摘要：標定地價評估實踐中有時不得不考慮地價內(nèi)涵是否包含配建因素，但是這個問題在相關規(guī)程中并沒有明確的說明，評估協(xié)會的評估指導中也沒有明確配建因素如何調(diào)整。筆者認為標定地價的地價內(nèi)涵里面是否包含配建因素都是可以的，具體應根據(jù)當?shù)氐耐恋厥袌黾皹硕▍^(qū)域的情況綜合確定。配建因素調(diào)整可以從配建需要支出的成本出發(fā)，從直接成本和實際成本兩方面去考慮，將存在配建情況土地價格調(diào)整成不存在配建情況的土地價格。

關鍵詞：標定地價評估，配建因素調(diào)整，直接成本，實際成本

一、背景

為了全面實現(xiàn)城鎮(zhèn)標定地價公示，自然資源部辦公廳、自然資源開發(fā)利用司相繼出臺了文件，標定地價評估工作首次在全國范圍內(nèi)大規(guī)模的開展。但是標定地價評估工作相對于基準地價評估工作而言，評估實踐的時間較短，行業(yè)內(nèi)可借鑒的同類項目經(jīng)驗較少。由于首次全國范圍內(nèi)開展，各地都忙著在規(guī)定的時間內(nèi)完成評估任務，業(yè)界對于標定地價評估過程中特殊情況處理方式的討論較少，評估協(xié)會對于相關特殊情況處理方式的總結(jié)和指導也尚未形成。

標定地價評估實踐中難免會遇見了一些特殊情況，尤其是開展偏遠縣城的標定地價評估工作遇見的特殊情況會更多一些，要想完成評估工作就必須要對這些特殊情況進行處理?？墒沁@些特殊處理方式能否引起同行的共鳴也未可知，因此筆者想就特殊情況中的配建影響因素進行梳理，希望有機會聽見同行對于這種特殊情況的不同討論。

二、標定地價的地價內(nèi)涵是否應包含配建因素

目前土地市場中包含配建的土地出讓方式有“限地價，競配建”和“定配建，競地價”兩種方式。無論是哪種方式，出讓土地約定配建都是為了促進保障房、公共和城市基礎配套的重要手段。因此如果當?shù)赝恋厥袌龃嬖趲浣ǔ鲎尩那闆r，標定地價評估中就不可避免的要去思考這個問題。但是筆者了解到有觀點認為評估實踐中采用不選擇這樣的宗地作為標準宗地的方式去避開這個因素，這可能是因為業(yè)界對于配建調(diào)整不像商住兼容比調(diào)整這樣有一個大多數(shù)人認可的定論。

（一）包含配建因素的情況

1、從《標定地價規(guī)程》字面解讀需要包含配建

標定地價是政府為管理需要確定的，標準宗地在現(xiàn)狀開發(fā)利用、正常市場條件、法定最高使用年限或政策規(guī)定年期下，某一估價期日的土地權(quán)利價格。單純從字面意思理解，如果標準宗地現(xiàn)狀開發(fā)就是存在配建情況的，那么其地價內(nèi)涵就應該是考慮了配建的，即評估的是存在配建情況的市場價格。

2、配建是土地出讓的常態(tài)

當一個地方的土地市場上出讓的土地大多都包含配建情況，標定區(qū)域內(nèi)的土地也存在配建情況時，評估標定地價時就應該考慮標準宗地的配建情況，且標定地價修正體系中也應該有配建調(diào)整系數(shù)，這是從標定地價的使用性和參考性上去考慮的。

（二）不包含配建因素的情況

1、存在配建的宗地是土地市場特例

從字面意思去理解《標定地價規(guī)程》，如果標準宗地現(xiàn)狀開發(fā)就是存在配建情況的，那么其地價內(nèi)涵就應該是考慮了配建的，即評估的是存在配建情況的市場價格。但是從標定地價使用的角度看，如果標定區(qū)域內(nèi)僅有標準宗地存在配建情況，或者說整個已出讓的土地市場僅有這宗土地是存在配建的，而這宗地有不得不作為標準宗地的理由，這個時候依然考慮配建對標準宗地進行評估將會減弱其直接參考性。這種情況下筆者認為地價內(nèi)涵不包含配建因素影響較為合適。

2、未來配建情況不再普遍

標定地價系數(shù)修正法可用于政府已公布標定地價的區(qū)域，且涉及國有土地資產(chǎn)處置或土地資產(chǎn)抵押時。實際上出讓土地評估參考標定地價的可能性更大，而出讓土地評估是發(fā)生在未來的，因此從實用性上考慮，如果未來配建情況不再普遍，標定地價評估地價內(nèi)涵倒是可以不考慮配建因素。但是未來配建情況是否普遍是個未知事項，這不僅取決于未來保障性住房的需求，公共、城市基礎設施配套的需要，還取決于舊城改造中房屋被征收人是否選擇安置房安置。

三、配建因素如何調(diào)整

當標定地價評估時土地案例存在配建情況，或者標準宗地存在配建情況時，我們就需要對配建情況進行調(diào)整。而出讓土地的配建情況通常是配建住房、商鋪、農(nóng)貿(mào)市場等能辦理產(chǎn)權(quán)的物業(yè)，也可能是配建公園綠地、幼兒園、學校、道路等無法辦理產(chǎn)權(quán)的公共配套和城市基礎配套物業(yè)。無論是哪種情況的配建，對于土地受讓方而言，購買一宗土地的成本除了需要支付的土地出讓價款及稅費，還有完成配建需要負擔的成本。對于出讓方而言，存在配建情況的土地出讓價款與完成配建需要支出的成本之和應該等于該宗土地不存在配建情況下的土地出讓價款。因此從配建需要支出的成本出發(fā)確定配建調(diào)整值或者調(diào)整系數(shù)在理論上是能講通的。

但是配建需要支出的成本又包括了直接成本和實際成本兩種成本。這主要是因為項目一旦開發(fā)，對于項目公司而言配建支出的這部分成本雖然不能產(chǎn)生收入，但是對相關稅費有一定的影響，這就會形成一個配建的實際成本。下面筆者從直接成本和實際成本兩方面對配建因素調(diào)整進行梳理。

1、直接成本調(diào)整法

配建能辦理產(chǎn)權(quán)的物業(yè)通常是在本宗土地上配建，也有在其他土地上配建的情況。配建不能辦理產(chǎn)權(quán)的公共配套和城市基礎配套物業(yè)通常是在本宗土地上或者本宗土地附近。不管配建的物業(yè)是否能辦理產(chǎn)權(quán)，不管是異地配建還是原地配建，配建成本都應該可以用一個通用公式去計算，只是區(qū)別在于配建支出成本中是否包含了土地成本。筆者根據(jù)自己的思考，確定了直接成本調(diào)整法的公式如下：

配建調(diào)整值=土地成本+建設成本+管理費用+投資利息+開發(fā)利潤+銷售稅費

土地成本包括出讓價款及稅費；建設成本就是完成配建需要的建設成本，包括勘察設計和前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施建設費、公共配套設施建設費、工程監(jiān)理費和竣工驗收費等其他工程費、人防工程費等開發(fā)期間稅費；管理費用的計算基數(shù)是土地成本和建設成本，管理費率取房地產(chǎn)項目公司的平均管理費率；土地成本及建設成本中的勘察設計和前期工程費、人防工程費等開發(fā)期間稅費等需要期初投入的全開發(fā)期計息，其他設定為均勻投入的半開發(fā)期計息；開發(fā)利潤雖然有多種確定方式，但是此處的開發(fā)利潤為直接成本利潤，以土地成本和建設成本為基數(shù)，利潤率取國有投資項目代建的平均成本利潤率；銷售稅費包括印花稅、增值稅及附加。

需要特別說明的是配建調(diào)整值中沒有包含銷售費用，是因為通常配建物業(yè)都是無償移交，不會產(chǎn)生銷售費用。配建調(diào)整值中比較有爭議的是開發(fā)利潤和銷售稅費。有觀點認為不應該包括開發(fā)利潤，認為這樣會虛高配建成本，筆者認為應該計算開發(fā)利潤。從出讓人的角度出發(fā)，出讓一宗不配建的土地所取得的收入減去提供土地找工程代建單位代建配建物業(yè)的支出應該等于出讓該宗土地在配建情況下的收入。代建單位代建配建物業(yè)也是需要追求一定利潤的，只是代建國有投資的項目其利潤率沒有普通的房開項目高。

有觀點認為配建物業(yè)通常是無償移交的，不應該繳納增值稅及附加。根據(jù)《增值稅暫行條例實施細則》第四條所載，將自產(chǎn)、委托加工或者購進的貨物無償贈送其他單位或者個人視同銷售貨物。根據(jù)《財政部 國家稅務總局關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）所載，單位或者個體工商戶向其他單位或者個人無償提供服務的視同銷售，但用于公益事業(yè)或者以社會公眾為對象的除外；單位或者個人向其他單位或者個人無償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)的視同銷售，但用于公益事業(yè)或者以社會公眾為對象的除外。根據(jù)《中華人民共和國公益事業(yè)捐贈法》所載，公益事業(yè)是指非營利性的救助災害、救濟貧困、扶助殘疾人等困難的社會群體和個人的活動，教育、科學、文化、衛(wèi)生、體育事業(yè)，環(huán)境保護、社會公共設施建設，促進社會發(fā)展和進步的其他社會公共和福利事業(yè)。因此配建的物業(yè)若是用于公益事業(yè)或者以社會公眾為對象的則不應該視同銷售，比如配建保障性住房、公園綠地。但是配建的人才公寓則需要視同銷售，因為人才公寓屬于人才引進范疇，不屬于公益事業(yè)，不以全社會公眾為對象。

綜上，配建物業(yè)直接成本是否包含增值稅及附加取決于配建物業(yè)是否視同銷售，因此需要根據(jù)配建情況具體分析確定。

還有一種特殊情況是無償移交需要辦理產(chǎn)權(quán)登記的物業(yè)，當需要先將移交物業(yè)登記到建設單位名下時，直接成本還需要增加契稅和產(chǎn)權(quán)登記費。但通常情況無償移交給政府的配建物業(yè)都是直接登記到指定單位名下的，因此配建直接成本中不會包括契稅和產(chǎn)權(quán)登記費。

2、實際成本調(diào)整法

實際成本是在直接成本的基礎上充分考慮了配建對項目稅費的影響，其計算公式為：

配建調(diào)整值=土地成本+建設成本+管理費用+投資利息+開發(fā)利潤+銷售稅費+土地增值稅+企業(yè)所得稅

土地成本、建設成本、管理費用、投資利息、開發(fā)利潤、銷售稅費的計算方式與直接成本法中的計算相同。雖然企業(yè)所得稅在計算土地價格時候無法考慮，但是在計算配建產(chǎn)生的實際成本時應該考慮進去。尤其對于配建公共配套和城市基礎配套物業(yè)的情況，配建可能會降低企業(yè)利潤，減少企業(yè)所得稅的繳納，從而間接降低了配建的實際成本。不過對于配建非公共配套和城市基礎配套物業(yè)的情況，并不一定會減少企業(yè)所得稅并間接降低配建的實際成本。

配建無償移交的物業(yè)是否應該繳納增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅一直存在爭議，稅務部門也尚未出臺明確的規(guī)定。但是根據(jù)筆者咨詢稅務部門和建設單位的情況，配建非公共、城市基礎配套物業(yè)的通常需要繳納增值稅。是否繳納土地增值稅需要建設單位與稅務部門協(xié)商確定，建設單位傾向于不繳納土地增值稅，稅務單位商未對外給出結(jié)論。

但根據(jù) 《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》所載，轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的行為應該繳納土地增值稅，但不包括以繼承、贈與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。配建無償移交的物業(yè)是否屬于贈與行為是判斷其是否應繳納土地增值稅的關鍵。根據(jù)《財政部國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字〔1995〕48號）所載，房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人通過中國境內(nèi)非營利的社會團體、國家機關將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業(yè)的屬于贈與行為。所以界定配建無償移交的物業(yè)是否屬于贈與其他社會福利、公益事業(yè)的行為又是確定其是否應繳納土地增值稅的關鍵。

根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法》所載，企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應視同銷售，繳納企業(yè)所得稅。但企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會所、物業(yè)管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設施應另行處理。因此配建無償移交的物業(yè)是否屬于另行處理的范疇，是其是否需要繳納企業(yè)所得稅的關鍵。

四、結(jié)論

標定地價的地價內(nèi)涵里面是否包含配建因素都是可以的，具體應根據(jù)當?shù)氐耐恋厥袌銮闆r及標定區(qū)域的情況綜合確定。需要進行配建調(diào)整時可以采用直接成本調(diào)整法和實際成本調(diào)整法，其中直接成本調(diào)整法更簡便，實際成本調(diào)整法更全面。但是由于實際成本調(diào)整法中關于土地增值稅、企業(yè)所得稅的確定尚無定論，且從出讓人的角度看，配建成本確定的越高，存在配建的土地出讓價越低，若讓受讓人配建的成本高于找工程代建單位代建的成本，出讓人應該更愿意出讓一宗不配建的土地，然后再找工程代建單位完成配建要求。直接成本法確定配建成本時可以同時兼顧出讓方和受讓方的利益，最大限度的保證國有資產(chǎn)不流失，因此直接成本調(diào)整法確定配建調(diào)整值相對更科學。

但是對于配建公共配套物業(yè)和城市基礎配套物業(yè)的情況，實際成本調(diào)整法更合適，也更能保證國有資產(chǎn)不流失。因為實際成本調(diào)整法計算的成本可能會反應出配建帶來的企業(yè)所得稅降低，從而間接降低了配建成本，提高存在配建的土地的出讓價格。