《深圳市2022年度房屋租賃參考價(jià)格》政策解讀

2022年10月28日，深圳市房地產(chǎn)和城市建設(shè)發(fā)展研究中心為促進(jìn)深圳房屋租賃市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，提高租賃市場(chǎng)價(jià)格透明度，發(fā)布了《深圳市2022年度房屋租賃參考價(jià)格》。具體可通過(guò)租賃參考價(jià)格查詢平臺(tái)（https://zjj.sz.gov.cn/fwzljgcx/vue/main?page=1）進(jìn)行查詢。深圳市房地產(chǎn)和城市建設(shè)發(fā)展研究中心將根據(jù)租賃市場(chǎng)變化情況適時(shí)更新房屋租賃參考價(jià)格。

一、政策內(nèi)容

本次發(fā)布的租賃參考價(jià)格覆蓋全市各區(qū)（含大鵬新區(qū)，不含深汕合作區(qū)），包括4,319個(gè)小區(qū)（其中商品住房樓盤3,786個(gè)、統(tǒng)建樓樓盤318個(gè)、商務(wù)公寓樓盤215個(gè)）、2,042個(gè)城中村私宅、4,500個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套宿舍區(qū)以及6,702個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)（包含普通廠房、研發(fā)用房、物流倉(cāng)儲(chǔ)）。

二、租賃參考價(jià)格分析

商品住房、商務(wù)公寓、統(tǒng)建樓板塊

分區(qū)來(lái)看，南山區(qū)、福田區(qū)、羅湖區(qū)的商品住房、商務(wù)公寓、統(tǒng)建樓租賃參考價(jià)均分列全市前三，商品住房參考價(jià)分別為109元/平方米·月、98元/平方米·月、80元/平方米·月，其余7區(qū)的參考價(jià)均低于70元/平方米·月。

廠房、研發(fā)用房、物流倉(cāng)儲(chǔ)板塊

工業(yè)及研發(fā)用房從分區(qū)來(lái)看，福田、南山、羅湖三區(qū)的工業(yè)廠房租金在45元/平方米·月以上；原特區(qū)關(guān)外區(qū)域的寶安、龍崗、坪山、光明工業(yè)廠房租金普遍在30元/平方米·月以下；產(chǎn)業(yè)研發(fā)用房福田、南山、羅湖三區(qū)的租賃參考價(jià)均高于100元/平方米·月以上；物流倉(cāng)儲(chǔ)主要在鹽田保稅區(qū)以及福田保稅區(qū)，全市物流倉(cāng)儲(chǔ)租賃參考價(jià)主要集中在30元/平方米·月至50元/平方米·月區(qū)間范圍內(nèi)。

私宅、產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套宿舍板塊

私宅方面福田區(qū)的私宅房屋租賃參考價(jià)格最高，為71元/平方米·月，南山區(qū)次之；最低為坪山區(qū)的16元/平方米·月；產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套宿舍房屋租賃參考價(jià)格整體略低于同行政區(qū)域內(nèi)的普通廠房房屋租賃參考價(jià)格；

三、政策解讀要點(diǎn)

1、參考而非約束作用

租賃指導(dǎo)價(jià)旨在為深圳市轄區(qū)內(nèi)各類小區(qū)房屋的租賃雙方協(xié)商議定租金提供參考。租賃雙方可參考本租賃參考價(jià)格，同時(shí)結(jié)合物業(yè)的樓層、裝修標(biāo)準(zhǔn)、內(nèi)部配套等客觀實(shí)際和個(gè)體化因素差異，最終協(xié)商確定符合自身實(shí)際的租金。目前尚未出臺(tái)繳稅、租賃合同備案采取強(qiáng)制性執(zhí)行的相關(guān)細(xì)則，但不排除未來(lái)房產(chǎn)稅改革采用該指導(dǎo)價(jià)的可能。

2、意義要小于二手房指導(dǎo)價(jià)格

房屋租賃參考價(jià)格與二手房住宅指導(dǎo)價(jià)格不同，二手房住宅指導(dǎo)價(jià)與商業(yè)銀行貸款額度相掛鉤，變相提高了首付金額，抑制房地產(chǎn)價(jià)格上漲；房屋租賃參考價(jià)格相對(duì)而言金融屬性較弱，僅具有一定的參考作用。

3、對(duì)政策性物業(yè)具有一定的指導(dǎo)性

對(duì)于公共租賃住房等保障性住房的租金水平確定、產(chǎn)權(quán)歸政府的創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)研發(fā)用房市場(chǎng)租金水平、國(guó)企、央企租賃物業(yè)的租金水平等具有政策性的物業(yè)，由于其具有一定的政策導(dǎo)向及政府補(bǔ)貼性質(zhì)，該指導(dǎo)價(jià)有利于其制定實(shí)際租金標(biāo)準(zhǔn)。

4、有助于培育租賃市場(chǎng)，完善租購(gòu)并舉的住房制度

深圳設(shè)立租賃參考價(jià)亦有其積極意義，房屋租賃參考價(jià)格的發(fā)布有助于培育房屋租賃市場(chǎng)，培育租購(gòu)并舉的住房制度，同時(shí)房屋租賃參考價(jià)格便于商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)介入租賃市場(chǎng)過(guò)程，為租賃市場(chǎng)的建設(shè)、市場(chǎng)參與主體各方提供相關(guān)金融服務(wù)，有利于租賃金融市場(chǎng)逐漸搭建，并為租購(gòu)并舉的住房制度提供政策工具。

5、穩(wěn)定交易雙方的心理預(yù)期

根據(jù)估價(jià)師的經(jīng)驗(yàn)，租賃參考價(jià)格制定過(guò)程盡可能反映了當(dāng)前的市場(chǎng)租金均價(jià)，在一定程度上體現(xiàn)出類似物業(yè)的客觀市場(chǎng)租金水平，不管是出租方還是承租方，此房屋租賃參考價(jià)格可以起到穩(wěn)定雙方心理預(yù)期作用。