從公共服務(wù)?度探析“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”

摘要：黨的第十九次全國(guó)代表大會(huì)的報(bào)告明確指出應(yīng)該讓人們“住有所居”。在此背景下，國(guó)家出臺(tái)“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”政策，該政策闡明了承租方的權(quán)利和義務(wù)，保護(hù)承租方的合法權(quán)益，并逐步使承租方享有與購(gòu)房者相同的待遇。但是，在政策實(shí)施過(guò)程中，現(xiàn)狀與政策目標(biāo)出現(xiàn)差異。本文從公共服務(wù)的角度出發(fā)，探析租購(gòu)住房存在的本質(zhì)差異，對(duì)促進(jìn)租購(gòu)雙方享受同等權(quán)力的實(shí)現(xiàn)提出相關(guān)建議，以期進(jìn)一步完善租賃住房市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)真正意義上的“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”。

關(guān)鍵詞：租購(gòu)?fù)瑱?quán)；公共服務(wù)；?籍制度；教育資源

一、“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”政策的提出

習(xí)近平總書記在中國(guó)共產(chǎn)黨第?九次全國(guó)代表?會(huì)上的報(bào)告明確指出，“堅(jiān)持房?是?來(lái)住的，不是?來(lái)炒的”定位，加快建?多主體，多渠道的保障機(jī)制，租購(gòu)并舉的住房制度，使??住有所居。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部表示，通過(guò)?法闡明租賃?的權(quán)利和義務(wù)，保護(hù)租賃?的合法權(quán)利，并逐步使承租?享有與購(gòu)買?相同的待遇。此舉，被不少媒體概括為“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”。2017年7?下旬，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等9個(gè)部?發(fā)布了?件，以加快??凈流??中城市住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展，并表明“此舉是解決新公?住房問(wèn)題的重要的?法”。隨后，?州，?錫，北京，杭州，成都，武漢等城市相繼發(fā)布了相應(yīng)的購(gòu)房權(quán)政策?件。在早期加快住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的政策的基礎(chǔ)上，?批進(jìn)?住房租賃試驗(yàn)的12個(gè)城市正在積極推?新政。住房租賃的實(shí)施已成為中國(guó)住房體系的重要組成部分。這?系列政策措施旨在促進(jìn)中國(guó)住房市場(chǎng)的合理轉(zhuǎn)型，并改變?們根深蒂固的住房觀念。在此背景下，本基于公共服務(wù)視?探索租購(gòu)住房存在的本質(zhì)差異以及實(shí)施租購(gòu)?fù)瑱?quán)中存在的難點(diǎn)，并基于問(wèn)題提出相應(yīng)政策建議。“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”政策的提出租購(gòu)住房在享受公共服務(wù)上的本質(zhì)差異在討論租購(gòu)住房中租賃住房與購(gòu)買住房享受的公共服務(wù)之前，需要梳理與房屋相關(guān)的公共服務(wù)的范圍和內(nèi)涵，從現(xiàn)實(shí)出發(fā)，對(duì)?租購(gòu)住房在享受公共服務(wù)上的本質(zhì)差異發(fā)現(xiàn)主要存在以下?個(gè)層?的差異:社區(qū)服務(wù)權(quán)益、戶籍權(quán)益、教育權(quán)益。

(?）社區(qū)公共服務(wù)

社區(qū)服務(wù)權(quán)益主要是指社區(qū)為居住在社區(qū)的居?提供的基本公共服務(wù)，其內(nèi)容相對(duì)?泛，包括基本的社區(qū)活動(dòng)，社區(qū)福利等??。社區(qū)活動(dòng)主要包括社區(qū)?常開展的安全教育、社區(qū)?化等活動(dòng)。社區(qū)?般根據(jù)社區(qū)的實(shí)際情況和發(fā)展特點(diǎn)開展相應(yīng)的活動(dòng)。社區(qū)福利內(nèi)容豐富，通常以實(shí)物和服務(wù)的形式出現(xiàn)。隨著我國(guó)?前社會(huì)治理中?的向下移動(dòng)，社區(qū)承擔(dān)著越來(lái)越多的社會(huì)治理責(zé)任，同時(shí)他們擁有更多的社會(huì)公共資源。由于社區(qū)發(fā)展不?致，不同的社區(qū)在社區(qū)服務(wù)權(quán)利上會(huì)有更?的差異。例如，由于某些社區(qū)距離醫(yī)院較近，因此家庭醫(yī)?服務(wù)和社區(qū)居?個(gè)?健康檔案的建設(shè)相對(duì)完整。原則上，社區(qū)服務(wù)是為居住在社區(qū)中的居?提供的。出租?和承租?在社區(qū)服務(wù)權(quán)利上沒(méi)有區(qū)別。但是，由于社區(qū)服務(wù)資源的差異，?些社區(qū)資源之間存在競(jìng)爭(zhēng)，從?導(dǎo)致在提供社會(huì)服務(wù)時(shí)，優(yōu)先考慮購(gòu)房的社區(qū)居?。

(?）戶籍權(quán)益

戶籍制度和參與戶籍的公?的權(quán)益是我國(guó)重要的社會(huì)治理政策。從戶籍本身的?度來(lái)看，戶籍只是??管理的?項(xiàng)政策。但是，由于當(dāng)前我國(guó)??流動(dòng)的增加，各地區(qū)之間公共服務(wù)的差異。由于其他原因，戶籍不再僅僅代表當(dāng)?shù)鼐?，更重要的是，與戶籍有關(guān)的各種公?權(quán)利。購(gòu)房和戶籍之間有相對(duì)密切的關(guān)系。?前，除北京、上海、深圳等逐步放寬購(gòu)房條件的城市外，多數(shù)城市仍將購(gòu)房作為定居條件之?。戶?登記?前與當(dāng)?shù)氐幕竟卜?wù)有關(guān)。戶籍涉及的基本公共服務(wù)包括教育、衛(wèi)??化、社會(huì)保障、?態(tài)環(huán)境、公共基礎(chǔ)設(shè)施和其他領(lǐng)域。這些基本的公共服務(wù)構(gòu)成了戶籍制度。公共服務(wù)的包容性程度和?平與地?財(cái)政收?和經(jīng)濟(jì)發(fā)展?平直接相關(guān)。因此，從總體上看，購(gòu)房戶籍?租房更具優(yōu)勢(shì)，并享有更多公共服務(wù)，質(zhì)量相對(duì)承租者來(lái)說(shuō)較?，這也是是?們更愿意在城市購(gòu)買房屋?不是租房的主要原因。

（三）教育資源

戶籍制度是公共服務(wù)的?檻，受教育權(quán)是當(dāng)前城市公共服務(wù)的核?。尖端教育資源的競(jìng)爭(zhēng)是?多數(shù)家庭必須?對(duì)的挑戰(zhàn)。教育具有公共產(chǎn)品和準(zhǔn)公共產(chǎn)品的雙重35屬性。就公共產(chǎn)品的屬性??，學(xué)?；旧峡梢詾槊總€(gè)?學(xué)?童提供相應(yīng)的教育機(jī)會(huì)。但是，作為準(zhǔn)公共產(chǎn)品，在教育資源??存在?定的競(jìng)爭(zhēng)。與城市（即學(xué)區(qū)）住房相關(guān)的受教育權(quán)的實(shí)質(zhì)是對(duì)優(yōu)質(zhì)教育資源的競(jìng)爭(zhēng)。學(xué)區(qū)的劃分基于戶籍和住房位置。根據(jù)就近上學(xué)的原則，學(xué)區(qū)通常以學(xué)校為核?劃分周圍的居?區(qū)，包含在學(xué)區(qū)中的居?原則上可以?學(xué)。但是實(shí)際上，租賃者和購(gòu)房者的??并沒(méi)有絕對(duì)平等的受教育權(quán)。這種情況是北京、?州等城市實(shí)施具體政策時(shí)的實(shí)際情況。在這些城市中，?質(zhì)量的公?學(xué)校根據(jù)學(xué)?的等級(jí)來(lái)招募學(xué)?。第?檔次：?與戶合?，即戶籍與房地產(chǎn)并存；第?檔次：?戶不合?，即戶籍或房地產(chǎn)是?者之?；第三檔：有租賃關(guān)系或居?居住證。當(dāng)前，我國(guó)公共服務(wù)中的教育資源既不平等，也不?由，不能實(shí)現(xiàn)共享。如果不能平衡教育資源的分配，供求關(guān)系就不會(huì)發(fā)?根本變化，即使我國(guó)在不斷發(fā)展了租賃市場(chǎng)，增強(qiáng)市場(chǎng)活?，購(gòu)房與租房所享有的教育資源權(quán)益之間仍然存在本質(zhì)差異。

二、在“租購(gòu)?fù)瑱?quán)背景”下，對(duì)促進(jìn)租購(gòu)雙?享受同等權(quán)?的建議

從新時(shí)期對(duì)“租購(gòu)并舉”住房制度建設(shè)的要求來(lái)看，實(shí)?“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”具有積極意義，然?，政策要落地，需要采取多種措施。?先，要解決租賃市場(chǎng)中的住房問(wèn)題，優(yōu)化?地資源配置。第?，要加強(qiáng)法律建設(shè)，維護(hù)承租?權(quán)益，改善住房租賃市場(chǎng)條件。最后，在公共服務(wù)??，提供?持性公共資源的充?性是實(shí)現(xiàn)“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”的必要保證。必須從源頭上促進(jìn)社會(huì)公平的建設(shè)，增加相關(guān)的扶持政策，以掃清實(shí)施“購(gòu)房平等權(quán)利”政策的障礙。

(?）優(yōu)化?地資源的配置

在許多城市，房地產(chǎn)開發(fā)商從政府那?獲得?地使?權(quán)，其中許多被?來(lái)建造商業(yè)房屋，商品房建成后，將其出售給其他?，很少?于發(fā)展租賃市場(chǎng)。但是，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，區(qū)域?才的流動(dòng)越來(lái)越頻繁，在房?jī)r(jià)較?的情況下，租賃房屋的需求將越來(lái)越突出。在某些地?，政府規(guī)定?地只能在轉(zhuǎn)讓時(shí)?可?于建造租賃的商品房。這項(xiàng)政策可以在?定程度上增加租賃住房的供應(yīng)。當(dāng)供應(yīng)增加時(shí)，房屋租?將降低，這有助于防?“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”政策的實(shí)施使租賃價(jià)格過(guò)?，有利于“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”政策的實(shí)施防?偏離最終?標(biāo)。?地在公共資源供應(yīng)中起著關(guān)鍵作?。?論是改善教育和醫(yī)療資源，這都與?地供應(yīng)密不可分。例如在?州，為了配合實(shí)施“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”，政府投??量資?和?地以增加學(xué)區(qū)。因?yàn)樵趯?shí)施“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”過(guò)程中，教育資源的分配尤為令?關(guān)注。增加教育?地資源的供應(yīng)可以使承租?的??由于簽訂租賃合同?有權(quán)享受和購(gòu)房者相同的教育資源。因此，為了更好地促進(jìn)“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”的實(shí)施，政府在分配?地資源時(shí)，應(yīng)當(dāng)?勵(lì)和引導(dǎo)更多?地?于租賃住房和公共資源服務(wù)業(yè)的建設(shè)。

(?)?法保障租房者權(quán)益，規(guī)范住房租賃市場(chǎng)

“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”政策的重點(diǎn)是租賃市場(chǎng)，它的愿望是確保我國(guó)住房市場(chǎng)的健康穩(wěn)定發(fā)展。以“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”政策作為發(fā)展租賃市場(chǎng)的?撐措施，可以有效增強(qiáng)租賃?為吸引?。通過(guò)建設(shè)良好的租賃環(huán)境和擴(kuò)?租賃市場(chǎng)，?勵(lì)更多的企業(yè)參與租賃房屋的供應(yīng)，逐步提??們對(duì)租賃?為的認(rèn)識(shí)，確保租賃市場(chǎng)的?期發(fā)展，最終實(shí)現(xiàn)我國(guó)住房結(jié)構(gòu)的優(yōu)化和轉(zhuǎn)型?！白赓?gòu)?fù)瑱?quán)”政策的核?含義是使房屋回歸?活的本質(zhì)，發(fā)展租賃市場(chǎng)是增強(qiáng)房屋的?活功能。當(dāng)前，我國(guó)住房市場(chǎng)?較發(fā)達(dá)，租賃市場(chǎng)的發(fā)展和完善是當(dāng)前的主要任務(wù)。健全的房屋租賃制度、法律法規(guī)是保護(hù)租房者權(quán)益的基礎(chǔ)，也是有效執(zhí)?“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”政策的前提。為了實(shí)現(xiàn)“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”，有必要加?開發(fā)住房租賃市場(chǎng)的?度，使租賃關(guān)系更加穩(wěn)定。應(yīng)該努?促進(jìn)?法，使我國(guó)現(xiàn)?的房屋租賃管理制度更加合法36化，確定租賃雙?的權(quán)利和義務(wù)，并確保承租?和購(gòu)房者平等。同時(shí)，為了政府的管理?便，應(yīng)將租賃關(guān)系進(jìn)?備案，從?使租賃關(guān)系更加穩(wěn)定。通過(guò)嚴(yán)格執(zhí)法和處罰，加強(qiáng)租賃市場(chǎng)運(yùn)作的規(guī)范化，形成健康有序的市場(chǎng)體系，從?促進(jìn)住房有效供應(yīng)的增加，更好地滿?市場(chǎng)需求。在租賃市場(chǎng)發(fā)達(dá)的國(guó)家，“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”已成為常態(tài)。租房和買房還可以享受政府提供的公共服務(wù)資源。

（三）推動(dòng)社會(huì)公平建設(shè)，增加相關(guān)配套政策

“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”政策不能隨便實(shí)施，關(guān)鍵在于實(shí)?的權(quán)威政策法規(guī)。滿?基本條件后，應(yīng)考慮相應(yīng)的政策前景，實(shí)現(xiàn)“軟著陸”政策需要相關(guān)的配套政策安排和法律保護(hù)。政策的執(zhí)?需要法律的保護(hù)和配套政策的配合，不僅可以規(guī)范我國(guó)的租賃市場(chǎng)，還可以保護(hù)租賃關(guān)系中各?的權(quán)益，進(jìn)?步保護(hù)和明確“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”政策。與發(fā)布的各種政策意?相配合，以保衛(wèi)“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”政策，以便更好地執(zhí)?該政策。如何從源頭上解決租購(gòu)?fù)瑱?quán)的難題，有必要從根本上分析租購(gòu)?fù)瑱?quán)的本質(zhì)問(wèn)題。

1、優(yōu)化戶籍制度

戶籍制度和購(gòu)房的相互捆綁，是購(gòu)房者和租購(gòu)者公共服務(wù)有所差異的重要原因，這是“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”的重點(diǎn)。計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代形成了戶籍制度，出租和購(gòu)買的權(quán)利與戶籍和房產(chǎn)有關(guān)，如果不改變基于戶籍分配公共服務(wù)資源的制度，那么“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”的存在就是紙上談兵。在戶籍制度和經(jīng)濟(jì)發(fā)展還不匹配，公共服務(wù)資源相對(duì)匱乏的背景下，相同的租賃和購(gòu)買權(quán)不允許承租?享有與出租?相對(duì)平等的權(quán)利。要實(shí)現(xiàn)“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”，就需要改變公共服務(wù)資源分配系統(tǒng)。因此，在弄清租購(gòu)權(quán)的實(shí)質(zhì)性問(wèn)題后，必須優(yōu)化戶籍制度，最終促進(jìn)租購(gòu)權(quán)的真正落地。

2、促進(jìn)教育資源均等化

作為租賃房屋權(quán)利的公共服務(wù)性質(zhì)的主要區(qū)別，教育資源可以通過(guò)特定的制度安排有條件地向租房者開放，然后逐步過(guò)渡到完全開放。以教育資源為例。在增加教育資源供應(yīng)的同時(shí)，政府可以通過(guò)“轉(zhuǎn)移?付”和資源流動(dòng)等?段逐步縮?地區(qū)和地區(qū)之間的教育差距。在現(xiàn)有政策的基礎(chǔ)上，發(fā)布進(jìn)?步的規(guī)則或?qū)嵤┯?jì)劃。對(duì)于競(jìng)爭(zhēng)較少的普通學(xué)區(qū)，可以選擇就近的居住地。對(duì)于競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)激烈的優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)，可以在?學(xué)排名機(jī)制中逐步減少住房所有權(quán)并真正實(shí)現(xiàn)“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”，享受平等權(quán)利。