2022年7月20日，中山市中山市自然資源局為為進(jìn)一步規(guī)范我市自然人名下住宅類、商業(yè)類用地規(guī)劃管理，發(fā)布了《中山市自然人名下用地規(guī)劃管理的實(shí)施意見》（以下全文簡(jiǎn)稱《實(shí)施意見》）。并為了更好配合《實(shí)施意見》中對(duì)自建房的定義以及規(guī)劃管理范圍，同步出臺(tái)了《自建房技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》。

一、政策制定背景

近年，為進(jìn)一步規(guī)范個(gè)人自建房規(guī)劃管理工作，市政府對(duì)《中山市個(gè)人自建住房規(guī)劃管理辦法》(以下簡(jiǎn)稱《辦法》)公開征求意見。到2019年，為進(jìn)一步加強(qiáng)和規(guī)范中山市建設(shè)用地的規(guī)劃管理，進(jìn)一步明晰辦理建設(shè)用地規(guī)劃條件及辦理建設(shè)用地規(guī)劃條件變更的適用范圍，出臺(tái)《中山市建設(shè)用地規(guī)劃條件管理辦法》，為配合新的管理辦法的出臺(tái)，市政府市政府要求各有關(guān)單位全力加強(qiáng)對(duì)個(gè)人商住樓項(xiàng)目的監(jiān)管，并引導(dǎo)當(dāng)事人按照房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)范流程開展相關(guān)審批工作。在《中山市個(gè)人自建住房規(guī)劃管理辦法》（中規(guī)通[2017]66號(hào)）有效期已過后，急需需要出臺(tái)相應(yīng)的管理辦法來繼續(xù)規(guī)范自建房的報(bào)建審批工作。

二、政策依據(jù)

本次《實(shí)施意見》主要依據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》、《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》、《建設(shè)用地容積率管理辦法》等相關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行制定。

二、政策主要內(nèi)容

本《實(shí)施意見》適用范圍為自然人名下國(guó)有出讓的住宅類、商業(yè)類用地的規(guī)劃管理，無房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)法人或其它組織名下亦可參照本意見，但其中征收與拆遷用地不適宜用這規(guī)定。

《實(shí)施意見》對(duì)自建房規(guī)劃條件有明確規(guī)定。地塊按自建房要求建設(shè)時(shí)，其容積率在土地出讓合同有約定的按約定值；無約定的按1.5處理，該規(guī)定源于《中山市建設(shè)用地規(guī)劃條件管理辦法》。地塊申請(qǐng)?jiān)鋈莸慕ㄖ桨笐?yīng)達(dá)到規(guī)劃報(bào)建深度。自建房的建筑方案必須符合自建房技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)及行業(yè)規(guī)范要求。

面積大于2畝小于5畝（含5畝），項(xiàng)目不分割轉(zhuǎn)讓的個(gè)人用地，需按控規(guī)指標(biāo)（按凈用地面積核算）要求開發(fā)建設(shè)。配套公建按我市配套公建相關(guān)政策規(guī)定配建、分割登記辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證、移交及管理。項(xiàng)目需分割轉(zhuǎn)讓的，或地塊面積大于5畝的，土地權(quán)屬人須成立具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的全資公司（股權(quán)份額與土地使用權(quán)份額一致），將土地作價(jià)入股到該公司名下，以該公司為主體進(jìn)行土地開發(fā)。

自2019年9月24日起至2020年5月26日，自然人名下用地由于自然人名下用地的規(guī)劃報(bào)建、施工報(bào)建、作價(jià)入股審批影響未能動(dòng)工開發(fā)，可適用于政府原因?qū)е麻e置的時(shí)間，約定動(dòng)工期間自自2019年9月24日起中止，本意見發(fā)布之日起接續(xù)計(jì)算。

本意見自發(fā)布之日起實(shí)施，有效期5年。

三、政策解讀要點(diǎn)

根據(jù)《中山市人民政府關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)私人自建房建設(shè)管理的通知》（中府辦函〔2022〕7號(hào)）政府加大了對(duì)中山市范圍內(nèi)自建房的管控，因此《中山市自然人名下用地規(guī)劃管理實(shí)施意見》也應(yīng)運(yùn)而生。

《實(shí)施意見》不僅從用地范圍、用途、類型上進(jìn)行了說明，而且對(duì)地上可建設(shè)部分的規(guī)劃、后需變更審批做出了明確指示，對(duì)于個(gè)人名下用地日后的管理做到有例可依。

同時(shí)頒布《自建房技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》也對(duì)自建房進(jìn)行了定義，個(gè)人自建住房是指不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬人為個(gè)人，土地證或不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證土地用途為農(nóng)村宅基地、住宅或商?。ê虡I(yè)住宅），城區(qū)總建筑面積不大于600平方米，其余各鎮(zhèn)總建筑面積不大于1000平方米的自建自住用途的建筑。另外，個(gè)人自建房商住用地的商業(yè)建筑面積比例不得超過總建筑面積的15％。降低了《實(shí)施意見》的實(shí)施環(huán)節(jié)可能存在的不確定風(fēng)險(xiǎn)。