估價(jià)過(guò)程中關(guān)于收益法應(yīng)?問(wèn)題的探討

房地產(chǎn)估價(jià)過(guò)程中收益法是常?的?法之?，實(shí)際使?過(guò)程中所需基礎(chǔ)數(shù)據(jù)信息相對(duì)透明較易搜集，是?常?作中便利的估價(jià)?法。但隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展逐年壯?，各類房地產(chǎn)物業(yè)類型繁多，實(shí)操過(guò)程中也遇到了較多的問(wèn)題，各類問(wèn)題對(duì)價(jià)格影響的幅度有時(shí)?常?，把握起來(lái)較為困難，稍有不慎即會(huì)導(dǎo)致價(jià)格偏離過(guò)多。實(shí)操過(guò)程中，收益法的應(yīng)?除了收益、成本、報(bào)酬率等數(shù)據(jù)確定問(wèn)題以外，還會(huì)與物業(yè)的收益年期關(guān)聯(lián)很?，那些?證了城市發(fā)展多年的物業(yè)，剩余收益年期逐漸變短，盡管物業(yè)形態(tài)成熟、市場(chǎng)活躍，仍然使得收益法應(yīng)?存在較?的偏差。本次圍繞收益期較短的物業(yè)展開收益法應(yīng)?討論。

一、案例簡(jiǎn)介及數(shù)據(jù)整理

例如筆者在實(shí)操過(guò)程中碰到過(guò)?些房地產(chǎn)區(qū)位良好、市場(chǎng)活躍但收益期偏短的商業(yè)房地產(chǎn)，該類房地產(chǎn)評(píng)估過(guò)程中采?收益法測(cè)算的結(jié)果可能因選擇模型不同導(dǎo)致結(jié)果差異很?。舉個(gè)例?，位于某市某條道路上的?個(gè)90年代后建成的?區(qū)，其商業(yè)以裙樓形式沿街布置且均為?層，該?區(qū)內(nèi)的全部商業(yè)狀況基本相當(dāng)，即收益狀況、出售狀況還是空置期等狀況也?分接近，某項(xiàng)評(píng)估業(yè)務(wù)中獲悉該?區(qū)商業(yè)?約40%的商鋪由開發(fā)企業(yè)出租經(jīng)營(yíng)，其余商鋪則已在?區(qū)開盤時(shí)銷售，由個(gè)?持有產(chǎn)權(quán)，該部分商鋪經(jīng)營(yíng)均不受限制。該?區(qū)作為樣板進(jìn)?分析?分適宜，評(píng)估業(yè)務(wù)開展過(guò)程中搜集到了開發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的租賃管理臺(tái)賬，也通過(guò)渠道獲悉了?區(qū)內(nèi)部分近期商鋪的成交價(jià)格，同時(shí)實(shí)操過(guò)程中也對(duì)該?區(qū)和周邊商業(yè)進(jìn)?了市場(chǎng)調(diào)查，作為本次分析樣本將數(shù)據(jù)整理并簡(jiǎn)化后得出如下數(shù)據(jù)：

說(shuō)明：為簡(jiǎn)化說(shuō)明，將收益期設(shè)定為建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命和土地使用權(quán)剩余期限同時(shí)到期。

二、采?不同模型試算價(jià)值

通常上述商業(yè)房地產(chǎn)若采?收益法評(píng)估，可選擇多種模型，本次就參考上表數(shù)據(jù)進(jìn)?各類模型測(cè)算：

1、全剩余壽命增?模型

2、剩余壽命分段收益模型

該模型?根據(jù)估價(jià)規(guī)范的建議可分為：凈收益保持未來(lái)5年增?，剩余10年收益期凈收益保持不變和凈收益保持未來(lái)10年增?，剩余5年收益期凈收益保持不變兩種情形。

3、持有加轉(zhuǎn)售模型

該模型根據(jù)持有期可分為三種情形分別為：持有時(shí)間較短，持有期1年；持有時(shí)間?般，持有期3年；持有時(shí)間較?，持有期5年。另外本次設(shè)定持有期后銷售收益暫不考慮稅費(fèi)，未來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格根據(jù)過(guò)去5年城市居?消費(fèi)價(jià)格平均指數(shù)預(yù)估。

4、直接資本化模型

以市場(chǎng)平均資本化率為依據(jù)進(jìn)?測(cè)算，通常商業(yè)房地產(chǎn)的資本化率在5.2%-5.7%不等，本次按5.5%考慮。

5、設(shè)定其他對(duì)?模型

設(shè)定其他模型為收益期年期為35年和收益年限為?限。將前表中的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，代?上述各類模型后即可得出收益法測(cè)算結(jié)果如下：

三、分析和對(duì)?

因本次舉例較為特殊，不僅調(diào)查到了收益狀況，同時(shí)也獲悉了房地產(chǎn)的平均銷售價(jià)格，所以依次結(jié)合?常?作經(jīng)驗(yàn)來(lái)探討評(píng)估過(guò)程中的問(wèn)題。

1、收益期

本次試算中所選房地產(chǎn)收益期僅有15年，其收益期較短的真實(shí)原因?區(qū)建成較早，房地產(chǎn)的?地使?權(quán)剩余年期較短，?建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命依然較?。隨著時(shí)間流逝，未來(lái)類似房地產(chǎn)在?作中碰到的頻率?定會(huì)逐漸增?。當(dāng)前除了住宅房地產(chǎn)的?地使?權(quán)續(xù)期問(wèn)題有指導(dǎo)性?件外，商業(yè)、辦公、倉(cāng)儲(chǔ)等其他類型物業(yè)?地使?權(quán)續(xù)期問(wèn)題均?明?規(guī)定，各地實(shí)操的標(biāo)準(zhǔn)差異極?，例如?地續(xù)期的出讓?補(bǔ)繳標(biāo)準(zhǔn)、?地續(xù)期的年限均有不同。據(jù)了解某些地區(qū)?地使?權(quán)續(xù)期以?年為準(zhǔn)，也即?年后該房地產(chǎn)需要再度續(xù)期?地使?權(quán)，?每次辦理?地續(xù)期的?續(xù)也是相當(dāng)繁瑣。所以從現(xiàn)狀分析，收益期的確定并沒(méi)有太好的處理?法，收益期較短更多時(shí)候是告訴我們需要轉(zhuǎn)換思路選擇合適的模型。

2、報(bào)酬率

試算中的報(bào)酬率采?的是?險(xiǎn)調(diào)整值累積的?法確定的，該?法計(jì)算得出的報(bào)酬率為7.5%；區(qū)域內(nèi)類似商業(yè)房地產(chǎn)的平均資本化率為5.5%；?通過(guò)年凈收益與房地產(chǎn)客觀市場(chǎng)價(jià)格計(jì)算出的報(bào)酬率為3.72%。不難看出分析和對(duì)?測(cè)算參數(shù)與客觀狀況差距的確很?，但這種差距是因?yàn)槊糠N數(shù)據(jù)的得出?徑不同導(dǎo)致的，并不能簡(jiǎn)單的認(rèn)為某個(gè)參數(shù)就是正確的，?是需要因地制宜的充分考慮。?先報(bào)酬率和資本化率本就是不同的概念，只有?限收益年期中報(bào)酬率才與資本化率相同，?這與客觀現(xiàn)實(shí)狀況肯定不符，并且報(bào)酬率與資本化率并沒(méi)有嚴(yán)格的數(shù)學(xué)關(guān)系。另外市場(chǎng)中房地產(chǎn)成交價(jià)格是受各種因素綜合影響的?個(gè)數(shù)值，成交價(jià)格與理論價(jià)格存在差異是正常的，因?yàn)槌山粌r(jià)格可能除了房地產(chǎn)本身價(jià)值以外，還存在很多諸如品牌、安全感、投資信?乃??告等因素的附加價(jià)值，該狀況最為常?的就是部分新盤房地產(chǎn)歷史成交價(jià)格?當(dāng)下市場(chǎng)價(jià)格?出不少，?這些?出的部分很??例就是上述附加價(jià)值帶來(lái)的。最后，報(bào)酬率?身也是?個(gè)很?的概念，根據(jù)估價(jià)規(guī)范和部分教材來(lái)看，采?市場(chǎng)提取法確認(rèn)的有限年期的報(bào)酬率定義應(yīng)該是正常報(bào)酬率，?這本身就與事實(shí)情況存在?盾，正常報(bào)酬率指的是能夠讓投資?滿意的最低投資報(bào)酬率，即當(dāng)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定時(shí)該報(bào)酬率是較低的，這與當(dāng)下對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)投資回報(bào)觀念是?盾的。總的來(lái)說(shuō)，以當(dāng)下房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況??，收益法測(cè)算的報(bào)酬率選??險(xiǎn)調(diào)整值累積來(lái)確定是最為適宜的。

3、增?期

?常?作中確實(shí)看到各式各樣的租賃合同和租?管理臺(tái)賬，不乏有超過(guò)10年卻在不斷增?的例?，盡管能看到很多例?，但相較于整個(gè)區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)??，那些例?也顯得不?且偏頗。筆者在有限的從業(yè)經(jīng)驗(yàn)中，就曾留意過(guò)??租?增?期很?且租?增?率?達(dá)8%-12%的商業(yè)房地產(chǎn)，數(shù)次?作中搜集了多年的租賃管理臺(tái)賬，盡管每份臺(tái)賬中約定的租?增?率都很?，但是每年的租?總收?卻沒(méi)有表現(xiàn)出與租?增?率匹配的成果，經(jīng)過(guò)和經(jīng)營(yíng)負(fù)責(zé)?了解發(fā)現(xiàn)，租?增?率很?的背后要么是?法承受?額租?選擇退出，要么就是要求降低基礎(chǔ)租?達(dá)到動(dòng)態(tài)平衡，基礎(chǔ)租?放到?年前并不鮮?，最后的結(jié)果就是盡管該?區(qū)商業(yè)房地產(chǎn)租?增?率較?，但實(shí)際租??平與數(shù)年前并?太?差異。所以筆者認(rèn)為嚴(yán)格按照估價(jià)規(guī)范操作是?常合理，從現(xiàn)?房地產(chǎn)市場(chǎng)和我國(guó)經(jīng)濟(jì)狀況來(lái)看，并不存在數(shù)?年連續(xù)增?的狀況，更多時(shí)候表現(xiàn)出的是周期性“增?-平緩”，《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》中給出的增?期參考時(shí)間為5-10年，理由是借鑒國(guó)外和我國(guó)?港地區(qū)估價(jià)經(jīng)驗(yàn)，盡管規(guī)范中并沒(méi)有為該理由提供說(shuō)明，但這其中?定是有?量數(shù)據(jù)?撐的，所以嚴(yán)格按照規(guī)范操作是?常合理的。

4、收益法模型

從前述試算表格來(lái)看，收益期較短的房地產(chǎn)采?收益法評(píng)估在選取模型時(shí)采?“持有加轉(zhuǎn)售模型”的結(jié)果與房地產(chǎn)客觀市場(chǎng)價(jià)格最為接近，?且持有期越短越接近市場(chǎng)價(jià)格，但不容忽視的是當(dāng)下商業(yè)房地產(chǎn)流通性通常是較弱的，即使擁有專業(yè)營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)商業(yè)房地產(chǎn)變現(xiàn)周期依然很?，縮短持有期的客觀可?性也是存疑的，理論上?味的縮短持有期對(duì)轉(zhuǎn)售時(shí)的收益會(huì)產(chǎn)?負(fù)?影響。另外該模型中關(guān)于未來(lái)轉(zhuǎn)售收益的估算也是??難點(diǎn)，?論是估算未來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格還是通過(guò)當(dāng)下房地產(chǎn)價(jià)格修正獲得未來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格都具有相當(dāng)?的主觀性，?如近年以來(lái)房?jī)r(jià)增?率?近可以忽略的商業(yè)，再如銷售?年后租?在上漲但成交價(jià)呈現(xiàn)出下跌趨勢(shì)的新盤商業(yè)，更甚者如?乎沒(méi)有成交商業(yè)特殊區(qū)域，如何結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)客觀分析并確定評(píng)估參數(shù)是?個(gè)挑戰(zhàn)。

從數(shù)據(jù)來(lái)看“持有加轉(zhuǎn)售模型”的收益法試算結(jié)果最為接近市場(chǎng)成交價(jià)格，評(píng)估收益期較短的房地產(chǎn)?起其他模型有較為明顯的優(yōu)勢(shì)。收益法應(yīng)?中“持有加轉(zhuǎn)售模型”的優(yōu)勢(shì)在于房地產(chǎn)未來(lái)?年后?額轉(zhuǎn)售收?，這部分收?是得益于市場(chǎng)成交價(jià)格。市場(chǎng)成交價(jià)格有?定盲?性，這是因?yàn)樽鳛?專業(yè)?員的買賣雙?并不會(huì)著重關(guān)注?地?途、?地使?權(quán)類型、?地使?權(quán)終??期、建筑物經(jīng)濟(jì)剩余使?壽命等因素，反?是營(yíng)銷?告中的“?鋪養(yǎng)三代”?起那些繁瑣的指標(biāo)更能抓?眼球。另外從上述數(shù)據(jù)不難看出，在當(dāng)下租售?嚴(yán)重倒掛的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，收益期接近法定最?年期的商業(yè)房地產(chǎn)選?“持有加轉(zhuǎn)售模型”得出的試算結(jié)果也是最?的。筆者認(rèn)為我們應(yīng)當(dāng)認(rèn)清市場(chǎng)成交價(jià)與房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格是兩個(gè)完全不同的概念，單純的以市場(chǎng)成交價(jià)作為衡量基準(zhǔn)是偏頗的，將市場(chǎng)成交價(jià)認(rèn)定為房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格也是不夠全?的，同時(shí)采?多種評(píng)估?法相結(jié)合的思路就是為了彌補(bǔ)各種?法的不?，“持有加轉(zhuǎn)售模型”和?較法的不?是存在相當(dāng)?程度的重合，其測(cè)算結(jié)果都過(guò)多的受諸多?理性因素影響。所以收益法選擇哪種模型展開?作時(shí)值得思考，盡管?前某些領(lǐng)域主管單位或客戶均在推?“持有加轉(zhuǎn)售模型”，但我們估價(jià)?員仍應(yīng)在條件可?、不違反規(guī)范的情況下選擇適宜的模型進(jìn)?評(píng)估。

四、總結(jié)

對(duì)于較短收益期的房地產(chǎn)選擇“持有加轉(zhuǎn)售模型”評(píng)估在未來(lái)將成為趨勢(shì)，并且該模型也能較好的滿足估價(jià)規(guī)范和其他相關(guān)要求。不難看出選用合理的方法，盡職盡能的搭建估價(jià)模型和設(shè)定估價(jià)參數(shù)能在提升估價(jià)工作專業(yè)性的同時(shí)有效規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。另筆者希望能與大家共同探討工作中解決問(wèn)題的最佳途經(jīng)，一同提升工作的科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)性。