“房住不炒”定位下，福州市房地產(chǎn)政策影響分析

前?

2021年，“新冠”肺炎疫情反復(fù)，受疫情影響，全國房地產(chǎn)市場與往年相較略顯失色。但樓市與民生、住房息息相關(guān)，住宅仍是百姓生活中的“剛需品”。近年來政府宏觀調(diào)控，強調(diào)“房住不炒”，福州多項政策出臺響應(yīng)，也對房地產(chǎn)造成一定的震動。本文就2021年1-8月福州出臺房地產(chǎn)市場調(diào)控政策做一個簡單的梳理，了解其帶來的市場變化及探討在這些新政策下福州房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢。

一、福州出臺房地產(chǎn)相關(guān)政策

(?）1?房地產(chǎn)貸款集中管理全?放開落戶限制

1.房地產(chǎn)貸款集中度管理制度

2021年1?1?起實施《關(guān)于建?銀?業(yè)?融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》?！锻ㄖ纷钪饕獌?nèi)容是對所有銀?分五檔次，設(shè)置總房地產(chǎn)貸款占?和個?住房貸款占?兩個上限，對超過上限的機構(gòu)設(shè)置2年或4年調(diào)整過渡期，增強銀?業(yè)?融機構(gòu)抵御房地產(chǎn)市場波動的能?，防范?融體系對房地產(chǎn)貸款過度集中帶來的潛在系統(tǒng)性?融?險，提?銀?業(yè)?融機構(gòu)穩(wěn)健性。

從4?份開始，全國就有60個城市提?了房貸利率，杭州甚?不到1個?時間內(nèi)兩連漲，這是深化“房住不炒”要求的常規(guī)動作。與這?事件同步發(fā)?的是，這?天，合肥、深圳、南京、武漢等城市部分銀?暫停??房貸款業(yè)務(wù)，有的甚?表示已經(jīng)沒有額度。2021年上半年的最后?周，樓市因為這些消息再度躁動，多家銀???房貸從5?開始暗暗收緊甚?停貸的傳聞在各地的購房群?傳播。

?前，隨機調(diào)查了南京、合肥、深圳、武漢等近20座城市?、農(nóng)、中、建四??以及部分商業(yè)銀?貸款部?。部分城市（如鄭州、?安、杭州）的個別商業(yè)銀?確實存在??房“停貸”的操作，但是更多的說法是“?前??房貸款窗?依然開放，只是申請條件更加嚴(yán)格，放款期限不做承諾?！?/span>

事實上，從?前了解到的銀?針對??房貸款政策來看，由于上半年審批業(yè)務(wù)的積壓，下半年貸款難度本就?上半年?。據(jù)?財訊智庫統(tǒng)計，截?2020年末個?住房貸款/零售貸款占?超過紅線的銀?主要有兩類。其中?類是中資?中型銀?，以國有?為主，?前，建?和郵儲銀?是處在32.5%的紅線之上。在20%這?檔中，招商、興業(yè)、浦發(fā)和中信也是超過了這?條紅線。不少銀?如中信銀?、農(nóng)業(yè)銀?、南京銀?、平安銀?等則表示額度緊張，下款時間?法保證。貸款額度吃緊的同時，??房貸款利率可能也會出現(xiàn)上調(diào)。很顯然，曾經(jīng)讓銀?愛不釋?的住房貸款如今已經(jīng)變成“燙??芋”。

2.福州市全?放開落戶限制降低落戶條件，放開落戶限制，實現(xiàn)落戶“零?檻”。

?2021年1?1?起，福州市將全?放開落戶限制，實現(xiàn)落戶、投靠“零?檻”。措施明確，全?放開落戶限制，不設(shè)學(xué)歷、年齡、就業(yè)創(chuàng)業(yè)限制，外省、市?員均可申請在福州市落戶，六縣（市）、?樂區(qū)?員均可申請在?樓、臺江、倉?等五城區(qū)落戶。

“零?檻”落戶政策的出臺是推進“放管服”改?、營造良好營商環(huán)境的根本要求，也是推動?才和勞動?資源有序流動的迫切需要?！秾嵤┘?xì)則》指出，根據(jù)群眾提供的申請材料，可在居住、就業(yè)、近親屬處落戶。有合法產(chǎn)權(quán)房屋的可落戶在該產(chǎn)權(quán)房屋地址，?合法產(chǎn)權(quán)房屋的可選擇落戶在各類集體戶地址，同時根據(jù)群眾?作、?活的便利需求，可兜底選擇任?公安派出所設(shè)?的公共地址集體戶落戶，實現(xiàn)落戶“零?檻”。

(?）3?以“房住不炒”為定位，嚴(yán)格執(zhí)?住房限購限售政策

2021年3?26?，福州市不動產(chǎn)登記和交易中?發(fā)布《福州市不動產(chǎn)登記和交易中?2021年?作計劃》，重申以“房住不炒”為定位，推動房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

1.貫徹落實房地產(chǎn)市場管理政策：強化與房管、發(fā)改等部?的協(xié)同，嚴(yán)格落實上級穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期的?效管理機制，嚴(yán)格執(zhí)?住房限購限售政策，密切跟蹤和分析市場動態(tài)，及時做好采集和分析房地產(chǎn)交易信息數(shù)據(jù)有關(guān)?作，為政府宏觀調(diào)控提供有效參考。

2.加?商品房促開盤、促銷售?度：?效開展預(yù)售許可審批，加快企業(yè)推盤?度，建?和完善房屋?簽備案系統(tǒng)，規(guī)范房屋?簽備案業(yè)務(wù)，實現(xiàn)房屋?簽備案全覆蓋，促進住房消費健康發(fā)展和房地產(chǎn)經(jīng)濟指標(biāo)提升。

3.常態(tài)化開展房地產(chǎn)市場監(jiān)督巡查：加強部?協(xié)同，強化對在售樓盤的監(jiān)管和預(yù)售資?監(jiān)管有關(guān)?作，關(guān)注市場敏感問題，留意防范?險，保障房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

4.著?解決“有房?證”問題：積極推動安置房項?不動產(chǎn)登記，指導(dǎo)推進榕政辦〔2020〕105號?中2020年結(jié)轉(zhuǎn)的5個以及2021年的10個安置房項?的規(guī)劃驗收、?地核驗、竣?驗收?作；配合市?地發(fā)展中?及各建設(shè)單位推進完成“難、硬、重、新”?作?動市級項?清單要求的安置戶發(fā)票開具?作，便捷?效地為安置戶辦理不動產(chǎn)權(quán)登記；指導(dǎo)、?持國有房產(chǎn)權(quán)屬清理涉及的不動產(chǎn)登記?作；指導(dǎo)、?持軍隊移交資產(chǎn)涉及的不動產(chǎn)登記遺留問題。

(三）5?閩侯縣出臺創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)?地管理“新規(guī)”“五個嚴(yán)”助?創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

2021年5?21?，閩侯縣印發(fā)實施《閩侯縣創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)?地管理導(dǎo)則》為全縣創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供政策依據(jù)創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)包含了信息技術(shù)、?物醫(yī)藥、?端裝備研發(fā)、新材料、海洋?新產(chǎn)業(yè)等產(chǎn)業(yè)類型。由于創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)是近?年?泛出現(xiàn)的產(chǎn)業(yè)類型，是傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)向現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)化的產(chǎn)物，在?地??國家還沒有?套完善的管理體系，?前各地制定的政策各不相同。為此，閩侯縣在參考了浙江杭州、溫州等地出臺的創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)?地政策，不斷完善政策構(gòu)架，突破現(xiàn)有政策障礙，出臺《導(dǎo)則》建?起創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)?地從項?準(zhǔn)?、?地規(guī)劃、?地供應(yīng)、分割轉(zhuǎn)讓、項?監(jiān)管到產(chǎn)權(quán)登記的閉環(huán)管理機制，嚴(yán)把項?準(zhǔn)?、嚴(yán)控?地規(guī)劃、嚴(yán)抓?地出讓、嚴(yán)守產(chǎn)權(quán)管理、嚴(yán)管履約驗收，以推動全縣創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)的健康有序發(fā)展。

其中《導(dǎo)則》明確規(guī)定了嚴(yán)禁在創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)?地范圍內(nèi)建造成套公寓、住宅（商品房）、專家樓、賓館、招待所、培訓(xùn)中?、總部?樓和商業(yè)店?等??產(chǎn)性配套設(shè)施。

(四）6?福州在全國率先推出畢業(yè)?“萬元?活補貼”。

2021年6?25?，福州?學(xué)城?校畢業(yè)季嘉年華暨福州市?才政策發(fā)布會舉?，現(xiàn)場發(fā)布了《?勵?校畢業(yè)?來榕留榕就業(yè)創(chuàng)業(yè)七條措施》，從短期免費住宿、住房保障、?活補貼等各??推出扶持政策。其中??亮點，就是“萬元?活補貼”。按照規(guī)定，畢業(yè)?在申請“萬元?活補貼”時，需要落戶福州（含六區(qū)六縣市戶?及集體戶），并且在福州市企事業(yè)單位或個?創(chuàng)業(yè)、靈活就業(yè)以靈活就業(yè)?員身份參加福州市（含省級）城鎮(zhèn)職?養(yǎng)?保險連續(xù)繳費三個?及以上；就業(yè)單位參保要求應(yīng)在同?單位參保連續(xù)繳費三個?及以上。福州市已經(jīng)從今年1?1?起全?放開落戶限制，實?“零?檻”落戶，“萬元?活補貼”這?舉措，?疑是與“零?檻”落戶政策相呼應(yīng)。

(五）8?福州?次公積?貸款利率上調(diào)

2021年8?17?，福州住房公積?管理委員會印發(fā)了《關(guān)于調(diào)整兩項住房公積?政策的通知》，規(guī)定中明確規(guī)定了職?第?次申請住房公積?貸款的，住房公積?貸款利率按住房公積?貸款基準(zhǔn)利率的1.1倍執(zhí)?，調(diào)整后，福州職?家庭?次使?住房公積?貸款利率保持為3.25%，職?家庭第?次使?住房公積?貸款利率將上調(diào)?3.58%，上調(diào)利率的規(guī)定?2021年9?17?起實施。此次公積?貸款利率調(diào)整，重點?持職??次貸款購房的資?需求，切實發(fā)揮好住房公積?的住房保障作?。據(jù)統(tǒng)計，發(fā)放的住房貸款中，?次使?住房公積?貸款購房的?例常年保持在90%以上，本次利率調(diào)整，影響范圍不?。?且，即使貸款利率上調(diào)到3.58%，與?前福州地區(qū)商業(yè)性購房貸款利率普遍?套5.30%、?套5.50%相?，公積?貸款利率優(yōu)惠幅度仍然較?，仍是購房職?的優(yōu)先選擇。

二、福州新政下的市場狀況分析

2021年?個季度，福州市房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額964.02億元，增?19.9%，項?投資增?18.2%。從成交量來看，?季度商品房成交?積達(dá)196.38萬平??，環(huán)?增?45.94%，同?上漲129.47%。其中晉安區(qū)與倉?區(qū)依舊為拉動整體市場的成交量起到了關(guān)鍵性作?。

福州市商品房成交量走勢圖

從成交均價來看，?季度商品房成交均價為22,191元/平??，環(huán)?下降5.22%，同?下降1.07%。其中，?樓區(qū)成交均價反超臺江區(qū)占據(jù)榜?，以30,454元/平??的價格領(lǐng)跑福州商品房成交均價，倉?區(qū)躍升第?，以24,518元/平??緊追?樓區(qū)之后。

福州市商品房成交均價走勢圖

三、政策的影響及分析

從上述數(shù)據(jù)可以看出，2021年1-2季度市場成交量同?有漲，國內(nèi)疫情雖有反復(fù)但影響持續(xù)減弱，宏觀政策為我們指明了?向，地?政府響應(yīng)政策紛紛出臺，為福州樓市健康平穩(wěn)發(fā)展奠定更加堅實的基?。

年初央?實施新規(guī)，貫徹“房住不炒”政策，銀?房貸投放略有“收緊”之勢對房地產(chǎn)貸款的?例控制將影響房貸額度，防?房價過快上漲；部分熱?城市房地產(chǎn)市場仍出現(xiàn)了不同程度的升溫跡象。

政策變動始終圍繞著以“房住不炒”為定位，?前福州市嚴(yán)格執(zhí)?住房限購限售政策，加快建?和完善房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展?效機制，加?房地產(chǎn)市場調(diào)控?度，落實城市主體責(zé)任，著?構(gòu)建多主體供給、多渠道保障和租購并舉住房制度，全?落實穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期?作?標(biāo)，保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

此次公積?貸款利率調(diào)整，仍是為了貫徹落實“房住不炒”，重點?持職??次貸款購房的資?需求，切實發(fā)揮好住房公積?的住房保障作?。上調(diào)第?次使?住房公積?貸款利率，則是為保持繳存職?家庭使?住房公積?貸款購買?住住房差異化政策的持續(xù)性和穩(wěn)定性，將有限的住房公積?重點?持職??套?住房購房消費，繼續(xù)抑制投資炒房?為。

隨著落戶“零?檻”時代的到來，福州作為福建省?個放開的城市，對于周邊省內(nèi)城市?群，有著?波新的吸附?。尤其是像寧德這樣“買房難”、“房價直逼省會”的周邊城市來說，這?波政策屬實誘?。但這把“雙刃劍”，對于福州放開落戶是否會推動房價漲跌，減弱百姓幸福感，還有待考量。

從以上政策盤點中可以看出，2021年1-8?福州市政府進?各種各樣的政策調(diào)控，從各??全?落實穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期?作?標(biāo)，保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康的發(fā)展。

四、總結(jié)

落戶“零門檻”等利好政策已開始實施，搶人才的同時，無形中對樓市將產(chǎn)生較大影響。樓市調(diào)控關(guān)鍵之一，正是限購政策，限購政策往往以戶籍作為界定，外地購房者需提供社保個稅證明方能購房?！傲汩T檻”落戶使得戶籍門檻將不復(fù)存在，限購政策形同虛設(shè)。從福州發(fā)布落戶新政以后，新房及二手房市場明顯復(fù)蘇。從房價來看，福州二手房價格在今年開始明顯上漲，特別是在今年2、3月達(dá)到一年來新高，雖4、5月價格有所回調(diào)，但下降幅度非常微弱。預(yù)計未來一段時間內(nèi)，福州二手房市場火熱態(tài)勢依然不減，價格仍將維持較高水平?？偠灾暧^層面樓市堅持中央定調(diào)房住不炒，防止樓市房價過快上漲；當(dāng)前市場主要以余房消耗為主，微觀樓市年終將至市場量價均小幅維穩(wěn)；當(dāng)前市場仍為買方市場，客戶價格敏感度高，購買趨于理性。