（一）宏觀經(jīng)濟(jì)分析

2022年全年?yáng)|莞市地區(qū)生產(chǎn)總值為11200.32億元，環(huán)比增長(zhǎng)3.18%。復(fù)雜嚴(yán)峻的國(guó)際環(huán)境和國(guó)內(nèi)疫情散發(fā)、頻發(fā)等多重挑戰(zhàn)，GDP增速有所減緩，穩(wěn)增長(zhǎng)宏觀政策落地，但總體復(fù)蘇動(dòng)能依然偏弱，仍需進(jìn)一步擴(kuò)大內(nèi)需，提振市場(chǎng)信心。

                                                                   數(shù)據(jù)來(lái)源：東莞市統(tǒng)計(jì)局

    2022年?yáng)|莞努力克服超預(yù)期因素的影響，穩(wěn)住經(jīng)濟(jì)大盤，取得積極成效。同時(shí)，國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢(shì)依然復(fù)雜多變，影響經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)的不確定因素仍然存在。下階段，聚焦“科技創(chuàng)新+先進(jìn)制造”城市定位，堅(jiān)持制造業(yè)當(dāng)家，狠抓穩(wěn)增長(zhǎng)政策落地見(jiàn)效，實(shí)現(xiàn)質(zhì)的有效提升和量的合理增長(zhǎng)，奮力推動(dòng)?xùn)|莞在“雙萬(wàn)”新起點(diǎn)上加快高質(zhì)量發(fā)展。

（二）房地產(chǎn)政策分析

1、現(xiàn)行政策

（1）限購(gòu)政策

2021年8月2日，①嚴(yán)格購(gòu)地主體資格審查。非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得參加住宅用地（含商住用地）競(jìng)買，企業(yè)聯(lián)合體參加競(jìng)買的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)出資比例不得低于50%。②暫停向個(gè)體工商戶銷售商品住房。③企業(yè)事業(yè)單位、社會(huì)組織以及自然人通過(guò)司法拍賣途徑購(gòu)買本市商品住房的，須符合本市住房限購(gòu)政策要求。

2022年7月4日，東莞市住房限購(gòu)區(qū)域調(diào)整為莞城街道、東城街道、南城街道、萬(wàn)江街道、松山湖高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)。除上述5個(gè)鎮(zhèn)（區(qū)）以外，東莞其他鎮(zhèn)（區(qū)）正式解除限購(gòu)。

2022年12月26日，暫停東莞市莞城街道、東城街道、南城街道、萬(wàn)江街道、松山湖高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)的樓房限購(gòu)。

（2）限貸政策

2020年6月1日，東莞市住房公積金供收比規(guī)定比例從60%調(diào)整為50%。2020年7月25日，調(diào)整住房公積金貸款政策，對(duì)于異地繳存住房公積金的職工，在我市購(gòu)房申請(qǐng)住房公積金貸款的，職工本人或其配偶須為本市戶籍。9月23日，①首套房最高貸款額度由120萬(wàn)元降至90萬(wàn)元，二套房最高貸款額度由80萬(wàn)降至50萬(wàn)元；②增加購(gòu)買外市二手房申請(qǐng)?zhí)崛」e金的條件，購(gòu)買外市二手房應(yīng)辦出不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿6個(gè)月方可申請(qǐng)?zhí)崛?；③將停止受理物業(yè)管理費(fèi)提取。

2022年1月東莞市住房公積金個(gè)貸率為84.50%，下降至75%＜個(gè)貸率＜85%新區(qū)間，且近三個(gè)月資金凈流量連續(xù)為正數(shù)，資金流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警解除。根據(jù)《東莞市住房公積金個(gè)人住房貸款管理辦法》和《關(guān)于調(diào)整流動(dòng)性調(diào)節(jié)系數(shù)工作機(jī)制的通知》，從2022年3月起住房公積金貸款流動(dòng)性系數(shù)調(diào)整為1。

2022年10月1日起，下調(diào)首套個(gè)人住房公積金貸款利率0.15個(gè)百分點(diǎn)，5年以下（含5年）和5年以上利率分別調(diào)整為2.6%和3.1%。第二套個(gè)人住房公積金貸款利率政策保持不變，即5年以下（含5年）和5年以上利率分別不低于3.025%和3.575%。

2022年4月16日，購(gòu)買政府認(rèn)定的綠色建筑商品住宅申請(qǐng)住房公積金貸款可依規(guī)上浮20%的額度。

2022年7月4日，廣東市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制發(fā)文《關(guān)于調(diào)整東莞原限購(gòu)片區(qū)差別化住房信貸政策執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)的決議》（1）東莞市除莞城街道、東城街道、南城街道、萬(wàn)江街道、松山湖高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)以外的區(qū)域，恢復(fù)執(zhí)行非限購(gòu)區(qū)域住房信貸政策。①對(duì)貸款購(gòu)買首套普通住房（無(wú)房屋登記信息、且無(wú)購(gòu)房貸款記錄）的居民家庭，貸款最低首付款比例為20%，購(gòu)買非普通住房首付款比例不低于30%，具體由金融機(jī)構(gòu)根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)情況自主確定；②對(duì)擁有1套住房或有一次購(gòu)房貸款記錄的居民家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購(gòu)買普通商品住房，最低首付款比例不低于30%；原購(gòu)房貸款未結(jié)清的，購(gòu)買非普通住房最低首付款比例不低于60%；③對(duì)擁有2套及以上住房或購(gòu)房貸款記錄并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的家庭，又申請(qǐng)貸款購(gòu)買住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)根據(jù)借款人償付能力、信用狀況等因素審慎把握并具體確定首付款比例和貸款利率水平。（2）在東莞市莞城街道、東城街道、南城街道、萬(wàn)江街道、松山湖高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)仍執(zhí)行原差別化住房信貸政策。

2022年8月26日，①對(duì)貸款購(gòu)買首套非普通住房（無(wú)房屋登記信息、且無(wú)購(gòu)房貸款記錄）的居民家庭，最低首付款比例由40%調(diào)整為30%；②對(duì)擁有1套住房或有一次購(gòu)房貸款記錄的居民家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購(gòu)買普通商品住房，原購(gòu)房貸款已結(jié)清的，最低首付款比例由40%調(diào)整為30%；原購(gòu)房貸款未結(jié)清的，最低首付款比例由50%調(diào)整為40%。

（3）限售政策

2022年12月26日，莞城街道、東城街道、南城街道、萬(wàn)江街道、松山湖高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)的新建商品住房和二手商品住房，須自商品房買賣合同（或房地產(chǎn)買賣合同）網(wǎng)簽備案之日起滿3年或取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿2年方可上市交易；其他區(qū)域的新建商品住房須自商品房買賣合同網(wǎng)簽備案之日起滿3年方可上市交易，二手商品住房暫停實(shí)行限售政策。

（4）住房限價(jià)政策

2022年11月9日，開(kāi)發(fā)企業(yè)根據(jù)產(chǎn)品定位、建造品質(zhì)、綜合成本、市場(chǎng)供需等合理制定新建商品住房銷售價(jià)格，并在申請(qǐng)辦理預(yù)售許可或現(xiàn)售備案前向市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局申報(bào)備案。如新建商品住房項(xiàng)目同時(shí)具有多高層住宅（地上建筑層數(shù)超過(guò)4層）和低層住宅（地上建筑層數(shù)4層以下）的，可分別申報(bào)銷售均價(jià)，并根據(jù)不同樓棟及房屋具體情況，對(duì)各批次預(yù)（現(xiàn)）售房屋自行定價(jià)。①項(xiàng)目累計(jì)申請(qǐng)辦理預(yù)（現(xiàn)）售批次的首次申報(bào)平均價(jià)格不得高于經(jīng)備案的同類型住宅申報(bào)均價(jià)（含），且不低于該申報(bào)均價(jià)的90%（含）。②開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)嚴(yán)格按照申報(bào)價(jià)格明碼標(biāo)價(jià)進(jìn)行銷售，網(wǎng)簽銷售價(jià)格不得高于房屋申報(bào)價(jià)格，且比申報(bào)價(jià)格下浮不超過(guò)15%（含）。③已辦理預(yù)（現(xiàn)）售但未售出的新建商品住房需調(diào)整銷售價(jià)格的，自取得預(yù)售許可證（或現(xiàn)售備案證書）之日起滿360天方可上浮調(diào)整，上浮幅度不超過(guò)5%（含），滿180天方可下浮調(diào)整，下浮幅度不限。已辦理預(yù)（現(xiàn)）售項(xiàng)目符合間隔時(shí)間要求的，企業(yè)可自行在系統(tǒng)上按規(guī)定幅度對(duì)未售出房屋申報(bào)價(jià)格進(jìn)行調(diào)整。

（5）稅費(fèi)政策

2021年11月1日，①個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手住宅的個(gè)人所得稅核定征收率調(diào)整為1%，個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手非住宅的個(gè)人所得稅核定征收率調(diào)整為1.5%。對(duì)拍賣等特殊情形轉(zhuǎn)讓的，按相關(guān)稅收政策規(guī)定執(zhí)行。②個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手非住宅的土地增值稅核定征收率調(diào)整為5%。

2022年5月14日，將個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓增值稅征免年限由5年調(diào)整為2年。

（6）其他相關(guān)政策

①銀行利率：2022年以來(lái)，首套房利率從年初5.65%降到4.1%，二套利率從5.85%降到4.9%。②市場(chǎng)規(guī)范：a、2022年4月11日發(fā)布第二版“東莞房?jī)r(jià)地圖”，主要顯示近期有代表性新建商品住房項(xiàng)目的成交價(jià)格區(qū)間，可為區(qū)域樓盤的房屋掛牌交易、銀行貸款申請(qǐng)等提供評(píng)估參考；b、2022年12月28日，中介放盤恢復(fù)真實(shí)放盤價(jià)，不再顯示二手住房交易指導(dǎo)價(jià)；③土地政策：取消集中供地制度，擬出讓時(shí)間段原則上不少于3個(gè)月，給市場(chǎng)主體充足的時(shí)間預(yù)期預(yù)判。

小結(jié)：東莞房地產(chǎn)政策持續(xù)放松，救市力度不斷加大。2022年，樓市新政頻繁出爐，從“3.24新政”“4.28新政”“莞七條”“7.4新政”“11.9新政”到“12月全面放開(kāi)限購(gòu)”，政策面涉及了土拍、新房認(rèn)購(gòu)、限購(gòu)限售、房企融資、房貸利率等多個(gè)層面。為刺激樓市回暖，促進(jìn)平穩(wěn)健康發(fā)展，東莞樓市寬松政策從“小步低頻、循序漸進(jìn)”到“應(yīng)出盡出”，但多番調(diào)控松綁下成效不彰。

（三）東莞市土地市場(chǎng)分析

1、土地供應(yīng)分析

從供應(yīng)來(lái)看，2022年全年，東莞土地市場(chǎng)供應(yīng)121宗，較2021年減少2宗，占地面積達(dá)522.76萬(wàn)平方米，同比下降1%。集中供地2022年土地供應(yīng)面積居近五年低位水平，不及19、20年火熱。從用途分類來(lái)看，其中26宗城鎮(zhèn)住宅用地，占地面積118萬(wàn)平方米；77宗傳統(tǒng)工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)用地，占地面積343.11萬(wàn)平方米；9宗新型產(chǎn)業(yè)用地、科研用地，占地面積45.95萬(wàn)平方米；5宗商業(yè)金融用地，占地面積5.35萬(wàn)平方米；4宗其他公共管理類用地，占地面積10.04萬(wàn)平方米；供應(yīng)結(jié)構(gòu)仍以工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地、城鎮(zhèn)住宅用地占主力地位。

（2）土地成交分析

2022年，東莞土地成交105宗，較2021年減少21宗；土地市場(chǎng)年度成交量為493.83萬(wàn)平方米，同比下降12%。2022年度商住土地市場(chǎng)除6宗土地提前終止，其余均已成交。從土地成交面積來(lái)看，其中73宗傳統(tǒng)工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)用地占主導(dǎo)，合計(jì)占地面積343.33萬(wàn)平方米，占總成交量的70%，土地地面地價(jià)區(qū)間500-1900元/㎡，攬金37.90億元；其次26宗城鎮(zhèn)住宅用地，四批集中供地累計(jì)成交20宗，合計(jì)占地面積94.73萬(wàn)平方米，占總成交量的19%，土地整體樓面地價(jià)約14712元/㎡（未剔除配建面積），攬金372.18億元；5宗新型工業(yè)用地，占地面積41.47萬(wàn)平方米，占總成交量的8%，土地地面地價(jià)區(qū)間1800-2400元/㎡；5宗商業(yè)金融用地，占地面積5.35萬(wàn)平方米，占總成交量的1%，土地整體樓面地價(jià)約5218元/㎡（未剔除配建面積），攬金4.21億元；2022年全年土拍總成交金額約425.11億元，金額較去年高位下浮35%。從各區(qū)域的土地成交量來(lái)看，松山湖片區(qū)高居2022年首位。

    3、土地市場(chǎng)小結(jié)

在整體市場(chǎng)下行期下，房企拿地更趨謹(jǐn)慎，政府從土地端持續(xù)放松政策，從新房限價(jià)取消，到取消配建，降低土地繳納金，釋放更多利潤(rùn)空間，以期刺激房企拿地信心。加大中心區(qū)域、優(yōu)質(zhì)地段的供地力度，從區(qū)域分布來(lái)看，松山湖片區(qū)商住用地的成交宗數(shù)達(dá)9宗，為今年成交主力。從具體鎮(zhèn)區(qū)來(lái)看，全市成交還是以郊區(qū)為主，但中心區(qū)（限購(gòu)鎮(zhèn)區(qū)）的商住用地明顯增加，由去年的4宗增加到7宗，而水鄉(xiāng)新城、東部產(chǎn)業(yè)園及臨深三大片區(qū)降幅明顯，由去年的13宗降低至今年零成交。供應(yīng)規(guī)?？s減，土地成交同比銳減五成，底價(jià)成交14宗，占比70%，整體比去年土拍市場(chǎng)仍顯寒意，但不乏一些熱點(diǎn)地塊表現(xiàn)出房企競(jìng)爭(zhēng)激烈，稻花村地塊，終次報(bào)價(jià)中海以折合可售樓面價(jià)約25875元/㎡拍下，刷新南城樓面價(jià)紀(jì)錄，整體分化持續(xù)。2022年國(guó)央企仍為東莞土市拿地主力，占比55%。國(guó)央企仍為拿地主力，民企積極入場(chǎng)，華潤(rùn)斥資最高，萬(wàn)科拿地最多。

2022年?yáng)|莞樓市進(jìn)入新的調(diào)整期，循序漸進(jìn)的“調(diào)控放松”方式成為主基調(diào)，進(jìn)而促進(jìn)房地產(chǎn)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

（四）東莞市住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

1、一手住宅市場(chǎng)分析

（1）供應(yīng)分析

東莞市2022年商品房新增71529套，同比下降28.61%，新增供應(yīng)面積476.04萬(wàn)平方米，同比下降31.28%。其中住宅新增30623套，同比下降35.21%，新增住宅面積348.54萬(wàn)平方米，同比下降33.28%。對(duì)比去年，東莞住宅供應(yīng)斷崖式下滑。從各月供應(yīng)情況來(lái)看，除2-4月，加強(qiáng)限購(gòu)疊加春節(jié)返鄉(xiāng)影響，處全年供應(yīng)低位，5-6月受寬松調(diào)控政策力度加大影響，房企增大推量，其余各月市場(chǎng)供應(yīng)表現(xiàn)一般。從各片區(qū)供應(yīng)走勢(shì)來(lái)看，各大片區(qū)供應(yīng)均下滑，松山湖、濱海片區(qū)成交面積在50萬(wàn)㎡以上，為供應(yīng)主力區(qū)域。

（2）成交分析

2022年?yáng)|莞商品房成交58020套，成交面積439.29萬(wàn)平方米，同比下降28.15%。其中住宅成交28429套，同比下降35.37%，住宅成交面積333.82萬(wàn)平方米，同比下降34.53%，2022年全年住宅網(wǎng)簽均價(jià)約27756元/㎡（含別墅），同比上漲3.69%，漲幅收窄。

2022年度東莞住宅商品房市場(chǎng)供應(yīng)量大幅縮減，對(duì)市場(chǎng)成交形成制約，疊加當(dāng)前經(jīng)濟(jì)環(huán)境不景氣，手上現(xiàn)金收緊，購(gòu)房置業(yè)信心不足，市場(chǎng)需求大幅萎縮，住宅成交同比大幅度下滑。價(jià)格方面，由于今年各項(xiàng)目普遍打折促銷，對(duì)價(jià)格上漲形成抑制，整體走勢(shì)趨穩(wěn)。市場(chǎng)供需關(guān)系延續(xù)去年供大于求態(tài)勢(shì)。從各月成交情況來(lái)看，上半年受去年從緊政策、加上不景氣的經(jīng)濟(jì)，上半年成交量低迷。二季度東莞樓市政策持續(xù)放寬，7月全市28鎮(zhèn)區(qū)解除限購(gòu)、首付比例下調(diào)，7-9月釋放一批購(gòu)房需求拉動(dòng)當(dāng)月成交大幅回升，月成交量在3000套以上外，其余各月住宅市場(chǎng)變現(xiàn)持續(xù)平淡，成交量全年維持低位徘徊。

2022年各鎮(zhèn)街新建商品住宅成交總量、總面積及全年成交均價(jià)統(tǒng)計(jì)如下表所示：

2022年新建商品住宅成交面積位于前五的鎮(zhèn)街為厚街鎮(zhèn)、虎門鎮(zhèn)、南城區(qū)、茶山鎮(zhèn)、寮步鎮(zhèn)，其中厚街鎮(zhèn)以36.68萬(wàn)㎡的成交面積位于首位，其次為虎門鎮(zhèn)（24.44萬(wàn)㎡），南城區(qū)成交面積緊追其后，為23.76萬(wàn)㎡位居第三。區(qū)域分化明顯，前5鎮(zhèn)街占市場(chǎng)份額36%。東莞市新建商品住宅成交面積超過(guò)19萬(wàn)㎡的鎮(zhèn)街有4個(gè)。從片區(qū)成交量來(lái)看，位于前三的片區(qū)為濱海片區(qū)（79.80萬(wàn)㎡）、松山湖片區(qū)（73.04萬(wàn)㎡）、城區(qū)片區(qū)（60.84萬(wàn)㎡）。受大環(huán)境影響，投資熱情不高，各片區(qū)成交量均有不同程度的下滑?？傮w開(kāi)盤、加推去化率偏低，市場(chǎng)明顯降溫，非熱點(diǎn)片區(qū)去貨難。2022年新建商品住宅年成交均價(jià)大于2萬(wàn)元/平方米鎮(zhèn)街達(dá)27個(gè)，占總數(shù)近八成，其中住宅年成交均價(jià)突破3.5萬(wàn)元/平方米鎮(zhèn)街達(dá)5個(gè)，為東城區(qū)、松山湖、南城區(qū)、長(zhǎng)安鎮(zhèn)、大朗鎮(zhèn)。2022年整體走勢(shì)趨穩(wěn)。

2022年，東莞市住宅樓市供需雙雙下降，一手市場(chǎng)快速降溫，成交量大幅下滑。剛需購(gòu)房出現(xiàn)明顯收縮，130㎡以下的剛需及微改善產(chǎn)品成交面積占比約64%。高端客戶購(gòu)買力則仍相對(duì)強(qiáng)勁，160㎡以上大戶型及別墅產(chǎn)品合計(jì)成交面積占比超兩成，有所增長(zhǎng)。

2022年?yáng)|莞住宅供應(yīng)量（348.54萬(wàn)平方米）略超需求量（333.82萬(wàn)平方米），住宅供求比為0.75，整體呈現(xiàn)供過(guò)于求態(tài)勢(shì)。截止至2022年12月31日，東莞住宅存量面積約436.48萬(wàn)平方米，同比去年上升12.07%，各片區(qū)住宅存量及消化周期整體處于上行趨勢(shì)，以近十二月的消化速度計(jì)算，目前存量的消化周期拉長(zhǎng)至為14個(gè)月。臨深及水鄉(xiāng)片區(qū)，由于去化持續(xù)走低，且區(qū)域市場(chǎng)長(zhǎng)期處在供過(guò)于求狀態(tài)，消化周期已經(jīng)長(zhǎng)達(dá)2年以上，庫(kù)存去化壓力最大。

2、二手住宅市場(chǎng)分析

 2022年東莞二手房簽約面積為217.73萬(wàn)㎡，與2021年的242.11萬(wàn)㎡相比下降10.07%。2022年東莞二手房簽約套數(shù)為20714套，與2021年的21878套相比下降5.32%。2022年東莞二手房成交均價(jià)上漲至20323元/平方米，與2021年的17944元/平方米同比增幅13.26%。二手房市場(chǎng)整體量縮價(jià)漲。

2021年樓市政策收緊，二手房市場(chǎng)跌入冰點(diǎn)。2022年上半年延續(xù)冷淡行情，隨著東莞政策持續(xù)調(diào)控優(yōu)化，增值稅5改2，限售3改2，全面解除限購(gòu)，首付比例下調(diào)，利率下降，樓市環(huán)境大幅放寬，拉動(dòng)成交量上漲有一定成效，下半年成交量有所緩和。價(jià)格方面，則主要是次新房源的集中入市，疊加主城區(qū)、松山湖等核心區(qū)域成交放量，拉動(dòng)成交均價(jià)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性拉升，隨著房源結(jié)構(gòu)趨于穩(wěn)定，近期市場(chǎng)成交均價(jià)整體走勢(shì)趨于平穩(wěn)。

片區(qū)成交套數(shù)以城區(qū)以4887套，50.68㎡居首位，水鄉(xiāng)片區(qū)二手房成交量最少；鎮(zhèn)街常平鎮(zhèn)成交面積最多，松山湖成交價(jià)最高。

2022年各鎮(zhèn)街二手住宅成交總量、總面積及全年成交均價(jià)統(tǒng)計(jì)如下表所示：

（五）東莞市非住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 

東莞市2022年商品房新增71529套，同比下降28.61%，新增供應(yīng)面積476.04萬(wàn)平方米，同比下降31.28%。其中非住宅新增40906套，同比下降22.73%，新增非住宅面積127.50萬(wàn)平方米，同比下降25.15%。 

2022年東莞商品房成交58020套，成交面積439.29萬(wàn)平方米，同比下降28.15%。其中非住宅成交套數(shù)29591套，同比下降25.80%，非住宅成交面積約105.47萬(wàn)平方米，同比下降10.11%。受經(jīng)濟(jì)下行影響，非住宅市場(chǎng)投資氛圍進(jìn)一步減弱，2022年全年成交量低位運(yùn)行，成交量處今年低位水平。

1、商業(yè)市場(chǎng)分析

2022年商鋪共計(jì)供應(yīng)27.02萬(wàn)㎡，同比下降32.01%，創(chuàng)近年新低；共計(jì)成交24.32萬(wàn)㎡，同比上漲15.81%，成交量和供應(yīng)量差不多持平。商鋪成交均價(jià)約17832元/㎡。在現(xiàn)有存量難以消化，以及未來(lái)商鋪持續(xù)供應(yīng)，且電商盛行的情況下，整體商鋪市場(chǎng)銷售環(huán)境差，商鋪去貨壓力大。2022年受經(jīng)濟(jì)下行影響，商業(yè)投資遇冷。現(xiàn)狀大部分商鋪?lái)?xiàng)目主要成交的是臨街或人流量大的社區(qū)項(xiàng)目及商業(yè)中心。東莞各鎮(zhèn)街間商業(yè)發(fā)展水平差異明顯。

2022年商鋪?lái)?xiàng)目網(wǎng)簽面積排行中，莞城區(qū)和長(zhǎng)安鎮(zhèn)、虎門鎮(zhèn)成交熱度最高，本年度商鋪成交面積排行首位的是卓越中寰，共成交1.82萬(wàn)平米（129套）。

 2、寫字樓市場(chǎng)分析

    2022年寫字樓總供應(yīng)約38.07萬(wàn)㎡，同比下降41.96%。寫字樓供應(yīng)萎縮，年內(nèi)仍出現(xiàn)有三個(gè)月斷供和少量供應(yīng)現(xiàn)象。受經(jīng)濟(jì)下行影響，寫字樓需求同樣表現(xiàn)低迷。2022年寫字樓總成交約41萬(wàn)㎡，同比下降6.87%，跌幅一般。商辦物業(yè)投資氛圍低迷。辦公去庫(kù)存壓力巨大，受疫情影響，許多公司迎來(lái)發(fā)展的困難期，直接影響到寫字樓的需求，造成商務(wù)綜合體、商務(wù)寫字樓的需求下滑，使得東莞寫字樓空置率上升、租金下行壓力增大等現(xiàn)狀沖擊寫字樓市場(chǎng)，為應(yīng)對(duì)需求下滑的情況，降低租賃成本成了首要解決方法。預(yù)測(cè)2023年經(jīng)濟(jì)恢復(fù)以及行業(yè)發(fā)展將促進(jìn)甲級(jí)辦公樓需求。

2022年寫字樓市場(chǎng)方面，辦公網(wǎng)簽面積排行中，南城區(qū)項(xiàng)目成交熱度最高，本年度辦公成交面積排行首位的是華潤(rùn)萬(wàn)象府，共計(jì)成交2.18萬(wàn)平方米（310套）。

3、公寓市場(chǎng)分析

2022年公寓市場(chǎng)方面，網(wǎng)簽面積排行中首位的是寮步鎮(zhèn)的保利卓越中環(huán)廣場(chǎng)，共計(jì)成交3.39萬(wàn)平方米（816套）。

（六）總結(jié)與后期展望

政策：多重利好政策層出，樓市進(jìn)入試探寬松期

樓市政策方面，2022年開(kāi)始優(yōu)化調(diào)控，放寬限購(gòu)、放寬限貸、放寬限價(jià)、全面解除限購(gòu)。信貸環(huán)境，東莞主流商業(yè)銀行房貸利率一降再降，降低首付比例，二手房推行帶押過(guò)戶模式，為購(gòu)房者貸款買房提供了很多便利。利好政策對(duì)于重塑市場(chǎng)信心至關(guān)重要，開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)抓住窗口期積極融資，避免風(fēng)險(xiǎn)蔓延和穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)，多項(xiàng)利好政策效果不及預(yù)期，需隨著商品銷售筑底回升才能走出困境。

供求：供應(yīng)大幅減少，成交去化不理想，庫(kù)存累積明顯，供過(guò)于求成常態(tài)

土地市場(chǎng)：2022年土拍商住用地供需連續(xù)兩年下降，在市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷情況下，政府推行“兩集中”新政，在新房限售價(jià)取消、配建要求降低、土地保證金要求大幅下調(diào)等拿地門檻上出現(xiàn)明顯放寬，成交有所好轉(zhuǎn)，但熱度分化依然明顯，銷售下行市場(chǎng)行情持續(xù)，房企投資信心不足，房企拿地態(tài)度更加謹(jǐn)慎。

商品房市場(chǎng)：經(jīng)濟(jì)下行大環(huán)境下，家庭錢袋收緊，購(gòu)買力下降，雖樓市利好政策和利好信貸環(huán)境加行，但重塑市場(chǎng)信心需商品銷售筑底回升。預(yù)計(jì)整體成交量維持在正常水平以下，后期緩慢回升；庫(kù)存累積明顯，去化壓力大，市場(chǎng)供過(guò)于求成常態(tài)。市場(chǎng)回歸自住、回歸價(jià)值。市場(chǎng)成交分化進(jìn)一步加劇，表現(xiàn)在價(jià)格上、區(qū)域上、項(xiàng)目上將出現(xiàn)更為明顯的分化；市場(chǎng)需求結(jié)構(gòu)上，自住需求仍占主導(dǎo)，剛需出現(xiàn)明顯收縮，改善需求比例進(jìn)一步上升，投資需求持續(xù)受到平抑；區(qū)域市場(chǎng)上，區(qū)域分化加劇，熱點(diǎn)區(qū)域價(jià)格趨穩(wěn)；物業(yè)細(xì)分市場(chǎng)上，住宅市場(chǎng)仍是市場(chǎng)主導(dǎo)，洋房放量下跌，公寓縮量下跌，別墅縮量上漲；非住宅市場(chǎng)交投持續(xù)低位，車位成交放量明顯。

二手房市場(chǎng)：全面解除限購(gòu)、放寬限售、房貸政策利好、帶押過(guò)戶政策推行，進(jìn)一步有助二手房的復(fù)蘇，換房需求的刺激下，預(yù)計(jì)二手房將緩慢復(fù)蘇。