似房地產(chǎn)價(jià)格的關(guān)系等。對(duì)于在建工程評(píng)估需要遵循被迫轉(zhuǎn)讓前提進(jìn)行估價(jià)。提示在建工程不能按時(shí)按質(zhì)量完工所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，或者竣工驗(yàn)收后不能依法取得產(chǎn)權(quán)登記、無(wú)法進(jìn)行銷售的風(fēng)險(xiǎn)。

四、小結(jié)

為適應(yīng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)高質(zhì)量發(fā)展，精細(xì)化管理的要求，我們應(yīng)當(dāng)不斷深化和拓展司法業(yè)務(wù)，關(guān)注并解決在司法鑒定實(shí)務(wù)中的困難，推動(dòng)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)及行業(yè)創(chuàng)新發(fā)展。房地產(chǎn)司法鑒定評(píng)估業(yè)務(wù)要謹(jǐn)遵規(guī)范、規(guī)定的要求，重視司法程序，合理解決司法實(shí)務(wù)中遇到的難題，有效披露司法鑒定中的相關(guān)問(wèn)題，防范司法鑒定業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。