北京市重點(diǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)政策解析

2021年上半年，中央就房地產(chǎn)市場(chǎng)密集發(fā)聲，嚴(yán)格落實(shí)“房住不炒”的政策主基調(diào)。北京積極響應(yīng)號(hào)召，發(fā)?整頓樓市，對(duì)樓市調(diào)控進(jìn)?補(bǔ)漏升級(jí)，整體調(diào)控趨向精細(xì)化，意在落實(shí)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的?期調(diào)控?標(biāo)。

明確提出未來(lái)五年，將在重點(diǎn)功能區(qū)和?才聚集區(qū)，規(guī)劃建設(shè)17所左右優(yōu)質(zhì)中?學(xué)學(xué)校。預(yù)計(jì)后續(xù)會(huì)間接帶動(dòng)周邊房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展。10?4?，北京市教委公布了《北京市“?四五”時(shí)期教育改?和發(fā)展規(guī)劃(2021—2025年)》。

一、北京房地產(chǎn)市場(chǎng)政策盤點(diǎn)

近來(lái)北京發(fā)?整頓樓市，調(diào)控趨向精細(xì)化，下表為今年主要房地產(chǎn)政策或事件?覽表：

二、熱點(diǎn)解析

（?）教育改?-學(xué)區(qū)房整改

2021年4?，北京市住建委發(fā)?整頓樓市，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)發(fā)布《關(guān)于進(jìn)?步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序整治?作的通知》，依法嚴(yán)厲打擊房屋銷售、租賃市場(chǎng)違法違規(guī)?為，重點(diǎn)針對(duì)近期群眾反映強(qiáng)烈的機(jī)構(gòu)炒作學(xué)區(qū)房、經(jīng)營(yíng)貸違規(guī)進(jìn)?樓市、群租房治理等問(wèn)題。北京市住建委也數(shù)次發(fā)?，表示把“借學(xué)區(qū)房等炒作房?jī)r(jià)”列為今年九?重點(diǎn)?作之?，將堅(jiān)決遏制、精準(zhǔn)打擊，嚴(yán)格執(zhí)?多校劃?、派位?學(xué)政策。多校劃?是指?個(gè)?區(qū)對(duì)應(yīng)多個(gè)學(xué)校。多校劃?會(huì)將熱點(diǎn)?學(xué)、初中分散?每個(gè)?區(qū)，確保各?區(qū)之間?致均衡。在具體操作中，實(shí)?多校劃?將通過(guò)隨機(jī)派位?式分配熱點(diǎn)學(xué)校招?名額。派位未能進(jìn)?熱點(diǎn)學(xué)校的學(xué)?，仍應(yīng)就近安排?其他學(xué)校?學(xué)。此次海淀區(qū)、?城區(qū)、東城區(qū)等區(qū)為?相繼發(fā)布了詳細(xì)的?學(xué)政策，堅(jiān)決打擊遏制炒作學(xué)區(qū)房房?jī)r(jià)的問(wèn)題。

此次海淀、東城和?城區(qū)的?學(xué)政策也體現(xiàn)了當(dāng)前學(xué)區(qū)改?的重要導(dǎo)向，通過(guò)限制學(xué)位和隨機(jī)分配學(xué)區(qū)的?式，客觀上為學(xué)區(qū)房降溫，此后學(xué)區(qū)房將變得更加理性，市場(chǎng)將更加正規(guī)。此舉某種程度上會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)下跌，對(duì)??房市場(chǎng)帶來(lái)影響，同時(shí)這對(duì)其他省市也有借鑒意義，防范炒作學(xué)區(qū)學(xué)位，促進(jìn)教育資源均衡。今年4?30?，國(guó)家召開(kāi)會(huì)議強(qiáng)調(diào)，要堅(jiān)持房住不炒的定位，增加保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房供給，防?以學(xué)區(qū)房等名義炒作房?jī)r(jià)。這是1998年住房商品化改?以來(lái)，?次如此?定位地對(duì)準(zhǔn)“學(xué)區(qū)房”。?其中，以學(xué)區(qū)房的名義違規(guī)宣傳和炒作房?jī)r(jià)成為整治重點(diǎn)。其實(shí)要斬?cái)鄬W(xué)區(qū)房和名校之間的等號(hào)，還需要增加優(yōu)質(zhì)教育資源、推動(dòng)現(xiàn)有教育資源分布更加均衡，要對(duì)房?、?融、實(shí)體經(jīng)濟(jì)、教育、醫(yī)療等通盤考慮，統(tǒng)籌謀劃。2021年10?4?，北京市教委公布了《北京市“?四五”時(shí)期教育改?和發(fā)展規(guī)劃(2021—2025年)》，改善教育資源問(wèn)題。

(?）住宅?地集中供地政策

2021年度住宅?地出讓實(shí)?“兩集中”、“?年三次”政策，即集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動(dòng)，全年出讓不超過(guò)3次。截???前，北京已經(jīng)進(jìn)?了兩次集中供地，分別在3?份、8?份。北京?批集中供地時(shí)的競(jìng)拍“政策?具箱”使????新，如“房地聯(lián)動(dòng)、?地?策”機(jī)制、房屋銷售價(jià)格指導(dǎo)機(jī)制、試點(diǎn)推出競(jìng)政府持有產(chǎn)權(quán)?例地塊、實(shí)施?標(biāo)準(zhǔn)商品住房投保環(huán)節(jié)等措施。北京第?批集中供地出讓規(guī)則中，此次采?了兩個(gè)新的政策“?具”，?是“搖號(hào)確定競(jìng)得?”，?是“競(jìng)現(xiàn)房銷售?積”，且要求將整體溢價(jià)率控制在10%以內(nèi)，單宗溢價(jià)率不?于15%。

1、?次采?“搖號(hào)確定競(jìng)得?”

“搖號(hào)確定競(jìng)得?”即，當(dāng)競(jìng)買報(bào)價(jià)達(dá)到?地合理上限價(jià)格時(shí)，則不再接受更?報(bào)價(jià)，轉(zhuǎn)為現(xiàn)場(chǎng)搖號(hào)?式確定競(jìng)得?。在此次集中供地中，北京設(shè)置了6個(gè)試點(diǎn)項(xiàng)?，在到達(dá)地價(jià)上限后通過(guò)搖號(hào)?式確定競(jìng)得?。同時(shí)“搖號(hào)”與“禁?甲”兩個(gè)?招疊加使?，對(duì)于進(jìn)?搖號(hào)環(huán)節(jié)的項(xiàng)?，?地成交后，在完成出讓合同約定的所有建設(shè)并完成房屋所有權(quán)?次登記前，競(jìng)得?及該宗地項(xiàng)?公司不得以任何直接或間接的形式將其股權(quán)或投資權(quán)益轉(zhuǎn)移給該宗地其他參與搖號(hào)的競(jìng)買?及其關(guān)聯(lián)?。

2、試點(diǎn)競(jìng)“現(xiàn)房銷售?積”

競(jìng)“現(xiàn)房銷售?積”，是指在競(jìng)拍時(shí)該地塊若達(dá)到出讓地價(jià)上限，就會(huì)轉(zhuǎn)?“競(jìng)報(bào)現(xiàn)房銷售?積”。出讓?件明確規(guī)定，競(jìng)現(xiàn)房銷售的?積按照地上住宅部分計(jì)算，所在的樓棟必須整棟都現(xiàn)房銷售（即使?積未達(dá)到整棟），即項(xiàng)?取得竣?備案?可開(kāi)盤銷售。北京8?份剛剛結(jié)束的第?次集中供地與?次集中供地相?，從各個(gè)??進(jìn)?了優(yōu)化：

（1）?地供應(yīng)放量

與?批次相?，第?次集中供地加?了供應(yīng)規(guī)模，出讓宅地增加13宗，建設(shè)?地與規(guī)劃建?均增加44%左右，總起始價(jià)增加約32%。整體供應(yīng)量的加?，有助于平衡市場(chǎng)供需關(guān)系。

（2）?地供應(yīng)結(jié)構(gòu)更為均衡

與?批次相?，第?次集中供地?地供應(yīng)結(jié)構(gòu)更為均衡。房?此次加?供應(yīng)量的?度最強(qiáng)，其次是昌平、?頭溝與平?，順義也從?批次缺席，到此次有2宗地出讓。

（3）增加保障性租賃住房的供應(yīng)規(guī)模

增加保障性租賃住房的供應(yīng)規(guī)模，進(jìn)?步?撐“夾?層”購(gòu)房需求。

（4）供地價(jià)格回落有助于進(jìn)?步平抑房?jī)r(jià)

與?批次相?，由于第?次集中供地?核?區(qū)域供應(yīng)量較?，因此起始樓?價(jià)有所回落，從30,025元/平??下跌8.32%?27,527元/平??，進(jìn)?步平抑?地市場(chǎng)價(jià)格。

（5）拍地規(guī)則更加精細(xì)優(yōu)化

第?次集中供地在原來(lái)限地價(jià)、競(jìng)品質(zhì)等?具使?下，有了更精細(xì)的優(yōu)化規(guī)則，主要特征有：?是整體溢價(jià)率的上限區(qū)間收窄；?是??推?競(jìng)品質(zhì)?案；三是6宗地?次引?觸頂搖號(hào)機(jī)制；四是創(chuàng)新引?“競(jìng)現(xiàn)房銷售?積”規(guī)則；五是嚴(yán)格資?和資質(zhì)審查。綜合??，住宅集中供地的改?政策，間接促使北京房地產(chǎn)市場(chǎng)朝向“三穩(wěn)”道路穩(wěn)步邁進(jìn)。

三、?結(jié)

房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展關(guān)系社會(huì)民生和經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期可持續(xù)發(fā)展，要堅(jiān)持“房住不炒”原則，在尊重市場(chǎng)規(guī)律、完善相關(guān)制度建設(shè)的基礎(chǔ)上，做好穩(wěn)定地價(jià)、房?jī)r(jià)和預(yù)期。未來(lái)調(diào)控方向：一是要保持房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性、穩(wěn)定性，加強(qiáng)資金流向監(jiān)管；二是發(fā)揮城市政府主體責(zé)任，不斷完善房地產(chǎn)市場(chǎng)制度建設(shè)；三是需關(guān)注房地產(chǎn)企業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。