摘要：近年來(lái)，在國(guó)家“房住不炒、因城施策”的樓市調(diào)控主基調(diào)下，土拍規(guī)則不斷出新，限購(gòu)限售政策力度加大，房地產(chǎn)企業(yè)融資環(huán)境收緊，房企發(fā)展速度和規(guī)模受到極大限制。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正在從增量時(shí)代逐步過(guò)渡到增量跟存量并存的時(shí)代，直至最后到存量時(shí)代……“共同富裕”政策背景下，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品提出更高品質(zhì)的要求。加之傳統(tǒng)房地產(chǎn)利潤(rùn)率急劇萎縮，房企債務(wù)違約事件增多，部分房企通過(guò)出售資產(chǎn)自救，行業(yè)轉(zhuǎn)型勢(shì)在必行。房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型是房企在當(dāng)前市場(chǎng)狀態(tài)下自救后尋找新的增長(zhǎng)點(diǎn)的結(jié)果。估價(jià)機(jī)構(gòu)未來(lái)的發(fā)展，也應(yīng)該不斷探索客戶(hù)新的需求，在新的領(lǐng)域尋求發(fā)展機(jī)會(huì)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型；房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)細(xì)分；估價(jià)機(jī)構(gòu)發(fā)展機(jī)遇

一、房地產(chǎn)行業(yè)升級(jí)和轉(zhuǎn)型

過(guò)去，市場(chǎng)需求大，供不應(yīng)求。地方政府以地生財(cái)、以財(cái)生地；地產(chǎn)公司高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)拿地、開(kāi)盤(pán)，房?jī)r(jià)不斷上漲。

隨著國(guó)家調(diào)控不斷深入，加之地價(jià)猛增，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求逐漸飽和以及融資的成本增加、融資難度攀升，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商自救不成，不得不快速尋求別的機(jī)會(huì)，即轉(zhuǎn)移資本運(yùn)作的風(fēng)險(xiǎn)并獲取收益。地產(chǎn)公司需要專(zhuān)心做手藝人，讓渡資本運(yùn)作收益，市場(chǎng)出現(xiàn)新的運(yùn)營(yíng)模式。

（一）國(guó)外房企運(yùn)營(yíng)模式

1、專(zhuān)注開(kāi)發(fā)模式-美國(guó)

美國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)是縱向大專(zhuān)業(yè)化的模式，投資、開(kāi)發(fā)、物業(yè)經(jīng)營(yíng)等各產(chǎn)業(yè)鏈相對(duì)獨(dú)立；開(kāi)發(fā)流程專(zhuān)業(yè)化，做精做細(xì)各項(xiàng)附加值高、資產(chǎn)“輕”、溢價(jià)高的部分，配以發(fā)達(dá)的不動(dòng)產(chǎn)金融支撐，形成了高度專(zhuān)業(yè)化、低杠桿、高周轉(zhuǎn)的成熟的運(yùn)行模式。

2、輕資產(chǎn)模式-日本

日本房地產(chǎn)企業(yè)多數(shù)為“輕資產(chǎn)”綜合運(yùn)營(yíng)服務(wù)商。輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)是以運(yùn)營(yíng)商和投資機(jī)構(gòu)為核心，打通“投資建設(shè)、運(yùn)營(yíng)管理、投資退出”整條產(chǎn)業(yè)鏈，充分利用外界資本，減少自身投入，從而提高盈利能力。新房銷(xiāo)量有限，行業(yè)進(jìn)入存量時(shí)代，房企發(fā)展模式轉(zhuǎn)向輕資產(chǎn)綜合性服務(wù)；運(yùn)營(yíng)管理能力、品牌價(jià)值成為輕資產(chǎn)模式下房企核心競(jìng)爭(zhēng)力。

3、資產(chǎn)管理模式-新加坡

新加坡房地產(chǎn)企業(yè)是采用雙基金模式，發(fā)揮自身運(yùn)營(yíng)管理專(zhuān)業(yè)能力實(shí)現(xiàn)相應(yīng)回報(bào)的資產(chǎn)管理模式。即房企通過(guò)私募基金與傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)為項(xiàng)目提供資金基礎(chǔ)和組合技術(shù)，由REITs為前期投資提供退出機(jī)制，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)更多地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)機(jī)會(huì)的把握。

（二）我國(guó)房企運(yùn)營(yíng)模式升級(jí)轉(zhuǎn)型

1、運(yùn)營(yíng)模式轉(zhuǎn)型的意義

我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)迫在眉睫地需要一次脫胎換骨的轉(zhuǎn)變。原本由私有資本支撐的產(chǎn)業(yè)已不能再適應(yīng)當(dāng)前房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r，大眾資本的支持是改變當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)業(yè)分工、市場(chǎng)結(jié)構(gòu)和企業(yè)經(jīng)營(yíng)模式的出路，也是房企新的商業(yè)機(jī)會(huì)。

房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式的升級(jí)轉(zhuǎn)型對(duì)房企來(lái)說(shuō)雖然是一個(gè)艱難的過(guò)程，但是屬于陣痛，一但在洗牌過(guò)程中把握住機(jī)會(huì)，將順利完成新的蛻變，在自己專(zhuān)業(yè)領(lǐng)域開(kāi)天辟地。

2、運(yùn)營(yíng)模式如何轉(zhuǎn)型

房企未來(lái)的生存和發(fā)展需要依賴(lài)自身品牌、專(zhuān)業(yè)，核心競(jìng)爭(zhēng)力不再是資本以及土地，而是軟實(shí)力——人才、團(tuán)隊(duì)、經(jīng)營(yíng)管理能力。

房企在當(dāng)期經(jīng)營(yíng)狀況下，根據(jù)自己的專(zhuān)業(yè)特長(zhǎng)和能力在開(kāi)發(fā)、混合經(jīng)營(yíng)、租賃經(jīng)營(yíng)的模式中進(jìn)行選擇，在定位合理的前提下發(fā)揮自身專(zhuān)業(yè)特長(zhǎng)。

房企在戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型時(shí)期，會(huì)根據(jù)市場(chǎng)環(huán)境不斷識(shí)別機(jī)會(huì)并調(diào)整自己的資源。選擇自身發(fā)展路徑，在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)和租賃經(jīng)營(yíng)之間選取或兼顧，進(jìn)而求取開(kāi)發(fā)利潤(rùn)或以專(zhuān)業(yè)化增值服務(wù)獲取收益。

3、運(yùn)營(yíng)模式轉(zhuǎn)型情況

我國(guó)房企正在從單一的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)模式向多種經(jīng)營(yíng)模式轉(zhuǎn)變。

房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)使房企找到各自不同的定位,使企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)更加突出。開(kāi)發(fā)模式、經(jīng)營(yíng)模式、物業(yè)管理服務(wù)模式、房地產(chǎn)金融投資模式等等都將成為房企新的發(fā)展方向。

二、估價(jià)機(jī)構(gòu)發(fā)展機(jī)遇

房企的未來(lái)是基于政策引導(dǎo)的前提下研究人、人的生活，圍繞人的需要打造新的服務(wù)模式，尋找新的增長(zhǎng)點(diǎn)。估價(jià)機(jī)構(gòu)未來(lái)的發(fā)展，也應(yīng)該是在房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型過(guò)程中，不斷探索客戶(hù)新的需求，跳出固有思維，突破舊觀念創(chuàng)新發(fā)展，尋求新的領(lǐng)域或不同形式的發(fā)展機(jī)會(huì)。

（一）根據(jù)不同運(yùn)營(yíng)模式下經(jīng)營(yíng)需要尋求新的機(jī)會(huì)

房地產(chǎn)行業(yè)不同的運(yùn)營(yíng)模式大體有開(kāi)發(fā)公司模式、物業(yè)經(jīng)營(yíng)公司模式、房地產(chǎn)服務(wù)公司模式、房地產(chǎn)金融投資公司模式、土地經(jīng)營(yíng)公司模式等，在不同的運(yùn)營(yíng)模式下將裂變出新的需求，也是估價(jià)機(jī)構(gòu)新的發(fā)展機(jī)會(huì)。

新增機(jī)會(huì)主要在于房地產(chǎn)行業(yè)專(zhuān)業(yè)化細(xì)分后產(chǎn)生的新的交易主體。估價(jià)機(jī)構(gòu)更要關(guān)注轉(zhuǎn)型后更加復(fù)雜的交易形式中的服務(wù)需求。交易環(huán)節(jié)或運(yùn)營(yíng)過(guò)程中對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估及咨詢(xún)等專(zhuān)業(yè)服務(wù)需求會(huì)是新的增長(zhǎng)點(diǎn)。

例如：市場(chǎng)細(xì)分后的房地產(chǎn)金融投資公司，是致力于房地產(chǎn)投資、房地產(chǎn)金融以及資本服務(wù)的投資機(jī)構(gòu)，提供資本與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司合作獲取回報(bào)。無(wú)論是以債的形式還是股權(quán)形式進(jìn)行投資，在投資前期、中期、后期均有多個(gè)環(huán)節(jié)需要估價(jià)機(jī)構(gòu)的專(zhuān)業(yè)支持。

（二）圍繞行業(yè)細(xì)分后新的客戶(hù)群找新的機(jī)會(huì)

行業(yè)細(xì)分后新的客戶(hù)群有地產(chǎn)商、物管公司、銀行、信托公司、資管公司、證券投資公司、擔(dān)保公司、保險(xiǎn)公司、政府相關(guān)部門(mén)等。以上客戶(hù)多數(shù)比較眼熟，似乎也在過(guò)去的合作中都有見(jiàn)到過(guò)他們的身影，有些客戶(hù)甚至使我們的主要客戶(hù)。

然而，隨著房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式的轉(zhuǎn)變，以上客戶(hù)群對(duì)于估價(jià)機(jī)構(gòu)專(zhuān)業(yè)服務(wù)的需求量有調(diào)整，需要的服務(wù)形式和服務(wù)內(nèi)容也會(huì)有很大調(diào)整。有時(shí)候，客戶(hù)其實(shí)并不太明確估價(jià)機(jī)構(gòu)可以為之提供什么形式的專(zhuān)業(yè)服務(wù)，應(yīng)該出具什么類(lèi)型的報(bào)告。所以，在行業(yè)轉(zhuǎn)型期，需要估價(jià)機(jī)構(gòu)充分研究市場(chǎng)研究客戶(hù)研究交易形式，時(shí)刻關(guān)注客戶(hù)的動(dòng)向，對(duì)于市場(chǎng)做出一定預(yù)判。我們需要時(shí)刻走在客戶(hù)前端，幫助客戶(hù)找到我們能夠服務(wù)的點(diǎn)，在提供專(zhuān)業(yè)服務(wù)的同時(shí)為客戶(hù)發(fā)現(xiàn)價(jià)值、創(chuàng)造價(jià)值。

（三）緊遵客戶(hù)需求開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，定制專(zhuān)業(yè)服務(wù)

過(guò)去，估價(jià)機(jī)構(gòu)的服務(wù)類(lèi)型相對(duì)單一。多數(shù)估價(jià)機(jī)構(gòu)思維方式傳統(tǒng)，為客戶(hù)提供的服務(wù)范圍有限，服務(wù)產(chǎn)品也受限于傳統(tǒng)的估價(jià)報(bào)告格式，無(wú)法完全適應(yīng)轉(zhuǎn)型后的市場(chǎng)需求，往往有項(xiàng)目“不能做、不敢做”。所以，客戶(hù)潛在需求很多，但未能找到雙向奔赴的專(zhuān)業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)的情況也常有；或者有時(shí)候有些項(xiàng)目確實(shí)屬于估價(jià)機(jī)構(gòu)的服務(wù)范疇，但根據(jù)行業(yè)規(guī)范無(wú)法出具正式評(píng)估報(bào)告（只能出具咨詢(xún)報(bào)告），而客戶(hù)的交易形式又要求必須出具正式估價(jià)報(bào)告，這兩者的矛盾無(wú)法解決的情況下，想到更多的是：如果規(guī)范中對(duì)這類(lèi)有天然瑕疵而又在市場(chǎng)上比較常見(jiàn)的項(xiàng)目有相關(guān)規(guī)定就好了。

隨著房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型，個(gè)性化服務(wù)需求越來(lái)越多，不同客戶(hù)會(huì)有不同需求。估價(jià)機(jī)構(gòu)需要充分研究市場(chǎng)，為客戶(hù)定制專(zhuān)業(yè)化服務(wù)和針對(duì)性的產(chǎn)品。估價(jià)行業(yè)內(nèi)部也應(yīng)該做更多的思考，也可以嘗試在房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型同時(shí)作出相應(yīng)的調(diào)整，為適應(yīng)新的市場(chǎng)打造新的估價(jià)環(huán)境。

三、小結(jié)

房地產(chǎn)行業(yè)升級(jí)轉(zhuǎn)型，運(yùn)營(yíng)模式轉(zhuǎn)變，對(duì)于估價(jià)機(jī)構(gòu)而言既是洗牌的時(shí)期，但也蘊(yùn)藏著更多的發(fā)展機(jī)會(huì)。事物的轉(zhuǎn)變和發(fā)展過(guò)程一定摻雜著割舍過(guò)去的痛，雖然面臨新的挑戰(zhàn)，但也是成就新的自己更好的契機(jī)。估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)該緊緊抓住這個(gè)機(jī)會(huì)，發(fā)揮特長(zhǎng)、修煉自身并不斷探索新的技能，開(kāi)辟新的天地。