在建?程評(píng)估?法在實(shí)務(wù)中的應(yīng)?

摘 要：估價(jià)實(shí)務(wù)中，經(jīng)常遇到在建工程評(píng)估，在建工程的特點(diǎn)是種類(lèi)繁多、可比性差等，評(píng)估方法比較專(zhuān)業(yè)、復(fù)雜，實(shí)踐中存在很多需要注意的問(wèn)題，同時(shí)估價(jià)師運(yùn)用專(zhuān)業(yè)且較復(fù)雜的評(píng)估方法時(shí)，委托方不易理解，甚至外行指導(dǎo)內(nèi)行，要求估價(jià)師運(yùn)用特定的方法，確定出滿足委托方要求的結(jié)果，又造成了委托方要求和專(zhuān)業(yè)評(píng)估的沖突。本文從在建工程常用的幾種方法角度出發(fā)，介紹了各方法在實(shí)際運(yùn)用中存在的問(wèn)題及沖突，以供大家探討。

關(guān)鍵詞：在建?程；評(píng)估?法；估價(jià)實(shí)務(wù)

一、在建?程定義及評(píng)估特點(diǎn)

在建?程，指企業(yè)資產(chǎn)的新建、改建、擴(kuò)建，或技術(shù)改造、設(shè)備更新和?修理?程等尚未完?的?程?出。在建?程涵括了從剛剛投資興建的?程到已完?建設(shè)但尚未交付使?的?程。這些在建?程完?進(jìn)度差異?，造價(jià)差異?、種類(lèi)差異?，從?可?性差，市場(chǎng)?法找到相似案例，故很難運(yùn)?市場(chǎng)?較法進(jìn)?評(píng)估，由于?程尚未完?，?法產(chǎn)?收益，故收益法也不適?與在建?程評(píng)估。?業(yè)內(nèi)?較接受的在建?程評(píng)估?法為剩余法和重置成本法，對(duì)于即將完?的在建?程，也可以運(yùn)?形象進(jìn)度法進(jìn)?評(píng)估。

二、重置成本法在估價(jià)實(shí)務(wù)中的應(yīng)?

重置成本法評(píng)估在建?程的計(jì)算公式為：在建?程評(píng)估值=?地取得成本+取得稅費(fèi)+（?程建安綜合造價(jià)+前期費(fèi)?及其他費(fèi)?+資?成本+合理利潤(rùn)）*?程完?程度，?程完?程度是指評(píng)估時(shí)已完成的?程概算造價(jià)與該項(xiàng)?程總概預(yù)算造價(jià)之?。該?法的原理是計(jì)算在正常條件下，在評(píng)估基準(zhǔn)?重新形成該在建?程所需的?地投?及已完成的?程量所需發(fā)?的全部費(fèi)?。該費(fèi)?可以根據(jù)類(lèi)似建筑物客觀成本或重置核算法、概算調(diào)整法來(lái)確定，可以根據(jù)實(shí)際發(fā)??程量計(jì)算，也可以根據(jù)整體?程量及完?程度計(jì)算。在建?程資?成本包括取得?地成本的利息及投?的建筑安裝?程成本的利息。

由于在建?程價(jià)值并??程各項(xiàng)投?的簡(jiǎn)單相加，此時(shí)要根據(jù)市場(chǎng)情況合理確定其潛在利潤(rùn)。在原所有者持續(xù)開(kāi)發(fā)的前提下，成本法中利潤(rùn)率的取值，在建和全新商品房應(yīng)?致。但遇到?部分的?地并未開(kāi)發(fā)，只是開(kāi)發(fā)??部分時(shí)，?部分?地的開(kāi)發(fā)利潤(rùn)并未實(shí)現(xiàn)，此時(shí)應(yīng)將利潤(rùn)分?jǐn)?，僅考慮已建成建筑物分?jǐn)偟?地的管理費(fèi)、利息利潤(rùn)等，未建部分的建筑物分?jǐn)偟?地按純?地評(píng)估，不考慮其利息利潤(rùn)。但是在被迫轉(zhuǎn)讓的前提下，因?yàn)橐尪衫麧?rùn)，所以在建部分的利潤(rùn)率要?正常值低些。即使沒(méi)有更換開(kāi)發(fā)主體，時(shí)間進(jìn)度不同，利潤(rùn)的實(shí)現(xiàn)程度也不同，實(shí)踐中應(yīng)根據(jù)在建?程的實(shí)際情況、?險(xiǎn)程度、評(píng)估?的等合理確定利潤(rùn)率。在運(yùn)?重置成本法評(píng)估時(shí)須注意，?般正在建設(shè)中的在建?程，不存在折舊，但是對(duì)于停?項(xiàng)?，需根據(jù)停?時(shí)間及估價(jià)對(duì)象實(shí)際狀況計(jì)算其實(shí)體性、經(jīng)濟(jì)性及功能性三類(lèi)貶值。

三、剩余法在估價(jià)實(shí)務(wù)中的應(yīng)?

剩余法的原理是?開(kāi)發(fā)完成后房地產(chǎn)的價(jià)值扣除后續(xù)建設(shè)所需投?資?，得到現(xiàn)有?程評(píng)估價(jià)值的?法。運(yùn)?剩余法評(píng)估在建?程的公式為：在建?程評(píng)估值=預(yù)期開(kāi)發(fā)價(jià)值-續(xù)建開(kāi)發(fā)成本-續(xù)建管理費(fèi)?-續(xù)建投資利息-續(xù)建投資稅費(fèi)-續(xù)建投資利潤(rùn)-取得在建?程稅費(fèi)。

在運(yùn)?剩余法評(píng)估在建?程時(shí)需注意扣除的相關(guān)成本為續(xù)建的成本，續(xù)建投資利息不僅包含后續(xù)投??程的開(kāi)發(fā)成本及相關(guān)費(fèi)?的利息，也包含取得在建?程的利息，取得在建?程的款項(xiàng)視為初始投?成本，計(jì)息期須覆蓋整個(gè)續(xù)建期，約定其它付款期限的除外。?開(kāi)發(fā)完成后價(jià)值可以根據(jù)開(kāi)發(fā)完成后房地產(chǎn)的特點(diǎn)及市場(chǎng)條件運(yùn)?市場(chǎng)?較法或收益法等?法評(píng)估得出。

同重置成本法，剩余法評(píng)估中也涉及到利潤(rùn)問(wèn)題，此時(shí)同樣需要根據(jù)?程具體情況及市場(chǎng)實(shí)際情況確定合理利潤(rùn)。在剩余法中，扣除續(xù)建成本利息的基數(shù)是在建?程取得成本、續(xù)建成本、管理費(fèi)?、銷(xiāo)售費(fèi)??？鄢麧?rùn)的基數(shù)是在建?程取得成本、續(xù)建成本、管理費(fèi)?、銷(xiāo)售費(fèi)?和利息。應(yīng)扣除的利息和利潤(rùn)的計(jì)取基數(shù)均包含在建?程價(jià)值——這與求取?地價(jià)值時(shí)計(jì)取基數(shù)包含應(yīng)求取的?地價(jià)值內(nèi)涵?致。

四、重置成本法和剩余法在實(shí)務(wù)應(yīng)?中存在的問(wèn)題

?般在建?程評(píng)估，重置成本法和剩余法成為了最專(zhuān)業(yè)最具說(shuō)服?的評(píng)估?法。然?實(shí)際評(píng)估實(shí)務(wù)中，這兩種?法很難被委托?理解和接受，這是因?yàn)檫@兩種?法都是把在建?程當(dāng)作?個(gè)整體，分別從實(shí)際投?和未來(lái)收益扣除續(xù)期投資的?度來(lái)進(jìn)?測(cè)算，測(cè)算的結(jié)果應(yīng)該是在建?程整體價(jià)格。在?前我國(guó)預(yù)售制度存在的情況下，在建?程抵押時(shí)往往已經(jīng)出售?部分，這給整體核算增加了?定難度。另???，由于抵押審批時(shí)效性不?，在估價(jià)基準(zhǔn)?未售出的物業(yè)，在審核通過(guò)抵押登記之?可能已經(jīng)售出，委托?為實(shí)際抵押?便，往往要求估價(jià)結(jié)果具體到各樓棟、各種物業(yè)類(lèi)型甚?具體到套的價(jià)格，以?便隨時(shí)增減抵押物。?這種要求，重置成本法和剩余法均?法實(shí)現(xiàn)，這是因?yàn)檫\(yùn)?這兩種?法計(jì)算分?jǐn)偟礁髌?的單價(jià)均是?樣的，體現(xiàn)不出不同類(lèi)型物業(yè)的價(jià)值，從?委托?的隨意增減抵押物也?實(shí)際意義。

五、價(jià)格系數(shù)調(diào)整法

價(jià)格系數(shù)調(diào)整法并?單獨(dú)的計(jì)算在建?程價(jià)值的?法，它只是在建?程評(píng)估過(guò)程中解決不同類(lèi)型物業(yè)定價(jià)的?種?法。即針對(duì)在建?程難以分開(kāi)定價(jià)的問(wèn)題，可以運(yùn)?價(jià)格系數(shù)調(diào)整法來(lái)解決。價(jià)格系數(shù)調(diào)整是估價(jià)師通過(guò)選取與估價(jià)對(duì)象建成后類(lèi)似的房地產(chǎn)并計(jì)算它們各層或各類(lèi)型的房地產(chǎn)價(jià)格?例系數(shù)來(lái)確定估價(jià)對(duì)象在建?程成本分?jǐn)傁禂?shù)，然后通過(guò)分?jǐn)傁禂?shù)分開(kāi)定價(jià)。?如某地?個(gè)商場(chǎng)樓層分?jǐn)傁禂?shù)表：

當(dāng)運(yùn)?成本法或剩余法測(cè)算得出某在建?程平均單價(jià)為A時(shí)，通過(guò)價(jià)格系數(shù)調(diào)整，可得出?層單價(jià)為1.85A，?層、三層、四層單價(jià)分別為0.92A、0.73A、0.62A。通過(guò)對(duì)在建?程總價(jià)值按照價(jià)格系數(shù)進(jìn)?分?jǐn)?，可?jiǎn)單實(shí)現(xiàn)委托?對(duì)各層、各類(lèi)型或各單元的價(jià)格要求。針對(duì)重置成本法和剩余法存在問(wèn)題，另外?種?便操作且容易被委托?接受并認(rèn)可的，便是形象進(jìn)度法。

六、形象進(jìn)度法

形象進(jìn)度法評(píng)估在建?程是指選擇?夠的可?銷(xiāo)售實(shí)例，根據(jù)在建?程建造完成后的市場(chǎng)價(jià)格，結(jié)合?程形象進(jìn)度評(píng)估在建?程的?法。筆者查閱了相關(guān)估價(jià)實(shí)務(wù)書(shū)籍及相關(guān)?獻(xiàn)，形象進(jìn)度法評(píng)估在建?程公式均如下表示：在建?程價(jià)值=建造完成后的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值*?程形象進(jìn)度百分?。其中，在建?程建造完成后的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值，?般可采?市場(chǎng)法或收益法評(píng)估。?程形象進(jìn)度百分?=（實(shí)際完成建筑?程量+實(shí)際完成安裝?程量）/總?程量*100%。

筆者認(rèn)為此公式不夠嚴(yán)謹(jǐn)，因?yàn)檫\(yùn)?市場(chǎng)法或收益法測(cè)算出的開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值，是包含房?jī)r(jià)和地價(jià)的整體價(jià)值，?運(yùn)?建筑?程量和安裝?程量所占?例計(jì)算出的?程形象進(jìn)度百分?，僅是指地上建筑物的形象進(jìn)度，未考慮?地投資在整個(gè)?程項(xiàng)?中所占?例。舉個(gè)例?，某項(xiàng)?程投資，?地投資占40%，建筑安裝?程投資占60%，當(dāng)建筑安裝?程完成80%時(shí)，按上述公式計(jì)算出的形象進(jìn)度也為80%，但包含?地投資在內(nèi)的實(shí)際完?進(jìn)度=40%+60%*80%=88%，顯然，?開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值作基數(shù)的話，88%的完?進(jìn)度更合理。

    從形象進(jìn)度法的計(jì)算過(guò)程可以看出，此?法容易滿?委托?關(guān)于分套評(píng)估的需求，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值較容易分套或分類(lèi)型確定其價(jià)值，則在建?程各部分或各套價(jià)值也較容易分開(kāi)求出。形象進(jìn)度法適合于?程完?或接近完?的情況，評(píng)估時(shí)需要注意?程進(jìn)度與付款進(jìn)度不?致的情況，合理確定?程的形象進(jìn)度。由于在建?程種類(lèi)繁多，個(gè)性突出，具體?程量不同，造價(jià)差異?，實(shí)際評(píng)估?作中需要根據(jù)不同在建?程的具體特點(diǎn)進(jìn)?分析，選擇合適的評(píng)估?法，并對(duì)傳統(tǒng)的評(píng)估?法進(jìn)?特殊修正后靈活運(yùn)?。