摘要：實際評估工作中，還原率的確定受到房地產(chǎn)的區(qū)位（如商業(yè)繁華程度）、權(quán)益（如租約）和實物狀況因素（如房屋成新率、結(jié)構(gòu)等）等多重因素的綜合影響，確定過程較為復(fù)雜，在評估過程中還原率也是影響價格的重要參數(shù)之一，對指導(dǎo)房地產(chǎn)投資、估價測算有重要意義。本文結(jié)合工作實踐，主要分析了實際評估工作中常用的兩種求取還原率的方法：市場提取法和累加法，以供行業(yè)內(nèi)參考借鑒。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)評估；還原率；市場提取法；累加法

一、還原率的含義

在房地產(chǎn)評估中還原率表現(xiàn)為報酬率，在土地評估中，還原率表現(xiàn)為綜合還原率、土地還原率和建筑物還原率。不同用途、不同性質(zhì)、不同地區(qū)、不同時間的房地產(chǎn)，或者同一類型房地產(chǎn)在不同權(quán)益、不同收益類型下由于其投資的風(fēng)險不同，還原率也不不盡相同。

報酬率也稱為回報率、收益率，是一種折現(xiàn)率，是與利率、內(nèi)部收益率同性質(zhì)的比率。報酬率為投資回報與所投入資本的比例，即報酬率=投資回報/所投入資本。從全社會來看，投資遵循收益與風(fēng)險相匹配的原則，即報酬率與投資風(fēng)險正相關(guān)。房地產(chǎn)估價中的報酬率等于獲得估價對象凈收益具有同等風(fēng)險的投資報酬率。

綜合還原率是將土地及其地上建筑物共同產(chǎn)生的未來純收益還原為某一期日的不動產(chǎn)價格的比率；土地還原率是將土地產(chǎn)生的未來純收益還原為某一期日的土地價格的比率；建筑物還原率是將建筑物產(chǎn)生的未來純收益還原為某一期日的建筑物價格的比率。

綜合還原率、建筑物還原率、土地還原率三者雖有嚴(yán)格區(qū)分，但又是相互聯(lián)系的。在評估工作中若知道其中兩個還原率，便可求出另一個還原率。

二、還原率求取方法分析

在評估工作中還原率的求取方法主要有：市場提取法、累加法、投資收益率排序插入法、收益風(fēng)險倍數(shù)法及復(fù)合投資收益率法。接下來，本文將對評估工作中常用的市場提取法和累加法進(jìn)行重點分析與探討。

1、累加法

累加法是以安全利率加風(fēng)險調(diào)整值作為報酬率。將報酬率視為無風(fēng)險報酬率和風(fēng)險報酬率兩大部分，分別求取每一部分后相加，即：

報酬率＝無風(fēng)險報酬率＋風(fēng)險報酬率

＝無風(fēng)險報酬率＋投資風(fēng)險補(bǔ)償率＋管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償率＋缺乏流動性補(bǔ)償率－投資帶來的優(yōu)惠率

其中，無風(fēng)險報酬率也稱為安全利率，由于不存在完全的無風(fēng)險利率，在我們?nèi)粘９ぷ髦幸话銜x用價值時點的一年期銀行定期存款利率或者一年期國債利率作為安全利率。

風(fēng)險利率一般需要根據(jù)估價對象實際情況及其所在地區(qū)、行業(yè)。市場等存在的風(fēng)險，結(jié)合當(dāng)時的貨幣政策綜合確定，風(fēng)險利率主要包括投資風(fēng)險補(bǔ)償率、管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償率、缺乏流動性補(bǔ)償率、投資帶來的優(yōu)惠率。

投資風(fēng)險補(bǔ)償率是指投資者投資于收益不確定，具有一定風(fēng)險性的房地產(chǎn)，必然會承擔(dān)一定的風(fēng)險，而其承擔(dān)了風(fēng)險則必然會要求承擔(dān)的額外風(fēng)險有所補(bǔ)償，且會要求額外的風(fēng)險補(bǔ)償將大于其承擔(dān)的風(fēng)險，否則投資就沒有意義，投資者就會放棄投資。例如：一般二層以上的商業(yè)用房的風(fēng)險性高于同一地段一層商業(yè)用房的風(fēng)險性，那么，二層以上的商業(yè)用房投資風(fēng)險補(bǔ)償率也應(yīng)高于同一地段一層商業(yè)用房的投資風(fēng)險補(bǔ)償率。這也體現(xiàn)在大體量房產(chǎn)與小體量房產(chǎn)、一般損壞房與完好房、鋼結(jié)構(gòu)與鋼混結(jié)構(gòu)、標(biāo)準(zhǔn)廠房與非標(biāo)準(zhǔn)專業(yè)廠房等。

管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償率是指一項投資所要求的操勞越多，其吸引力就會越小，從而投資者必然會要求對所承擔(dān)的額外管理有所補(bǔ)償，操勞越多所要求的補(bǔ)償就會越多，不過一般來說房地產(chǎn)中要求的管理工作一般會超過存款、證券等金融行業(yè)。如在其他因素相當(dāng)?shù)那闆r下，商業(yè)形態(tài)不一致，管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償率也會不一致。一般商業(yè)綜合體的管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償率應(yīng)高于普通臨街商業(yè)的管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償率。

缺乏流動性補(bǔ)償率是指投資者對所投入的資金由于缺乏流動性所要求的補(bǔ)償，房地產(chǎn)相對于股票、債券、黃金等而言，具有不可移動、獨一無二、用途多樣、易受限制、難以變現(xiàn)等特性，買賣更困難，同時具有購買需求和購買能力的情況較少，變現(xiàn)能力差。所以投資者在投資房地產(chǎn)時，會衡量購買房地產(chǎn)所付出的資金因無法再用于投資其他項目而造成的損失進(jìn)行的一個補(bǔ)償。不同的房地產(chǎn)其流動性又有區(qū)別，如商業(yè)繁華度較高的區(qū)域房地產(chǎn)流通性會高于商業(yè)繁華度較低的區(qū)域，因此商業(yè)繁華度較高的區(qū)域房地產(chǎn)的缺乏流動性補(bǔ)償率會低于商業(yè)繁華度較低的區(qū)域。

投資帶來的優(yōu)惠率是指由于投資房地產(chǎn)可能獲得的某些額外的益處，比如易于獲得融資，可進(jìn)行抵押貸款等。同時房地產(chǎn)具有保值增值的特性，可以在一定程度上抵御通貨膨脹帶來的風(fēng)險，并獲得穩(wěn)定的租金回報。投資帶來的優(yōu)惠率還體現(xiàn)在不同房產(chǎn)進(jìn)行抵押貸款時帶來的折扣率高低，一般而言，在辦理抵押貸款時商業(yè)房產(chǎn)比工業(yè)房產(chǎn)折扣率要高，因此商業(yè)用房投資帶來的優(yōu)惠率也會高于工業(yè)廠房投資帶來的優(yōu)惠率。

此方法在實際操作中也有一定的缺陷，首先安全利率的選擇缺乏一定的準(zhǔn)則，而市場中不存在完全的無風(fēng)險利率，且我國銀行定期存款利率是在不斷調(diào)整的，如果存款利率發(fā)生變化，根據(jù)此方法確定還原率，同一宗房地產(chǎn)在幾年內(nèi)的價格將會有較大的差距。同時風(fēng)險利率也無具體準(zhǔn)則，影響投資因素的風(fēng)險調(diào)整利率具有一定的主觀成分，并且房地產(chǎn)市場的實際風(fēng)險大小通常很難確定，加上不同地區(qū)、不同類型、同一房地產(chǎn)在不同權(quán)益下或者對于同一估價對象同一價值時點在不同估價師評估下，根據(jù)各估價師實際經(jīng)驗判斷而得到的風(fēng)險利率是有所差別的。還原率是影響評估價值的重要參數(shù)，僅細(xì)微差異，得出的不動產(chǎn)價值差異卻很大，因此主觀性較強(qiáng)，較難把握。

2、市場提取法

市場提取法（在求取土地還原率中被稱作土地純收益與價格比率法）是選取不少于三個與估價對象具有相同或相似收益特征的可比實例，利用其價格、凈收益等數(shù)據(jù)，選用相應(yīng)的報酬資本化公式，測算出還原率。

該法可以利用收益法公式將市場上類似房地產(chǎn)的年凈收益與其價格的比率作為報酬率，通過搜集市場上相同或相似房地產(chǎn)的年純收益A，價格V等資料，反求出還原利率r，然后對各個交易實例的r進(jìn)行調(diào)整，最后通過算術(shù)平均求出一個客觀的還原利率。通常為了避免偶然性還應(yīng)該盡量多的收集可比實例，求取其年純收益與價格之比的平均數(shù)。計算公式如下：

r=A/V

式中：r-還原率；

A—年純收益；

V—房地產(chǎn)價值。

應(yīng)注意使用該種方法提取還原率也存在一定的不足，首先使用該種方法提取出來的還原率是未考慮資金的時間成本，其還原率理論上低于其實際還原率。其次年純收益A是由房地產(chǎn)帶來的，不應(yīng)包含行業(yè)經(jīng)營等外部因素帶來的收益，但是它難免包含行業(yè)管理、區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展和政策因素等外部因素帶來的收益與損失，而這些均與房地產(chǎn)無關(guān)，若用受這些因素綜合影響的年純收益A來求出還原利率是不精確的。因此，在實際操作中常用租金純收益來代表房地產(chǎn)帶來的純收益，即租售比來表示r。

在我們實際工作中，影響租售比的方面有很多，如在商業(yè)房地產(chǎn)評估中，其所處區(qū)域商業(yè)繁華度、人流量、所在商場的管理好壞等均會影響租售比。在四川二三線城市一般租金較低，售價相對租金較高，其租售比較高，租售比基本能達(dá)到240-300倍左右，所以其還原率相對較低，如眉山市東坡區(qū)“萬景·金府威尼斯”1層商業(yè)租金在35-40元/平方米·月，其售價為10000-12000元/平方米，其租售比為280-300倍，在不考慮資金時間成本的情況下提取出的還原率大致為4%-4.5%。而在一線城市，比如成都一些租售價格相對穩(wěn)定，商業(yè)繁華度相對較高的南門地區(qū)，如廣都地鐵站與華陽地鐵站之間，因其商業(yè)繁華度、人流量等因素，其租售比或可達(dá)到170-200倍，不考慮資金時間成本的情況下提取出的還原率相對比二三線城市高，大致可以為6%-7%。在實際估價工作中，采用市場提取法求取還原率，需要估價師大量的數(shù)據(jù)收集，然后進(jìn)行一定的分析，剔除特例因素對于價格的影響，再結(jié)合估價師經(jīng)驗判斷，考慮資金的時間成本后得出還原率。采用市場提取法時不僅需要成熟的房產(chǎn)交易市場，也要求估價師具有一定的經(jīng)驗積累，其還原率也較難把握。

3、還原率的確定

由于市場提取法是根據(jù)我們選取的不同實例通過他們的租金和售價之比確定還原率的，因此還原率會受到我們所收集到的不同實例自身的實物狀況或權(quán)益狀況的影響，如我們求取一個商業(yè)綜合體的還原率，如果我們僅采用三組臨街商業(yè)的租售實例通過市場提取法來求取還原率，理論上是不夠精準(zhǔn)的。此時，我們需要將案例進(jìn)行實物狀況修正后方可確認(rèn)還原率，應(yīng)該在體量上，業(yè)態(tài)上進(jìn)行考量。運用市場提取法確定還原率需要收集大量的數(shù)據(jù)，并對各因素進(jìn)行量化，計算起來比較繁瑣。

如上所述，累加法與市場提取法在求取還原率的求取過程中都有一定的缺陷，所以在我們實際工作中，為了得到一個相對客觀的還原率，筆者常常會綜合采用這兩種方法，求取還原率。具體過程是：首先在進(jìn)行實地查勘后，獲取估價對象所在區(qū)域內(nèi)的租金與售價，采用市場提取法得出一個未考慮資金時間成本的還原率，并結(jié)合估價師的經(jīng)驗及估價對象實際情況綜合分析累加法中各個參數(shù)的取值，再通過累加法公式求出還原率，最后將市場提取法與累加法得出的結(jié)果進(jìn)行算術(shù)平均得出最終還原率。

三、總結(jié)

在實際工作中還原率對房地產(chǎn)價值的影響較大，如在使用收益法及比較法測算估價對象價值時，用收益法測算得出的收益價值與市場法得出的比較價值差異較大時，剔除收益期的影響后仍具有較大差異，可能是在求取還原率時出現(xiàn)了偏差。但是在還原率的求取過程中又存在較強(qiáng)的主觀性，并且需要估價師具有豐富的經(jīng)驗積累及數(shù)據(jù)積累，因此，我們需要重視這一重要參數(shù)的求取方法。在筆者從業(yè)至今印象最深的一句話就是：房地產(chǎn)估價既是一門科學(xué)又是一門藝術(shù)，是科學(xué)與藝術(shù)的結(jié)合。

以上僅為筆者的個人觀點，希望能和大家共同探討實際工作中，關(guān)于怎樣科學(xué)合理確定還原率的最佳方法，努力把握房地產(chǎn)價值影響因素，科學(xué)量化它們對房地產(chǎn)價值的影響，從而不斷增加房地產(chǎn)估價的科學(xué)成分，減少其“藝術(shù)”成分，提高估價的客觀性。